宅基地的使用价值主要体现在地上房屋，农民对房屋拥有完整的所有权，被视为自家“祖产”，而宅基地和房屋又存在实物上的不可分割，加之自20世纪50年代土改以来，对宅基地实行无偿分配政策，农民对宅基地的天然占有和私有财产观念根深蒂固，实际使用中放大个体利益行为普遍，导致农村宅基地是我国土地管理中最为特殊，实际也最为复杂的一类用地。对宅基地制度进行改革，不仅要立足制度本身，理清制度要义、发现制度运行中存在的问题，而且要了解农民的态度和心理。课题组通过对浙江、福建、河南、山东、重庆、安徽等省份150个行政村的调研和对农民的走访，发现农民对宅基地的私有产权认知非常强烈，宅基地的使用权流转也以“地随房走”的形式被农民打通。这与制度层面的产权安排产生了矛盾。因此，从农民认知和需求的角度对宅基地利用及其产权关系进行剖析，尤其是了解农民需求，对改革宅基地制度具有重要理论和实践指导意义。
与国家对宅基地的产权“三权分置”的制度规定形成对比的是农民眼中的宅基地产权是合一的，并归自己所有。农村土地与农民利益息息相关的主要有两块地：一是农用地；二是宅基地。对于农用地，农民的产权意识较为清晰，因从合作社、人民公社到改革开放，土地制度经历了由集体所有、集体统一经营向家庭承包经营的重大变迁，承包地是从生产队手中接过来的，农民深知土地的来历，并且“包产到户”“承包经营”这些词也指明了农民对农用地不是所有者，只是承包经营集体土地。家庭承包制度实行以后，分别经历1984年“一号文件”提出的第一轮“十五年”承包，1993年提出的“延长三十年”的第二轮承包，2017年党十九大提出“再延长30年”。可见，农民的承包地是建立在与集体之间的契约关系上的。对于宅基地，土改以后经历了与农地承包经营权制度变迁阶段类似但制度安排迥然不同的变迁轨迹，因此，农民眼中的宅基地私有产权不是当今建立在个人利益基础上的自私和愚昧认识，而是时代积淀下来的意识和群体性认知，是多种因素造就的结果。(www.xing528.com)
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