建设工程质量保修制度指南

《建筑法》《建设工程质量管理条例》均规定,建设工程实行质量保修制度。

建设工程质量保修制度是指建设工程竣工经验收后,在规定的保修期限内,因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷,应当由施工承包单位负责维修、返工或更换,由责任单位负责赔偿损失的法律制度。建设工程质量保修制度对于促进建设各方加强质量管理,保护用户及消费者的合法权益可起到重要的保障作用。

(一)质量保修书和最低保修期限的规定

1.建设工程质量保修书

《建设工程质量管理条例》规定,建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

(1)质量保修范围。《建筑法》规定,建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

(2)质量保修期限。《建筑法》规定,保修的期限应当按照保证建筑物在合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。对具体的保修范围和最低保修期限,《建设工程质量管理条例》中作了明确规定。

(3)质量保修责任。施工单位在质量保修书中,应当向建设单位承诺保修范围、保修期限和有关具体实施保修的措施,如保修的方法、人员及联络办法,保修答复和处理时限,不履行保修责任的罚则等。

需要注意的是,施工单位在建设工程质量保修书中,应当对建设单位合理使用建设工程有所提示。如果建设单位或者用户使用不当或擅自改动结构、设备位置以及不当装修等造成质量问题,施工单位不承担保修责任；由此造成的质量受损或者其他用户的损失,应当由责任人承担相应的责任。

2.建设工程质量的最低保修期限

《建设工程质量管理条例》规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年；

(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期；

(4)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

1)地基基础工程和主体结构的保修期。基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的质量,直接关系到基础设施工程和房屋建筑的整体安全可靠,必须在该工程的合理使用年限内予以保修,即实行终身负责制。因此,工程合理使用年限就是该工程勘察、设计、施工等单位的质量责任年限。

2)屋面防水工程、供热与供冷系统等的最低保修期。《建设工程质量管理条例》对屋面防水工程、供热与供冷系统、电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程等的最低保修期限分别作出了规定。如果建设单位与施工单位经平等协商另行签订保修合同,其保修期限可以高于法定的最低保修期限,但不能低于最低保修期限,否则视作无效。

建设工程保修期的起始日是竣工验收合格之日。《建设工程质量管理条例》规定,住房城乡建设主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

对于重新组织竣工验收的工程,其保修期为各方都认可的重新组织竣工验收的日期。

3)建设工程超过合理使用年限后需要继续使用的规定。《建设工程质量管理条例》规定,建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的,产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,并根据鉴定结果采取加固、维修等措施,重新界定使用期。

各类工程根据其重要程度、结构类型、质量要求和使用性能等所确定的使用年限是不同的。确定建设工程的合理使用年限,并不意味着超过合理使用年限后,建设工程就一定要报废、拆除。经过具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,制订技术加固措施,在设计文件中重新界定使用期,并经有相应资质等级的施工单位进行加固、维修和补强,该建设工程能达到继续使用条件的就可以继续使用。但是,如果不经鉴定、加固等而违法继续使用的,所产生的后果由产权所有人自负。

(二)质量责任的损失赔偿

《建设工程质量管理条例》规定,建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。(www.xing528.com)

1.保修义务的责任落实与损失赔偿责任的承担

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,保修人未及时履行保修义务,导致建筑物损毁或者造成人身、财产损害的,保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的,各自承担相应的责任。

建设工程保修的质量问题是指在保修范围和保修期限内的质量问题。对于保修义务的承担和维修的经济责任承担应当按下述原则处理：

(1)施工单位未按照国家有关标准规范和设计要求施工所造成的质量缺陷,由施工单位负责返修并承担经济责任。

(2)由设计问题造成的质量缺陷,先由施工单位负责维修,其经济责任按有关规定通过建设单位向设计单位索赔。

(3)由建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷,先由施工单位负责维修,其属于施工单位采购的或经其验收同意的,由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的,由建设单位承担经济责任。

(4)建设单位(含监理单位)错误管理所造成的质量缺陷,先由施工单位负责维修,其经济责任由建设单位承担；如属监理单位的责任,则由建设单位向监理单位索赔。

(5)使用单位使用不当造成的损坏问题,先由施工单位负责维修,其经济责任由使用单位自行负责。

(6)地震、台风、洪水等自然灾害或其他不可抗拒的原因造成的损坏问题,先由施工单位负责维修,建设参与各方再根据国家的具体政策分担经济责任。

2.违法行为应承担的法律责任

建设工程质量保修违法行为应承担的主要法律责任如下：

《建筑法》规定,建筑施工企业违反本法规定,不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,可以处以罚款,并对在保修期内由屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

《建设工程质量管理条例》规定,施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,处10万元以上20万元以下的罚款,并对在保修期内由质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

2015年1月住房和城乡建设部经修改后发布的《建筑业企业资质管理规定》规定,企业申请建筑业企业资质升级、资质增项,在申请之日起前一年至资质许可决定作出前,有未依法履行工程质量保修义务或拖延履行保修义务情形的,资质许可机关不予批准。

【案例分析6.3】

(1)案例背景。2005年4月,某市甲单位与乙建筑工程公司(以下简称“乙公司”)签订了一份建筑工程承包合同。合同约定,甲单位的一幢职工宿舍楼由乙公司承包建筑与安装的施工工程,定于2005年7月1日开工,于2006年4月1日竣工并验收。2006年3月,一、二层的内装修完毕,甲单位分到一、二层的职工因多年住房紧张,见内装修完毕,便强行搬了进去,甲单位领导劝阻无效,便听之任之。以后每装修完一层,便住进去一层。到4月1日完工时,此楼已全部投入使用。这时甲单位对宿舍楼进行验收,发现一、二层墙皮剥落及门窗关启困难等问题,要求乙公司返工。乙公司遂对门窗进行检修,但拒绝重新粉刷墙壁,于是甲单位拒付剩余的5万元工程款。2006年7月5日,乙公司向法院起诉,要求甲单位付清拖欠的工程款5万元及利息。

(2)问题。

1)本案例中的主要违规事件是什么?

2)由违规事件引起的工程质量责任应由谁承担?

(3)分析。

问题1)：本案例中的主要违规事件就是工程未竣工验收,发包方便擅自交付使用。

问题2)：此事件中甲单位因擅自将未竣工验收的工程交付使用,违反了《建设工程质量管理条例》的相关规定,因此,甲单位应对该工程的质量承担全部责任。