土地演进的产权与外部性系列：纵向演进优化

思考土地或房地产产权系列与相应外部性的关系，有益于我们对产权系列、外部性系列以及它们相互之间关系的认识。

常识告诉我们，购地者在购买了建房用地以后，便具有在该地块上建房、用房和管理其房屋的一系列权利。建房、用房和房屋管理权等构成了基于建房用地产权之上的系列产权。问题是，在某一时点，这些权利本身以及其间的联系并没有也不能被完全地界定。

（1）未界定产权的演进

随着时间的推移，不断出现的、未界定的产权形成了未界定用途的产权系列。如前所述，巴泽尔给出了出租地块上树木高价值用途出现以后的可能性冲突（巴泽尔，1997）。其实，在出让的地块上，这种情形更为常见，购地者会理所当然地认为自己拥有树木的产权。他甚至可以说，为了保留那些树木，他在建房时改变了原来的房屋设计，减少了原定的建房面积。卖地者也会主张其对树木的所有权，因为在土地出让合约中明确的土地用途是建房，或者说出售的是土地的建房权，而树木的所有权并没有在合约中标明。买者会继续申明：“如果在建房过程中我以妨碍建房名义砍伐了这些树木，卖者不是也得同意吗？”的确如此，因为那些树木当时的价值可以忽略不计。然而，后来不同了，树木的价值提升了。于是，卖者会马上申辩：“事实已经证明，一方面，树木并未影响建房；另一方面，你曾经支付给我的只是建房用地权的费用，并没有支付地块上树木的费用……”可想而知，购地者和卖地者还会有许多新的理由以至争执不休，最终或许会依赖第三方来仲裁。无论谁是谁非，结果都一样：树木新用途的产权将在交易双方的争执中被明确地界定。

设想两种交易情形。其一，财产交易过程中所交易的仅是财产某一属性的权利，而该属性会是财产当期已知的各种互斥性属性中最有价值的属性，其他各互斥性属性已让位于该价值最高的财产属性，从而实现了由互斥性属性组成的财产权利束的价值最大化。在这种情形下，尽管在合同中没有特别明确“财产交易包含了每一项已知财产属性的产权交易”，实际上，交易本身已经暗含了财产所有已知的互斥属性的产权交易。当土地的最有价值的属性是建房时，土地所有者将按该用途出让土地以实现土地价值最大化。其二，财产交易过程中所交易的或许是财产某些属性组合的权利，而该组合是已知的财产当期各个属性组合中最有价值的属性组合，其他各互斥性的属性组合将让位于该价值最高的财产属性组合，从而实现由独立属性组成的财产权利束的价值最大化。对可供建房的土地而言，可能的用途组合有：“建房＋植树”“建房＋花园”“建房＋养兔”“建房＋室外健身”等。当“建房＋花园”组合是已知的各组合中价值最高的组合时，土地所有者将按该组合的用途出售土地，以实现其土地收益最大化。(www.xing528.com)

无论是第一种，还是第二种交易情形，交易双方都会遵从以交易物的当期价值最大化来决定交易的价格。后来的纠纷会出现在交易双方在交易当期都没有意识到的财产属性上面，尤其是当该属性随着时间的推移渐渐显现并不断增加财产价值的时候。由于人的知识的有限性，在每一笔财产或物品交易当期，人们很难预计交易后期可能有的新属性以及已有属性价值的变化。该新属性或已有属性价值增量的产权才是没有被界定的，也是交易当期不可能界定的。在土地交易时，土地上几棵小树若干年后新的具有高价值的用途是不可预见的，其产权也就不可能在交易时被界定。由于未界定的用途的发现过程是时间系列的函数，而技术发展或许是一项重要的影响因素，因此，未界定的用途的产权安排也是随时间的推移或技术、制度等经济社会条件的变化而不断演进的，形成了未界定用途的产权系列。

（2）行使权的演进

财产产权的行使权是产权的另一个系列。建房用地交易后的建房行使权似乎是购买了建房用地产权的推定产权，又似乎涉及另外一些属性和相关的产权问题。可以肯定，购买了建房用地的人具有在所购地块上建房的权利。然而，建房过程中会产生诸如噪音或灰尘类污染。按科斯的思路，要问建房者在建房过程中有没有污染邻居的权利。如果没有这个权利，购地者^[33]实际拥有的只是一定约束条件下的建房权，而不是完全的建房权。在邻居出现以后，如果邻居享有不受污染的权利，购地者只有从其邻居手里购买污染权才能在其所购土地上行使建房权。如果购地者拥有污染权^[34]，他便可以在其所购地块上随时实施建房行动，这时他实际拥有的是无条件的或完全的建房权。如果在建房用地交易时没有明确购地者是否拥有建房行为的污染权，那么，购地者的建房行为和邻居的阻止行为就会同时出现，污染权的两个对立主张将使建房者和邻居同时受伤害，包括各自资源的耗散。因此，人们希望在土地交易时就明确购地者是否具有建房行使权。

按科斯（1960）的看法，当交易成本为零时，购地者是否拥有建房的污染权，只要给出明确的界定（要么拥有，要么不拥有），资源的有效配置就不会受影响。问题是，不仅存在交易成本，而且给出明确的产权界定也很困难，尤其在交易的时候。界定成本或许真的很高，甚或达到了巴泽尔（1997）所言的不能界定的水平。如果售地者单方面明确与之交易的购地者具有建房污染权，那么，售地者必须在交易之前与邻居^[35]先行协商并支付一定费用让邻居接受建房污染，或售地者通过更先期的支付已经获得了并且邻居也认同的建房污染权。无论哪一种情形，售地者要单方面授予购地者以建房污染权，他都必须进行先期支付。如果售地者在没有进行先期支付情形下单方面授予了购地者建房污染权，那么，当购地者的建房行为受阻时，售地者将要为建房冲突或纠纷买单。因此，对售地者而言，一个明智的方法便是只强调其所出售地块的建房权而淡化甚至模糊建房行为中的污染权。当购地者提出需要这个权利时，售地者要么直接口头说明建房权中包括了这个权利，要么以此为由提高土地价格。在邻居尚未“登台”的土地交易阶段，邻居是否会对未来的建房行为进行阻止是一个随机事件。要事先解决这个随机事件，土地交易双方必须支付更高的成本。所以，对土地交易双方而言，似乎都缺少防止这个随机事件出现的激励。结果是，建房权行使过程中的一些属性的权利已被人们有意识地（经济最大化）不（未）予界定。在冲突出现以后再进行产权界定已成了一种现实选择，也是理性选择。