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东京房产投资的收益率及潜在风险

时间:2023-05-21 理论教育 版权反馈
【摘要】:最后,我们来测算一下在东京购房的投资收益率。持有5年内,东京地产升值的资本所得将缴税30%,5年后缴纳15%。每年缴纳的不动产税、市政建设税、管理费及修缮费等以2%的比率计算,实际每年得到的投资收益率只有0.75%。进一步考虑房租的对抗通货膨胀的能力,租金收益率和我国的国债收益率差不多。考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减缓,那时东京房价的增速也可能放慢,日本房地产的资本收益率还会降低。

东京房产投资的收益率及潜在风险

最后,我们来测算一下在东京购房投资收益率。如果在东京投资一套70平方米大小的公寓用于出租,假设房子在中心6区,房屋总价为7300万日元(约440万元),每月租金为30万日元(约1.8万元),那么租金收益率(年租金收入/房屋买价)约为5%。东京23区的收益率差不多,房价便宜的地方租金也便宜。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%的不动产税、0.3%的市政建设税,再扣除管理费、修缮费等费用,也就是各种税费附加每年2%的净租金,收益率约为3%。

房产投资的另一部分收益是房产升值。房产实际升值大小取决于未来的变化,老龄化、人口流动等因素都很重要,很难准确估计。为了理解这一概念,暂且假设所购价值7000万日元的房产的年均增值率为5%,这个速度不低,高于过去10年的平均增速(2.6%)。持有5年内,东京地产升值的资本所得将缴税30%,5年后缴纳15%。为了省税,假设持有6年,税率以15%计算。

持有6年,累积的房价上涨收益率是30%,扣除资本所得税之后是25.5%。值得注意的是,买房、卖房时的中介费、律师费、消费税等也是不小的支出,约占价款的4.5%,折算下来实际资本利得只有16.5%,折合每年2.75%。每年缴纳的不动产税、市政建设税、管理费及修缮费等以2%的比率计算,实际每年得到的投资收益率只有0.75%。也就是说,看得到的30%的升值率,实际到手只能拿到4%~5%,年化利率约0.75%。如果买家不是日本居民,在投资收入汇出国外时,还需上缴20.42%的所得税,最终的净收益率约0.6%。另外,汇率波动带来的风险和收益,因为涉及汇率的预测,此处并没有将其计算在内。

简言之,看起来不错的资本增值率(5%),因为要扣除持有成本(2%)、买卖交易成本(1.5%)、资本利得税(0.75%)、收入出境税(0.15%),最后所剩无几(0.6%)。拉长持有时间,会将交易费用摊销到多年,比如从1.5%降到0.5%(相当于持有20年左右),再假设所得不汇出日本,免掉0.15%的出境税,则收益率增加到1.75%。

假设投资者是中国公民,如果投资日本房产只是用于获取租金收益,则每年3%的净租金收益率略高于我国两年期定期存款收益率(2.25%),低于我国国债收益率(3.5%左右)、货币基金收益率(4%)和一年期理财产品收益率(5%)。进一步考虑房租的对抗通货膨胀的能力,租金收益率和我国的国债收益率差不多。如果是用于保值增值目的,则需注意看到房价增值与实际到手的资本回报相差巨大,到手回报只是增值的一小部分。考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减缓,那时东京房价的增速也可能放慢,日本房地产的资本收益率还会降低。

城市化阶段和发展水平的角度来看,东京房价增长幅度大概率小于我国一线城市和热点二线城市。而如果投资离东京市区较远、非交通枢纽地区的房产,虽然价格相对便宜,但从目前已经出现的较高空置率来看,想要出租、出售的困难很大,这些地区的净租金收益将大幅低于3%,资本利得年化收益率也会相应降低。

【注释】
(www.xing528.com)

[1]根据2015年东京都政府的测算结果。

[2]东京中心6区包括千代田区、中央区(一个区的名称)、港区、新宿区、文京区、涩谷区;西南6区即城南、城西6区,包括品川区、目黑区、大田区、世田谷区、中野区、杉并区;东北11区即东京其他的11个区。

[3]坪是日本计量单位,1坪=3.3平方米。

[4]增田宽也等.日本人口减少问题研究小组.2014.地区城市消失问题及社会未来极端分化报告。

[5]新的标准Sky Exposure Criteria替换了之前对建筑物外观的细节硬性规定。在新规下,只要能保证对相邻建筑物的日照、通风及其他环境的影响小于或等于原来标准,开发商就可以自由设计。

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