质量保修与回访措施优化方案

1）工程项目质量保修

工程项目质量保修是指工程竣工验收后在保修期内出现质量缺陷或者质量问题，由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时一并提交质量保修书，保修书中应明确工程的保修范围、保修期限、保修金、保修责任、维修费用的承担。

（1）工程保修期限

我国根据建筑物的主要部位和非主要部位的使用年限不同，对保修期作了不同的规定，并且各分部分项工程的具体保修年限由承发包双方在招投标过程中谈判，或在设定具体合同时进行约定。按照《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。我国规定一般性建筑为50年，纪念性建筑为100年。

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程为5年。

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

④电线管线，给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

⑤其他项目的保修期由发包人和承包人约定。

保修期从业主代表在最终验收记录上签字的日期起开始计算。分项验收的工程，按单项工程分别计算保修期。

（2）工程质量保修金

在《建设工程质量保证金管理暂行办法》中规定，工程质量保修金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留（比例一般为建设工程款的3%～5%），用以保证承包人在质量保修责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。保修期从工程通过验收之日起记，一般为6个月、12个月或24个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。在保修期内，如发包方被撤销，保证金随交付使用资产一并移交使用单位管理，由使用单位代行发包人职责。

在发包人与承包人的合同中，应对保修金的以下事项进行约定：

①保证金预留、返还方式。

②保证金预留比例、期限。

③保证金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式。

④缺陷责任期的期限及计算方式。

⑤保证金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序。

⑥缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式。

（3）工程质量保修责任

工程质量保修责任的划分原则是“谁造成的问题谁承担”。工程在保修范围和保修期限内出现的问题，由施工单位来履行保修责任。在《房屋建筑工程质量保修办法》中规定，因使用不当或第三者及不可抗力事件造成的质量缺陷不属于保修范围。

根据国家有关规定及行业惯例，就工程质量保修事宜，建设单位和施工单位应遵守如下基本程序：(www.xing528.com)

①若建设工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当向施工单位发出保修通知。

②施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，并在保修书中约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

③施工单位不按工程质量保修书履行保修责任的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

（4）维修费用的承担

《房屋建筑工程质量保修办法》第13条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担”，故出现质量缺陷后要根据具体情况认定责任人，由其承担相关费用。施工单位是保修义务人，但是承担保修义务并非一定要承担保修费用。《建筑法》规定：保修费的处理，必须根据修理项目的性质，内容及修理等多种因素的实际情况，各方按责任承担相关的保修费用。一般由建设单位和施工单位共同协商处理费用问题。常规的有以下6种处理办法：

①施工单位未按国家有关规定、规范、标准和设计要求施工，出现了质量和使用功能上的问题，施工单位负责修理并承担费用。

②因设计方面的原因，出现质量和使用功能上的问题，由设计单位承担相应的经济责任，由施工单位负责修理，其费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，再经建设单位付给施工方。

③因建筑材料设备等质量不合格引起的质量和使用上的问题，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。

④因使用单位使用不当造成的房屋损坏问题，由使用单位自行负责。

⑤因自然灾害和社会条件等不可抗拒原因造成的房屋损坏，不管是否在保修期内，修理所发生的费用均由建设单位承担。

⑥在保修期间，因工程质量不合格而给用户造成的损失，受损者有权向责任者要求赔偿，责任者不仅要做好修理工作，而且应承担相应的赔偿责任。

2）工程项目回访

在项目保修期内，施工单位应对竣工移交的工程进行回访。通过回访，可以听取和了解使用单位对施工工程质量的评价和改进意见，及时发现问题，及时解决，不断提高自己的管理水平和信誉。

一般工程在保修期内至少要回访一次；大中型项目、重点项目、有质量问题隐患的项目，应派常驻代表观察质量变化情况，发现问题能够做到及时反馈。回访的方法可以采用书信、面谈、实测等多种手段。一般由业主单位组织座谈会，由施工单位的领导组织生产、技术、质量等方面的人员参加，并检查建筑物和设备的使用情况。

回访的方式一般有：

（1）季节性回访

大多是雨季回访房屋、墙面的防水情况；冬季回访采暖系统的情况。

（2）技术性回访

主要了解施工中所采用的新材料、新技术、新工艺、新设备等的技术性能和使用后的效果。

（3）保修期届满前的回访

保修期满前的回访标志着保修期即将结束，保修期结束后业主单位将承担对建筑物的维修责任。