房地产周期对城市投资的影响分析

房地产周期的不同阶段对房地产投资的影响可以简述如下：

（1）复苏阶段。在房地产周期波动过程中，承继萧条（波谷）而出现的复苏阶段，一般会经历较长的时间。复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

（2）繁荣阶段。继复苏阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。房地产价格越涨越高，旧房（三级）市场价格直逼新房（二级）市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。房地产投机者与自用者均大量增加，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄及收紧银根等政策手段。随着房价高涨到市场无力负担的程度，真正的自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。(www.xing528.com)

（3）衰退阶段。当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也就由盛转衰，预示着衰退阶段的到来。随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格的总体水平已经出现下调趋势。受一些突发性利空消息或事件的影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业的破产率也在逐渐增加。

（4）萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续沿着衰退阶段以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，房地产泡沫完全破灭。伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产企业破产现象更为普遍。在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。同时，政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。