相邻纠纷调解要点全解析

第二节　相邻纠纷的调解要点

一、邻地使用纠纷的调解要点

邻地使用的相邻纠纷是指土地所有人或使用人为行使权利的方便，诸如相邻通行、相邻土地上管线安设、或相邻建筑的营造和修缮等。与相邻发生权利和义务的纠纷，具体要注意以下几方面：

1.相邻地之间，一方有从他方土地上通行必要时，他方负有容忍其通行的义务应予以准许。土地所有人或使用人因提供相邻通行便利而受到损害的，通行一方应支付赔偿金。

2.在一方所有或使用的建筑物范围内，历史上形成的必经通道，建筑物所有人或使用人不得堵塞，如有堵塞，邻人可以请求排除妨碍。但如有条件能另开通道或改道，应征求邻人同意，相互协商解决。

3.对共同使用、共同所有的相邻地或相邻通道，共同受益人应承担维护义务。任何一方不得擅自改变其位置或占为己用。

4.他人物品或动物，因偶然等原因进入邻人的土地内，邻人土地所有人或使用人应允许该物品或动物的所有人，进入其土地进行搜寻找回，造成邻人土地所有人或使用人损害的，应予以赔偿。为维护土地所有人或使用人的正当权益，土地所有人或使用人在未受到赔偿前，可以留置进入其土地之物品或动物作为担保。

5.土地所有人或使用人非通过他人土地不能安设电线、电缆、水管、煤气管道等管线的，或者虽然绕道能安装但费用过大，向邻地人要求管线安装通过权，邻地人对管线安设人虽负有管线通过的义务，但管线安设人应选择损害最小的处所与方法安设；并在邻人土地一定高度的上空，或一定深度的地下安设，不得安设于地表；管线安设人有支付赔偿金的义务，但邻人不得以未付赔偿金为由拒绝管线通过，如安设人拒绝支付赔偿金，邻人可以请求给付，行使赔偿请求权；管线安设后，若发生情势变更，如安设人已不具备管线通过邻地条件或邻地经规划部门准许，将在原管线安设的地方进行房屋建设，应该由双方协商变更，变更的费用由要求变更的受益人承担。

6.相邻土地的建筑物营缮关系是指土地所有人或使用人在其疆界或近旁营造或修缮建筑物时，如有临时使用邻地的必要，邻地所有人或使用人应该准许其使用，双方的权利与义务应注意以下几点：

（1）营缮的行为必须发生在土地所有人或使用人的疆界或近旁，确有不使用邻地就无法对建筑物进行营缮的事实，且明确使用面积、方法及时间。

（2）营造的建筑物必须经有关管理部门准许合法的，使用邻地的范围仅限于邻地所有人或使用人的土地，不包括邻地的建筑物或隔邻的土地。

（3）邻地所有人或使用人对土地所有人或使用人请求使用其土地负有容忍义务，但占用一方如未能按照约定的范围、用途和期限，邻地所有人或使用人有权责令占用方及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，或赔偿损失。

二、越界相邻纠纷的调整要点

越界相邻关系纠纷是指土地所有人或使用人在自己的土地上建造房屋，种植竹木果树等时，侵占邻地或权利延伸到邻地而产生的相邻权利和义务关系的纠纷，具体有以下几方面：

1.相邻越界建筑是指土地所有人或使用人在自己的土地上建造房屋时，应该与疆界保持适当的距离，不得侵占对方的土地。越界建筑是指房屋直墙的伸出部分，如晒台等出墙建筑，房屋基础包括房屋整体外的围墙、铺房等建在他人土地上，那是属于侵占他人土地的行为，不属于越界建筑，不属于相邻关系调整的范围。

2.越界建筑本质上是违法的，但对已知越界建筑，而未及时提出或默认让其建设的，邻人负有容忍义务，不得请求移去或变更建筑物；为了弥补邻地所有人或使用人因忍受邻人越界建筑带来的不利，邻地所有人或使用人可以请求越界方购买越界部分的土地或请求赔偿。

3.果实越界是指非因邻地所有人或使用人原因而自落于邻地的果实，属邻地所有人或使用人所有。所以，果实所有人对自落于邻地的果实归邻地所有人或使用人所有负有容忍义务；邻地所有人或使用人对自落于其土地上的果实享有所有权，但邻地所有人或使用人自己或者指使他人摇动果树、导致果实坠落的，果实所有人可以请求归还或请求其承担侵权损害赔偿责任。

三、建筑物之间相邻纠纷的调解要点

建筑物之间的相邻关系纠纷是指相互近邻建筑物所有人或使用人之间，因发生建筑物危险预防或油烟、噪音、振动、电磁波等侵入邻地，干扰邻人生活，造成邻人损失，或通风采光等妨碍邻人生活，纠纷调解时应注意以下几个方面：

1.建筑物产生危险相邻关系纠纷的调解(www.xing528.com)

建筑物或其他工作物有倾斜的危险，使邻地所有人或使用人及邻地建筑物受到人身或财产损失可能的，相邻方可以行使预防请求权，但要注意：有倾斜的建筑物低矮或与邻地相距较远，不会给邻地造成损害或危险的，邻地所有人或使用人则不享有预防请求权；请求人只需提出请求即可，至于采取怎样的措施才能预防危险的发生，应由被请求人自行设法，请求人不负指明义务；如果被请求人没有办法防止危险发生，请求人可以请求其拆除建筑物或工作物；建筑物或工作物倒塌致邻人损害的，建筑物、工作物的所有人除非能证明系不可抗力，或已尽管理人注意义务的，否则，应承担赔偿责任。

2.不可量物侵害纠纷的调解

不可量物的侵害是指臭气、油烟、喧嚣、振动、电磁波干扰等超标侵入邻地，如餐饮店的油烟排除不到位，机器生产的过分振动，娱乐场所的噪音超标，高频机对电视频道干扰，电视、通讯基站的辐射等给相邻人生活或身体健康带来损害。根据《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”根据这一原则，规范相邻各方的不动产利用行为，要求相邻一方在建设施工，生产操作时，遵守环境保护法的有关规定，不得以超标的噪音、振动、油污等妨碍相邻方的工作、生活及健康。如果不可量物的侵害给相邻方造成妨碍或损失，应当视情况停止侵害，排除妨碍，或予以补偿或赔偿。但相邻方要注意，邻地不动产所有人或使用人对正常标准内的不可量物侵入，负有容忍义务；对按不动产位置或地方习惯认为相当的不可量物侵入，负有容忍义务。如喜庆节日鞭炮鼓乐的喧嚣，火车经过发出的尖叫声，低处的烟气散发至高处等等，邻人不得禁止。

3.通风、采光妨害纠纷的调解

通风和采光的妨害是指相邻一方在建设房屋或其他工作物时，应当与相邻他方保持适当的距离或适当的高度，不得妨碍相邻方的房屋或工作的通风和采光，如果构成妨害的，相邻他方可以请求排除妨碍，或给予补偿或赔偿。

通风和采光妨害是现代社会的常见现象，尤其是在大都市大厦林立，相邻建筑物或其他工作物的通风和采光妨碍是难以避免的。相邻各方应本着有利于生产、方便生活、团结互助的精神，正确处理通风、采光方面的相邻关系。在调解通风、采光纠纷时，要注意以下几方面：（1）相邻各方对原有建筑物存在的通风、采光影响负有容忍义务。（2）被影响的建筑物或工作物建造在前，影响的建筑物或工作物建造在后的，且有被影响的事实。被影响的建筑物或工作物的所有人或使用人可以请求排除妨碍或补偿或赔偿。（3）被影响人请求拆除妨碍，要在影响的建筑物或工作物建设开始时提出请求，既有利于拆除妨碍，又不会对影响方造成不必要的损失；如果不是影响方突击建设，被影响方容忍其建设竣工后再提出影响请求的，一般只能进行补偿方法予以调解。

四、用水、排水相邻纠纷的调解要点

用水、排水的相邻纠纷是相邻各方在合理利用水源，正当排除水患时发生的权利和义务关系所产生的矛盾，在调解用水、排水相邻纠纷时应注意以下几个方面：

1.相邻各方应当按照水的自然流向，合理利用水源，正当排除水患。水流上游要照顾下游用水，水源不足时，应当按照由近到远、由高到低的原则，通过多方协商，合理分配，共同使用，依次灌溉。

2.水源所有人或使用人对邻人因习惯使用其水流的，负有容忍义务。为保护水源地或水井所有人、使用人的用水权，对他人因生产或建筑造成水源污染、断绝、减少的，无论是否故意或过失，均应承担恢复原状或赔偿责任。

3.相邻一方因生产或生活必须使用他方水流的，他方有供给余水的义务，但使用人应支付补偿金。

4.自然排水时，高地所有人或使用人有权向低地排水，低地所有人或使用人对高地的排水有承受的义务，但高地之水流至低地受堵塞时，低地所有人或使用人不负疏通的义务，高地所有人或使用人得以自己的费用进行疏通，如低地所有人或使用人因此收益的，应按其收益程度负担相应的费用。若水流堵塞的原因是由邻地所有人或使用人故意或过失造成的，受害人可以依法请求邻地人排除妨碍或赔偿损失。

5.土地所有人或使用人在进行人工排水时，原则上没有使用邻地的权利，因此土地使用人或房屋所有人或使用人不得设置如屋檐或其他工作物，将雨水直接注于邻地不动产上。雨水虽为自然水，但注于相邻不动产的行为并非出于自然。受害人可以请求排除妨碍或赔偿损失。

6.在充分利用水资源时，在不损害相邻地的利益或协商给予一定补偿的情况下，高地所有人或使用人有使水流通过低地的权利；一方因蓄水、排水或引水所设置的工作物损坏、堵塞等原因给相邻构成妨碍，邻人可以请求修缮、疏通、预防或赔偿，但不得请求废除设置物或请求停止蓄水、排水或引水，否则，不利于水资源的利用。

五、邻地损害防免相邻纠纷的调解要点

邻地损害防免相邻关系，是指土地所有人或使用人在利用土地时，应当注意防止避免给邻地或邻地建筑物、工作物带来危险或损害，否则，就会发生纠纷。所以，调解邻地损害防免相邻纠纷时，要清楚邻地损害防免的相邻权利和义务以下几个方面：

1.邻地所有人或使用人，对土地所有人或使用人未尽防免义务的行为，没有容忍的义务，有权利行使防免请求权；土地所有人或使用人未尽防免义务的，邻地所有人或使用人可以请求其采取措施注意防免，造成损害的，应承担相应的赔偿责任。

2.邻地所有人或使用人的损害赔偿请求权，不以其是否曾经请求防免或是否可以采取措施避免为衡量，也不以挖掘土地或建筑物施工的一方有故意或过失为要件。

3.邻地所有人或使用人，行使防免请求权或请求损害赔偿的，必须有土地所有人或使用人违反相邻防免义务，挖掘土地、进行建筑施工的行为，并导致邻地地基动摇、变形及邻地或邻地上建筑物、工作物不安全的情况发生与损害后果。