最高院纠正杨伟鹏案中的误解

从前述摘选的多个案例可以看出，涉及以房抵债协议的案件主要有以下几个争议焦点：（1）双方当事人之间的法律关系如何认定，即是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系抑或是成立两个并立的民事法律关系；（2）涉案商品房买卖合同是否有效；（3）在涉案商品房买卖合同与借款协议同时成立并生效的情况下，关于以房抵债的约定是否违反法律关于禁止流押的规定。

最高院在“朱俊芳案”中，其裁判思路为双方当事人成立两个并立而又联系的合同关系，即民间借贷关系和商品房买卖合同关系同时成立，两合同均为合法有效，且当事人对于履行两份合同均有选择权，借款合同为商品房买卖合同的履行附设了解除条件，而商品房买卖合同实际上是为借款协议提供了担保。但其后在“杨伟鹏案”中，最高院认为当事人双方之间真实意思表示是成立借贷关系，而商品房买卖合同仅仅是为了对民间借贷关系形成一种非典型的担保，且债权人主张直接取得涉案房屋产权违反了法律法规关于禁止流押的规定。很显然，法院的裁判思路从“朱俊芳案”到“杨伟鹏案”发生了很大的变化。其中固然有当事人举证的因素，更重要的是，表明了司法实务界对于此类问题依然存在诸多争议。对于“朱俊芳案”，最高院的审理思路一直都是围绕着“买卖合同”这一基础案由来进行的，因此其不仅将民间借贷行为视为“付款”，更是将借款合同视为为买卖合同附设解除条件。但同时，最高院又将买卖合同视为借款合同的担保，明显自相矛盾，且最高院认定借款合同中关于以转移房屋所有权抵偿债务的约定不违反法律规定，这是对法律关于禁止流押的规定进行架空。但在其后的“杨伟鹏案”，最高院纠正了其观点。其后，在刘猛案、六盘水兴吾源典当有限公司案、古桦案、李明生案、王高平案中均持此立场，唯独在祝明会案中，因当事人之间关于商品房买卖的证据链完整，最高院认定双方之间的借款关系转化为商品房买卖关系，借款转化为购房款，且因房屋已经出售给他人或者查封，所以也没有涉及房屋所有权的转移，对于该案中商品房买卖合同的效力，最高院亦是持肯定态度的。(www.xing528.com)

在2015年8月最高院出台的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，也隐隐表现出其对于裁判思路的修正。从审判实践看，买卖与借贷交叉混合主要有两种类型：一是以买卖合同作为民间借贷的担保；二是双方既有真实的买卖合同关系又有借贷的法律关系。对于前者，即以买卖合同作为民间借贷合同的担保，在履行期限届满后借款人无法偿还本息的，出借人往往要求履行买卖合同，对于此种情况下的买卖合同，最高院认为应当类似于担保合同，其效力亦依附于作为主合同的民间借贷法律关系。对于按照民间借贷法律关系作出的判决生效后，借款人不履行金钱给付义务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以清偿债务。这也是对处置担保物的必然安排。通过拍卖而非估价或者直接转移涉案房屋所有权的方式，亦是对法律关于禁止流押之规定的回应。