业主与物业服务公司的交易：探讨相关服务

目前，业主与物业公司之间的交易有三种模式：一是由开发商主导的物业服务交易模式，或称开发商安排、业主被动接受型的间接交易模式；二是业主或业主集体与物业公司的直接交易模式；三是业主或业主集体直接与相关的专业服务公司之间的交易。

1．开发商主导的物业服务交易模式。这是目前政策许可的、几乎所有的新建商品房都采用了的一种模式。它是开发商与物业公司的前期物业管理服务交易的自然延续，也是“法定”的一种延续。在这种模式里，交易的合约有两份：一是开发商与物业公司签订的前期物业管理服务合约；另一是购房者在与开发商签订购房合同时签订的临时管理公约，该公约明确规定了在一定期限内业主必须接受开发商选定的物业公司及其服务，并按开发商和物业公司约定的服务价格付费。综合该交易的两份合约，可以得出该交易的如下特征：①在开发商与物业公司签订的前期物业管理合同中，不仅包括了业主入住之前的前期物业管理服务内容，也包括了业主入住后的后期物业管理服务内容、标准及其价格。②单个购房者或业主在购房时已经同意接受了开发商主导的物业管理服务模式，包括物业公司的选聘和物业服务内容、标准、价格的确定等。在这种模式中，业主没有物业公司的选择权，没有物业服务内容和服务价格的商议权，但享有开发商指定的，由物业公司提供物业管理服务内容的权利，并按开发商和物业公司议定的价格付费。该模式的经济特征是：以前期物业管理服务权限涵盖后期物业管理服务权限，以后期物业管理服务收费替代前期物业管理服务的付费。它的现实表现是：在管理服务的时间权限上，尽量延长“前期”的期限；而在付费上，又尽量压缩“前期”的期限。这种模式的优势在于，前期物业管理服务为后期物业管理服务进行了充分的准备，在业主集体行动之前，物业管理服务能够被供给。不足之处是，开发商在出售房屋包括专有权和共有权的同时又无偿拿回了其中一定期限的、应归于业主的共同管理权。如果物业公司实际提供的服务与业主的预期有差距，业主自然会通过一定的方式去重新拿回他们的共同管理权。在维权意识不断增强的现代社会里，业主有意无意地展开的各种维权行动，包括拒交物业管理费、要求解聘由开发商聘请的物业管理公司等，以争取他们的共同管理权。在这个过程中，业主、物业公司和开发商之间的矛盾、纠纷或冲突出现了，进而形成了物业管理问题，该问题的核心是“业主的共同管理权冲突”。

2．业主集体与物业公司的直接交易模式。当全体业主成立了业主大会，并由业主大会选举产生了业主委员会以后，业主委员会将代表全体业主选聘物业公司。在该交易中，业主委员会与物业公司商议物业管理服务内容、标准和价格，最后签订物业管理服务合同。物业公司按合同约定提供物业管理服务，全体业主按合同约定向物业公司支付物业管理费。在这种模式中，业主集体从开发商手中拿回了本属于业主的共同管理权，并能够直接行使该项权利，业主与开发商之间的共同管理权冲突消失了，但是业主集体行动问题出现了。不同的业主可能会有不同的服务需求，统一的服务内容、标准和价格不一定会让每一个业主满意，部分业主可能采取不交物业费或其他某种方式表达自己对物业服务的不同需求。在缺乏个人与集体之间有效协调机制的情形下，即使业主集体与物业公司之间的合同是完全的，物业管理纠纷也会因业主内部的集体行动问题而引发。(www.xing528.com)

3．业主集体直接与相关服务公司交易。业主集体授权业主委员会负责组织物业管理工作。业主委员会依据业主集体商量的结果，直接聘请相关专业服务公司如房屋维护公司、保安公司、清洁公司、绿化公司等提供物业管理相关专业服务。在这种模式下，业主委员会充当了物业公司角色。业主为获得物业管理服务，分别支付业主委员会的运行费用和相关专业公司的服务费用，两项费用之和可能小于直接聘请物业公司的费用。该模式下，业主对作为业主的业主委员会成员有信任感，业主委员会成员作为业主一员在工作中具有节约的激励，物业管理权与物业财产权高度一致，业主拥有物业的全部权属。管理服务交易属物业使用所需的专业服务交易，它可以完全通过市场化进行。业主委员会通过市场选择专业服务公司，并代表全体业主与所需专业公司签订服务交易合同。相关专业公司向业主提供其物业使用所需的专业服务，业主通过业主委员会支付合同约定的费用。这种模式下，个人与集体行动逻辑上的差异依然存在，集体行动问题仍有可能出现。