住房套数认定标准及个人贷款实用知识

27.如何理解国家、银行关于住房套数的认定标准？

在国家“限贷令”中，对于住房套数进行严格界定，这是国家为遏制房价过快上涨趋势而采取的行政手段。

“国十条”明确以家庭为单位界定住房套数。

住建部、人行和银监会三部委联合下发的枟关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知枠（建房〔2010〕83号）对住房套数的认定进行了细化，指出应借款人的申请或授权，房管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证，贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。当前，全国许多城市不具备借款人家庭住房登记记录的条件，全国城市间房屋登记信息系统多数未实行联网（据报道，截至2012年6月30日，全国40个城市个人住房信息已实行联网，未来将扩大到500个主要地级市的个人住房信息联网），各省市内的区、县房管部门大多能出具所辖范围内的住房登记查询结果，对于跨区域的情况由于技术原因一些房管部门暂不能出具住房登记查询结果。

在银行受理借款人住房贷款业务中（含一手住房贷款和二手住房贷款），一般根据以下情况判断借款人家庭住房套数处理：

一是家庭成员个人征信报告未曾有房贷记录（含商业性房贷和公积金房贷），房管部门未出具拟购家庭住房登记记录查询结果或查询结果显示未曾购过住房，银行在与借款人采取面谈、面签等形式的尽责调查中未确信借款人家庭已有住房的，在借款人向银行提交贷款所购住房为首套住房的书面承诺后，银行按照首套房贷进行处理。

二是家庭成员个人征信报告含有一套房贷记录的，银行基本按照二套房贷进行处理。

三是家庭成员个人征信报告含有二套及以上房贷记录的，银行直接拒绝办理新购住房贷款申请。

四是房管部门出具拟购家庭住房登记记录查询结果显示曾购过一套住房的，银行基本按照二套房贷进行处理。

五是房管部门出具拟购家庭住房登记记录查询结果显示曾购过二套及以上住房的，银行直接拒绝办理新购住房贷款申请。(www.xing528.com)

六是拟购房屋产权人为多人（通常包括夫妻双方加成年子女、处于恋爱过程的男女双方、跨代直系亲属、亲戚间、朋友间、同事间、其他关系），借款人未曾购房，其他产权人有购房记录或房贷记录的，银行按照非首套房贷进行处理。

七是拟购家庭成员个人征信报告中显示有一套“商住两用房”记录，经核实为商业用房贷款。房管部门未出具拟购家庭住房登记记录查询结果或查询结果显示未曾购过住房，银行在与借款人采取面谈、面签等形式的尽责调查中未确信借款人家庭已有住房的，在借款人向银行提交贷款所购住房为首套住房的书面承诺后，银行基本按照首套房贷进行处理。

在上述表述中，为什么有“基本”两字呢？因各家银行对于住房套数的理解不完全统一，有的银行为规避政策风险，操作上实行从严的政策。

在现实生活中，由于存在各种情况，国家相关部门对有些情况未进行详细解释，各家银行在操作上有一定的差异，有的银行按照首套房贷处理，有的银行按照多套房贷处理：

一是借款人原曾购过住房，个人征信报告显示有过房贷记录，但借款人现离异，离婚时法院将原住房判给了原配偶或双方协商将住房转让给原配偶，借款人申请新购住房贷款申请时确无自有住房的。

二是借款人家庭原曾购过住房，个人征信报告显示有过房贷记录，但借款人家庭将住房出售，借款人家庭申请新购住房贷款申请时确无自有住房的。

三是借款人与原恋人共同申请过住房贷款，个人征信报告显示有过房贷记录，后因恋爱关系解散，住房过户给原恋人，借款人申请新购住房贷款申请时确无自有住房的。

四是前些年有些乡镇居民和农村居民申请过建房贷款（往往金额较小），个人征信报告显示有过房贷记录，借款人新购城市住房申请住房贷款的。

上述四种情况较为普遍，如遇上述情况，尽可能提供佐证材料，多向银行进行积极争取首套房贷政策。