恶意串通民事行为的法律无效性分析

恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。

生活实例

邱炳因妻子有病急需用钱，委托李品代其出售他在原籍的三间房屋。李品接受委托，将上述房屋出卖给王学。王与李商谈的房价低于市场价，王明知价廉，李也有意让王占便宜。王学向李表示：事成后愿赠他5000元。李品写信将出售房屋之事告诉了邱炳。由于邱不知当地售房的价格，又过于相信李品，即复信同意出售，并委托李代理签订房屋买卖合同。合同签订后，李将王所付售房价款汇给邱炳。王学买得该房后，即申请将房屋拆除，准备翻建新房。房屋拆除后，邱炳从旁得知了王学与李品相互串通，故意压低房价，双方牟取非法利益的全部事实，非常气愤，便向人民法院提起诉讼，要求认定房屋买卖无效，并且要求李品与王学二人对其损失进行赔偿。

实例分析

李品代理邱炳出售房屋与王学之间的买卖行为是否有效？

法律规定

1.《中华人民共和国民法总则》(www.xing528.com)

第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第一百六十四条规定：代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人权益损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。

法律讲解

邱炳委托李品代售三间房屋，李品接受委托，他们之间建立了委托代理关系。李品将邱炳的三间房屋代为出售给王学，这是李品行使代理权。李品作为邱炳的代理人代其出售房屋时，违背代理制度的宗旨，竟与王学串通，故意压低房价，损害了被代理人的利益。属于法律规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形，依法该房屋买卖行为应认定为无效。

注意事项

房屋买卖行为认定无效后，因房屋已经被拆除，由此给邱炳造成的损失应由李品与王学承担连带责任。