1）房地产的抵押概念
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押活动中，抵押人就是债务人，即借款者，抵押权人就是债权人，即贷款者。在借款或担保的期限内，抵押权人不具有对抵押房地产的占有、使用、收益和处分的权利。但抵押权人有限制处分的权利，即房地产的所有权人想要处分抵押的房地产，必须经抵押权人的同意。借款或担保到期，债务人无力偿还债务，抵押权人有权处理用作抵押的房地产，所得资金首先用于归还贷款。但这种处分，其价格必须经各地政府行政主管部门认定的房地产评估机构进行评估。
2）房地产作为抵押物的条件
房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物的要求也不同。《城市房地产管理法》明确规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”从规定可以看出两点：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权；二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上附着物时，以出让方式取得的土地使用权可设定抵押权。《城市房地产管理法》也明确规定下列房地产不得设定抵押权：
（1）权属有争议的房地产；
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（6）依法不得抵押的其他房地产。
3）办理房地产抵押贷款一般程序
根据我国房地产市场运行情况，办理房地产抵押贷款的基本程序如下：
（1）申请贷款
申请人（单位、个人购房者）申请购房贷款，银行一般要求借款人具备下列条件：
①有稳定、合法的收入，有还本付息的能力。
②已签订《房屋买卖合同》。
③提供经借款人所在地区执业律师或公证人公证或所在工作单位出具的有关身份资料及资信证明。
④同意以所购置的房地产作贷款抵押。
⑤已取得房地产商或单位的贷款担保。
⑥保证交付因购房及贷款而发生的有关费用。
（2）审核评估
金融机构对申请者进行征信，了解其信用状况，查证房地产权利状况（是否有抵押权或其他限制），并据此评估房地产价格。对符合贷款条件的申请人发出通知书。
（3）房地产保险
为了保证金融业安全，必须对房地产进行保险，申请人应呈交房地产保险证明。保险主要是指对建筑物本身的保险。在抵押贷款时，银行或财务部门通常要求业主购买至少等于作为抵押物的房地产价值的数额作为“担保面值”。一旦发生意外，保险公司在评估损失后可直接将赔偿款给予有关银行或者是代理机构，以使银行不受损失。
（4）签订抵押贷款合同
在办理房地产抵押贷款时，抵押人与抵押权人应在平等协商的基础上，签订书面的抵押贷款合同，规定借款人与贷款人各自的权利和义务。合同一经签订，即具法律效力。
（5）公证、登记
借款双方到公证机关对合同进行公证，并到房地产登记机关进行抵押权登记。登记完毕后由贷方发放贷款，借方移交其产权证明。
（6）还款付息、注销抵押
如果债务人能够按时履约，偿还债务后，双方解除抵押合同，进行变更登记，注销抵押权，借方取回产权证明。
4）房地产抵押贷款合同
抵押贷款应当签订书面合同。抵押贷款合同应当载明下列事项：
（1）抵押人、抵押权人的名称或姓名、住所；(www.xing528.com)
（2）主债权的种类、数额；
（3）抵押房地产的住所、名称、数量、状况、建筑面积、用地面积以及四至界限；
（4）抵押房地产的的价值；
（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外毁损、灭失的责任；
（6）债务人履行债务的期限；
（7）抵押权灭失的条件；
（8）违约责任及争议解决方式；
（9）抵押合同订立的日期、地点；
（10）双方约定的其他事项。
5）房地产抵押登记
《城市房地产管理法》明确规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空，所以登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。
《城市房地产抵押管理办法》规定房地产当事人应在抵押合同签订后的30日内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：
（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（4）《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《房地产权证》，若共有的房屋，还应提交《房屋共有权证》。
（5）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（6）可以证明抵押房地产价值的资料；
（7）登记机关认为必要的其他文件。
6）房地产抵押物占有、保管与处分
（1）抵押物的占有、保管
抵押贷款合同当事人应对其占有、保管的抵押物（房地产）的安全、完整负责，并随时接受对方的监督。抵押物按下列原则占有、保管：
①抵押的房地产由抵押人占有，该抵押物产权证书及其他证明文件交抵押权人保管；
②同一房地产设定数个抵押权的，归抵押权人保管的证明文件，由第一顺序抵押权人保管，当第一顺序的抵押关系终止后，由第二顺序抵押权人保管，其余依次类推。
出卖、赠予抵押物，必须取得抵押权人的书面同意，并明确偿还贷款本息的责任和方式。抵押人出租、发包抵押物，应当取得抵押权人的书面同意。
（2）抵押物的处分
出现下列情况之一的，抵押权人有权依法处分抵押物：
①抵押贷款合同期限届满，抵押人未偿还贷款本息的；
②抵押人死亡，无继承人或者受赠人的；
③继承人、受赠人放弃继承或者放弃遗赠的；
④抵押人被宣告解散或破产的。
抵押物的处分必须经公证机关公证。抵押的房地产，可以采用拍卖或者变卖的方式处分。抵押物的拍卖应当在当地拍卖机构进行。无拍卖机构的，可由当地房地产交易所，在工商行政管理部门或人民法院监督下进行变卖；但抵押权人不得优先购买。
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