（一）独立开发
专门为老年人提供包括多种类型的养老居住产品以及相应的配套设施，通常建在市郊，环境较好，产品类型包含养老住宅、养老公寓及养老护理机构等，可以为各类身体状况的老年人提供持续性生活照护，社区中为老年人配有完善的公共服务设施，如老年活动中心、老年医院和老年大学等，如北京太阳城。
（二）与社区共同建设
在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下四种模式。
1.专门建设综合型养老社区
综合型养老社区指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老年人提供的居住建筑之外，还有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
2.新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。
3.普通社区中配建各类养老产品
身体较为健康的老年人都会辅助子女照顾下一代，老年人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老年人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老年人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念较符合我国现阶段国情，将会成为较受欢迎的一种养老居住模式。
4.成熟社区周边插建多功能老年服务设施
研究显示，一些城市存在城区老年人就近入住养老机构困难的情况。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施会是一种较为有效的开发模式。
（三）与相关设施并设
养老社区项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有以下几种。
1.与医疗机构结合，就近设置养老设施
目前国内一些养老机构与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老年人感到居住在其中较有安全保障。(www.xing528.com)
2.养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老年人愿意与儿童在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。
3.与教育设施结合，建设养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也很受欢迎。目前有很多“高知老年人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老年人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。
（四）与旅游或商业地产结合
1.在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，如海南、广西、云南等地。此类项目的用地规模往往较大，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力。
2.与商业地产结合，开发老年公寓
在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。
（五）医养综合体
这种模式主要是针对高龄老年人、有疾病或者慢性病康复的老年人而设计，医指中医院、康复医院、老年病医院，养指专门的养护院。在这类社区中，医和养配套缺一不可。
（六）与国际品牌接轨
这类开发模式指与国际养老专业品牌接轨，引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。常见的有引入外资和与国际知名养老品牌共同开发的模式。对于国内投资者而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。在引进国外模式时要注意将其“本土化”，要适应中国老年人的生活习惯、经济条件和思维方式。
（七）走轻资产模式
开发养老社区的过程中，有些企业在尝试探索新的发展方向。养老地产走轻资产经营是一条可取的出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。如房地产企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老年人提供上门服务。通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应。
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