土地分类及相关术语-房地产销售实务

土地是自然的产物，长期以来，人类对土地本身的劳动投入，例如对土地的改造等，已经成为土地的构成部分，所以土地既有自然属性，也有经济属性。

在我国，按照不同的目的和要求，对土地有不同的分类。

（一）按照《中华人民共和国土地管理法》的分类

在《中华人民共和国土地管理法》中，将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。

1.农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

2.建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

3.未利用土地

未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。

（二）按照土地开发程度进行分类

在房地产开发中，根据土地是否具备可以直接用来建设的条件，分为不同的“生熟”程度，而根据不同的“生熟”程度，土地的价格有所不同。

1.生地

生地主要是指可能和能够为房地产开发与经营活动所利用，但是尚未被开发的农用地和荒地。生地作为土地产品，由政府出售，可以在土地市场上进行交易和流通。

2.熟地

熟地是指生地经过通电、通道路、通自来水、通排水、通邮、通煤气、通热力、平整土地的加工改造以后，或者是将被改造的旧城区经过拆迁、土地平整和基础设施完善以后的空地，可供直接进行建设。土地由生变熟的开发活动可以按照不同的档次来处理。(www.xing528.com)

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土地开发的不同档次

✧“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整。

✧“七通一平”，“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整。

3.毛地

毛地是指城市中需要拆迁而尚未进行拆迁的土地，如城市企业向城外迁移所要让出的厂区土地等，都属于毛地。一般而言，在城市里拟进行房地产开发的用地多为毛地，介于生地与熟地之间。

（三）按照土地归属进行分类

土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利，它是土地所有制的法律表现。中国的土地产权是典型的“二元结构”，土地国有制与土地集体所有制并存，土地所有权可分为国有土地和集体土地两类。

1.国有土地

国有土地是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

2.集体土地

集体土地属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

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土地使用权的出让

土地使用权出让，是指人民政府以招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”）或定向邀标协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。