土地是自然的产物,长期以来,人类对土地本身的劳动投入,例如对土地的改造等,已经成为土地的构成部分,所以土地既有自然属性,也有经济属性。
在我国,按照不同的目的和要求,对土地有不同的分类。
(一)按照《中华人民共和国土地管理法》的分类
在《中华人民共和国土地管理法》中,将土地分为三大类,即农用地、建设用地和未利用地。
1.农用地
农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
2.建设用地
建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
3.未利用土地
未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。
(二)按照土地开发程度进行分类
在房地产开发中,根据土地是否具备可以直接用来建设的条件,分为不同的“生熟”程度,而根据不同的“生熟”程度,土地的价格有所不同。
1.生地
生地主要是指可能和能够为房地产开发与经营活动所利用,但是尚未被开发的农用地和荒地。生地作为土地产品,由政府出售,可以在土地市场上进行交易和流通。
2.熟地
熟地是指生地经过通电、通道路、通自来水、通排水、通邮、通煤气、通热力、平整土地的加工改造以后,或者是将被改造的旧城区经过拆迁、土地平整和基础设施完善以后的空地,可供直接进行建设。土地由生变熟的开发活动可以按照不同的档次来处理。(www.xing528.com)
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土地开发的不同档次
✧“三通一平”,通常是指路通、水通、电通和场地平整。
✧“七通一平”,“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施和条件,“一平”是指土地平整。
3.毛地
毛地是指城市中需要拆迁而尚未进行拆迁的土地,如城市企业向城外迁移所要让出的厂区土地等,都属于毛地。一般而言,在城市里拟进行房地产开发的用地多为毛地,介于生地与熟地之间。
(三)按照土地归属进行分类
土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利,它是土地所有制的法律表现。中国的土地产权是典型的“二元结构”,土地国有制与土地集体所有制并存,土地所有权可分为国有土地和集体土地两类。
1.国有土地
国有土地是指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权。
2.集体土地
集体土地属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
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土地使用权的出让
土地使用权出让,是指人民政府以招标、拍卖、挂牌(简称“招拍挂”)或定向邀标协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
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