投资房地产的分类与范围

（一）属于投资性房地产的项目

投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

1.已出租的土地使用权

已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业取得的土地使用权既包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。 但是，对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

【例8-1】 20×1 年5 月10 日，红岭公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自20×1年6 月1 日起，红岭公司以年租金8 000 000 元租赁使用乙公司拥有的一块40 平方米的场地，租赁期为8 年。 20×1 年7 月1 日，红岭公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5 年。 假设以上交易不违反国家有关规定。

本例中，对于红岭公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日（20×1 年6 月1 日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）做出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。 未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置用地。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。 比如，红岭公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司，租赁期2 年。 对于红岭公司而言，一般自租赁期开始之日起，这栋厂房属于其投资性房地产。 企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：

（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。(www.xing528.com)

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构做出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 例如，红岭公司将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。 再如，红岭公司购买了一栋写字楼，共十二层。 其中一层出租给某家大型超市，二至五层出租给乙公司，六至十二层出租给丙公司。 红岭公司同时为写字楼提供保安、维修等日常辅助服务。 对于红岭公司而言，这栋写字楼属于红岭公司的投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目

企业的自用房地产以及作为存货的房地产，不属于投资性房地产。

1.自用房地产

自用房地产，是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 自用房地产的特征是服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流的过程中与企业持有的其他资产密切相关。 例如，企业拥有并自行经营的旅游饭店。 旅游饭店的经销者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。

2.作为存货的房地产

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。 因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或者资本增值的情形，如其不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货或投资性房地产。 例如，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同，其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。 这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。