投资性房地产的范围探析

投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

1.属于投资性房地产的项目

（1）已出租的土地使用权。

已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，则不能确认为投资性房地产。

【例8-1】20 ×8年6月20日，A 公司与B 公司签订了一项经营租赁合同，约定自7月1日起，A 公司以年租金700 000 元租赁使用B 公司拥有的一块30 000 平方米的场地，租赁期为5年。8月1日，A 公司又将这块场地转租给C 公司，以赚取租金差价，租赁期为3年。假设以上交易不违反国家有关规定。

本例中，对于A 公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于B 公司而言，自租赁期开始日（7月1日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。

持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让的方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，则该土地使用权就属于投资性房地产。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

（3）已出租的建筑物。

已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：(www.xing528.com)

①用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

②已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，则企业应当将其确认为投资性房地产。

2.不属于投资性房地产的项目

（1）自用房地产。

自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此，具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，则该旅馆不确认为投资性房地产，而应确认为自用房地产。

（2）作为存货的房地产。

作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理），能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不能确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。