业主大会解聘物业服务企业案例分析

【2014年真题】

某商品房住宅小区，建筑物总面积（即专用部分面积总和）200000m²，有120m²和80m²大、小两种户型，各1000套。该小区建设单位（开发商）有10套大户型未出售，留作自用；业主张某一人购得10套大户型；其余均为一户业主一套。

该小区建设单位于2010年1月聘请了甲物业服务企业（简称甲公司）提供前期物业服务，合同期3年。2012年6月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。

部分业主对甲公司的服务不满意，要求予以解聘，并推荐乙物业服务企业（简称乙公司）来管理小区。该小区业主委员会考虑到召开业主大会会议要产生一定费用，而且时间会拖延得较长，拟由业主委员会做出解聘甲公司的决议，但遭到另一部分业主反对。

2012年10月，小区召开业主大会对是否选聘乙公司进行表决，包括开发商和业主张某在内的482户大户型业主和501户小户型业主同意选聘乙公司。

请回答下列问题：

1.业主大会能否提前解聘甲公司？应该怎么做？

2.业主委员会能否直接做出解聘甲公司的决议？为什么？

3.根据2012年10月业主大会表决结果，能否做出选聘乙公司的决议？为什么？（列出计算过程）

4.根据2012年10月业主大会表决结果，业主委员会下一步工作是什么？(www.xing528.com)

参考答案

1.业主大会能提前解聘甲公司。前期物业服务合同期限具有不确定性，若受业主入住状况及房屋工程质量等因素影响，致使前期物业服务合同无法全面履行时，建设单位可以提前解除前期物业服务合同。

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，业主大会做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求人民法院解除物业服务合同。

2.业主委员会不能直接做出解聘甲公司的决议。我国《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3.根据2012年10月业主大会表决结果，不能做出选聘乙公司的决议。

理由：

[（10×120+10×120+501×80+480×120）m²/200000m²]×100%=50.04%＞50%，专有部分占建筑物总面积过半数。

[（482+501）/（1000+1000-20+2）]×100%=49.6%＜50%，专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数的比例小于50%，没有达到相关规定标准，因此，不能做出选聘乙公司的决议。

4.业主委员会应继续履行与甲公司的物业服务合同，与甲公司就业主不满意问题进行协商解决。向业主解释不能选聘乙公司的理由，并告知甲公司的解决方案。