土地使用权评估除了需遵循资产评估的一般原则外，还应注意以下评估原则：
（一）替代原则
根据经济学原理，同一地区、用途相同的地产，由于在使用上具有相互替代的作用，在市场竞争的作用下，其价格会相互作用，相互影响，必将趋于一致。根据这一理论，在资产评估时，可以在与被评估土地相同或相似的区域内，寻找近期发生的与待评估土地具有替代作用的地产的交易价格及交易条件，对待评估土地与已交易土地的价格和条件进行比较和修正，从而确定待评估土地的评估价格。应该注意的是，由于土地具有不可位移性，价格受到一般因素、区域因素、个别因素等因素的影响，而且目前我国二级土地市场上土地交易较少，在土地评估时不可能像一般商品那样找到完全相同的比较实例（或称替代品、参照物），因此一般要对选取的比较实例进行时间因素（本质是一般因素）、区域因素、个别因素、交易因素及容积率、土地使用权的剩余使用年限等因素修正，才能按照替代原则，采用市场法确定待评估土地的评估价格。
（二）最有效使用原则
土地的用途是多样的，同一块土地，可能既可用于商业、娱乐业用地、住宅用地，又可用于工业、农业用地；而且，同一块土地，用于不同的用途，其收益也不一样，价值也不一样。土地权利人为了获取最大收益，总是希望土地达到最佳用途。评估时，评估人员也必须找到待评估土地的最佳用途，并按照待评估土地的最佳用途能带来的收益进行评估。待评估土地的最佳用途，必须符合以下三点：
（1）土地在用途、使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度等方面）上要符合法律、法规、城市规划的规定。
（2）在客观条件上，待评估土地的确合适于该用途。
（3）该用途能给待评估土地带来最大预期收益，从而使评估价格最高。
（三）合法原则(www.xing528.com)
合法原则要求土地评估要在符合法律规定的条件下进行，包括合法取得、合法使用、合法收益和合法处分等。分析土地的最佳使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、建筑容积率、建筑高度、建筑密度及建筑风格等确定。在测算土地的收益时，其经营用途必须合法。法律、法规已规定用途的土地，必须按照规定用途测算，不可为提高收益而擅自改变土地用途，比如把工业用地改为商业用地；不可以以临时建筑或违章建筑的收益为依据来测算土地收益额。
（四）供需原则
在完全竞争的市场中，一般商品的价格总是由该商品的供给和需求决定的，一般符合供大于求——价格下跌——供给减少——供不应求——价格上涨——供给增加的规律。一般商品的供给和需求都是可以变化的。由于土地供给的有限性，土地的供给一般是没有弹性的，不会随价格的上升而增加，也不会随价格的下降而减少，但某种用途的土地除外，如居住用地，随着一些大城市的发展，一些原本作为工业、农业用地的土地改做了居住用地。所以，土地的价格更取决于对土地的需求。而且，我国土地一级市场是政府完全垄断的，二级市场也受到政府行政控制。因此地价不能仅根据均衡法则来确定。
（五）贡献原则
在客观上，土地往往需要与房屋建筑物结合才能产生收益。因此，在取得房地合一的纯收益后，需要正确划分属于土地的纯收益和属于房屋建筑物的纯收益。特别在我国，由于土地是公有的，属于土地的纯收益应以土地出让金的方式收归国有，房屋建筑物产生的收益则归单位或个人所有，这一点就显得更为重要。因此，必须根据贡献原则确定分别属于房屋建筑物的纯收益和属于土地的纯收益，分别评估房屋建筑物的价格或土地使用权的价格，或房地合一的房地产的价格。
（六）变动原则
一般商品的价格总是随着构成商品价格因素的变化而变化的，土地也不例外。前面已讲过，土地价格受到一般因素、区域因素、个别因素及交易双方的影响，因此土地价格也会随着一般因素、区域因素、个别因素的变化而变化。在评估时，评估人员要对由于一般因素、区域因素、个别因素的变化而对土地价格造成的影响进行修正。区域因素、个别因素一般可直接进行修正；一般因素是对所有地产价格都产生影响的一般的、共同的、普遍性的因素，而且是随时间变化而变化的，因此可通过对时间因素（交易时间）的修正而修正。
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