在对小区物业产权进行分析和建议性的安排以后,具体实施将涉及产权的社会化界定方式。目前,界定小区物业产权的方式有两种:一是法定,二是约定。法定方式是指通过相关法律如《物权法》直接界定产权,而约定方式是指通过合约等协商同意后的、受法律保护的约定界定产权。在产权学家看来,界定和转让所有权的合同,是产权方法的核心。本研究认为,除了概念性、原则性的物业产权由《物权法》界定以外,大多数的具体的物业产权安排可由开发商与购房者之间的合同约定。具体安排见表7-2。
表7-2 物业产权的法定与约定
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①必要配套设施是指所有业主在房屋使用过程中都必需和常用的配套设施。在有业主即便是个别业主并不需要会所、车库或车位时,会所、车库或车位就不属于必要配套设施。对于非必要配套设施的产权,可由开发商和购房者在购房合同中约定。
②当会所、车库和车位的初始产权安排给开发商时,政府相关部门需要像核准容积率、建筑密度等规划建设指标一样,核准会所、车库或车位的规模。实际上,在土地出让阶段,土地规划部门就可以像约定容积率和建筑密度一样,约定需建或可建会所、车库或车位的规模,从而使得它们与主体建筑物一道共同进入了定价程序,成为影响地价的一种确定因素。
有学者认为,只要构造和利用上没有独立性,就属于法定共有部分,通常包含基地、外墙壁、共同墙壁、地板、屋顶、电梯、楼梯、通道、走廊、出入口、梁、柱、煤气管、水电系统、电话线、冷暖气系统、庭院绿地、空地、围墙、游泳池、停车场、运动场等。而法定共用部分按照不同的作用一般可以分为三类:一是建筑物的基本构造部分,如楼房的外墙、地板、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱;二是建筑物附属设施,如电梯、中央空调或暖气设施、水电管道系统、地下停车场;三是建筑用地,如基地、绿地、庭院及围墙等。约定共用部分本来具有结构上和使用上的独立性,只是根据业主之间的自愿约定将其变成了共有部分。
实际上,作为法律,关键是确立大原则。《物权法》要对物权给予清晰而明确的界定,要对建筑物区分所有权给出清晰的概念或定义,进而给出清晰的内部关系。而约定内容将依据《物权法》的物权确立原则给出具体的产权安排和相关细则。
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