房价终局：报告显示，中国房价下行趋势已定

中国位居世界第一的住宅拥有率背后，是令人忧心的高空置率（指城镇地区无人居住的家庭自有住房所占比例）。

2014年6月10日，西南财经大学与央行金融研究所发布的基于全国29省的入户抽样调查结果显示：截至2014年3月，城镇家庭拥有多套房比例已上升至21%。

2013年，中国城镇自有住房空置率为22.4%，空置住房约4898万套，其中二三线城市空置率高达27.6%。我国的住房空置率高于美国的3%和日本的13%。经济适用房也有“错配”现象。为满足中低收入家庭而提供的保障型住房，空置率高达23.3%。家庭年总收入排名前25%的家庭拥有的经适房近三成处于空置状态。

截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。报告总结，房价下行趋势已定，中国城镇地区现有存量住房完全可满足住房需求。而城镇化进程缓解高空置率问题也有限，“城镇化率每提高10个百分点，住房空置率仅可下降2.6个百分点”。[107]

数据来源：中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）。

房地产业和与它相关联的行业，正在悄然步入冬天。

房地产商、SOHO中国董事长潘石屹说，中国当前的房地产市场看起来就像是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不单是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。

2014年的中国楼市一直处于困境之中。2014年前四个月，房屋销售额较2013年同比下降9.9%。房屋新开工面积同比下降近25%。信托、第三方理财、委托贷款等是房地产行业的主要融资渠道，利率都很高，当房价下跌20%～30%，这些问题就全部暴露出来了。[108]

2014年6月18日，国家统计局发布的全国房价数据显示，纳入监测的70个大中城市中，5月份55个城市房价环比“停涨”，占比将近八成，其中有一半是下跌。上海、深圳出现近两年来房价首度环比下跌。[109]

越来越多的城市房价步入下跌通道，乃是大势所趋。

一旦房价下跌，即将被暴露出来的不仅仅是金融等问题，还有就业等同样棘手的问题。

我们知道，从2003年开始，中国经济发展的定位开始从以制造业为代表的实体经济转向以房地产为代表的虚拟经济，这使得中国对建筑工人的渴求远远超过对有知识的大学生的渴求，建筑行业成为吸纳就业人口的主要渠道之一。

因此，在制造业不景气的情况下，政府不断加大基本建设投资，以新的基建项目来解决就业问题。问题在于，一旦房地产出现系统性危机，势必会对中国的投资产生难以估量的冲击，中国该如何解决缺少社会保障的低收入者的就业问题？

这种困扰正在慢慢地变成这个社会的不可承受之重。

从大棋局的角度来看，美联储越收越紧的货币政策，也将以最冷酷的决心捅破这个泡沫，以便为美国的大收购战略消除掉潜在的竞争对手。

2014年6月18日，美联储在下调2014年美国经济增长预期的同时，宣布再次缩减100亿美元的购债额度。[110]

2014年，美国将完成削减购债计划，再经历一年左右的过渡期，美联储就将吹响资金回流美国的集结号——宣布加息。

泡沫已经累积数年的中国房地产，将迅疾完成逆转过程。

现在再讨论房价泡沫是否破灭的话题已经没有多大意义，真正应该关注的是泡沫破灭后的应对之策。根据基本的经济学原理，高昂的价格会抑制需求。中国高高在上的房价，必然导致住宅、工业和商业地产等需求的下降。当需求下降的时候，房价就失去了支撑它的基础，下跌乃是必然的归宿。

另一方面，供给又在疯狂扩大。国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省、区的156个地级市和161个县级市。2014年4月，这一调查结果公布：90%以上的地级市正在规划建设新城新区，有一个省会城市就要新建13个城区。而且，部分新城新区规划面积逐年增加。某西部省会城市提出建3个新区、5个新城，总面积是现有建成区面积的7.8倍。

国家发展改革委城市和小城镇改革发展研究中心副主任乔润令透露了一个更惊人的数据：“研究数据显示，全国新城新区规划人口达到34亿。这意味着现在中国一倍的人口也装得下。”“空城”“睡城”等现象不断蔓延。[111]

众所周知的是，很多地方的所谓新区就是搞房地产开发，如此巨大的远远超出实际需求的供应量，中国如何能够消化得了？更要命的一点，很多地方的新区占用的都是耕地，由此减少的粮食供应对我国粮食安全所构成的威胁靠什么来化解？

毫无疑问，促使房价下跌的力量正变得越来越强大。

房价下跌未必全是坏事。房地产是一切经济活动的基本载体，房地产价格高企势必增加经济活动的成本，进而导致社会价格水平的总体上涨。根据美国经验，房地产租金每上涨1%，社会物价总水平上涨幅度约为0.25%。

高房价带动起了整个社会物价的上涨和民众生活成本的上升，这也是导致中国劳动力成本快速上升的重要原因之一。道理非常简单，劳动力自身的生活成本上升了。

根据英国经济学人智库（EIU）发布的数据，2000～2011年中国的劳动力成本大幅增长近四倍，单位小时劳动成本由2000年的0.6美元增加至20l1年的2.9美元。与东南亚国家相比，中国劳动力成本已由10年前的偏低转变为偏高，相当于泰国的1.5倍、菲律宾的2.5倍、印尼的3.5倍。劳动力价格比较优势弱化，使作为我国主导产业的一般加工制造业向综合成本低的内陆地区或周边国家转移。[112]

高房价成为导致中国资源配置失衡和扼杀中国制造业竞争力的重要力量。

因此，中国现在更应该关注的不是如何维持高房价，而是拿出勇气接受房地产的一次硬着陆，把中国整个社会的运行成本和民众的住房成本降下来。当务之急是尽快施行大规模的减税政策，竭尽全力扶持以制造业为核心的实体经济，对此前过度发展以房地产为代表的虚拟经济的错误进行纠正。

房地产本身是中性的。但是，人们对房地产狂热的追逐导致它在某种程度上已经成为一种崇拜物。人们通过房子决定自己的理想、爱情甚至婚姻。人的情感和追求一旦寄托在这个冷漠的物体之上，生命的灵性和伟大的理想便会随之枯萎。

没有哪个时代的中国像今天这样被房地产这种物质化的东西所占据。住房不仅成为许多人一生最重要的奋斗目标，也成为社会衡量一个人成功与否的重要标准。

笔者不想表达愤懑，而是感到悲哀。一个伟大的民族必须超越物欲的局限，才能找回生活的真谛，重塑我们的价值观，唤醒根植于灵魂深处的高贵自尊，站在与世界平等对话的起点之上。

房地产归根结底只是一种生活必需品，除此之外，它不应该再承载更多。

无论是从中国经济的结构，还是从世界经济的发展趋势和美国的大战略来看，中国房地产泡沫的破灭都不再是一个问号，而是一个日渐迫近的冷酷现实。当李嘉诚这样的首富急急忙忙抛售在内地的地产时，已经充分表露了他对未来的判断。

在2016年开启的这个周期内，我们将看到房地产泡沫破灭时的悲壮。而这一切将从成交量的缩减开始，从有价无市，逐步过渡到房地产开发商资金链断裂，将这轮房价的挤压泡沫行动推向高潮。我们也将目睹房地产商跑路的仓皇和烂尾楼在肃杀中破败不堪的荒凉。

这一切都是为曾经的错误埋单。

当然，与货币的系统性风险相比，房地产的风险仍小于它。道理非常简单，房子起码还是房子，而货币一旦步入恶性的贬值轨道，它有可能变得什么都不是。

在这个周期里谈论房地产是否下跌已经没有多大意义。

最重要的是考虑当房地产步入下跌轨道，金融体系和实体经济如何承受由此带来的冲击和动荡。作为中国经济畸形结构中的一大组成部分，房地产泡沫的破灭所带来的后果是我们必须也不得不正视的。

众所周知，中国的银行是与房地产业紧紧捆绑在一起的。

不需要看统计数据，老百姓凭经验就知道：房地产商搞开发要贷款、民众买房要贷款……在中国，作为虚拟经济中的最核心力量，房地产与金融的捆绑，也意味着中国的金融安全乃至整个经济安全都与房地产息息相关，而在2003年确立了房地产的国民经济支柱产业地位以后，中国钢铁、水泥、玻璃等行业也与房地产业捆绑在了一起。

从虚拟经济到实体经济，房地产所扮演的角色已经可用巨大的特洛伊木马来形容，只不过这个特洛伊木马是我们自己做出来的，但就其危害性、破坏性而言，自己做的跟敌人做的几乎没有什么大的区别。

以房地产为代表的财富符号，应该被一种积极向上的精神所取代——此谓正能量。

对于我们这样一个饱经苦难的民族而言，激励民众通过实实在在的劳动致富，而不是通过投机，更不是通过制售有毒食品之类的残害同胞的方式致富，这是极其重要的。

只有贪婪的、不劳而获的欲望被沉下来的平常心所取代，我们这个民族的伟大智慧才能被引导到踏踏实实的劳动和创造上来，我们这个民族的善良和爱心才能被激发出来，人们才能在简单的生活当中学会享受亲情和阳光带给我们的快乐与温馨，我们这个民族也才更有凝聚力，也才能赢得世界的尊重。到那时，我们才能深情地向远方的游子说一声：“回来吧，这是你的家！”

注释

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[4]贺辉红.国内住房总价值超GDP近两倍[N].中国证券报，2009-09-15.笔者在核对原文数据的时候，发现原作者在计算时出现错误。根据文中提供的数据及计算方法，全国城市住房总价值约为75.52万亿元（非75.98万亿元），农村住宅总价值约为15.96万亿元（非15.98万亿元），加总起来约为91.48万亿元。引述时做了更正。

[5]刘德炳.北京地价已疯狂，土地总市值远超美国一年GDP[J].中国经济周刊，2013-08-27.

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[11]Robert D. Retherford, Minja Kim Choe, Chen Jiajian，李希如，崔红艳.中国的生育率：到底下降了多少？[J].人口研究，2004（4）.许多专家的研究结论与官方公布的数据往往有出入，引述时完全尊重原文。[12]Barry J.Naughton.The Chinese Economy：Transitions and Growth[M].Massachusetts：MIT Press，2006.

[13]郝娟，邱长溶.2000年以来中国城乡生育水平的比较分析[J].南方人口，2011（5）.

[14]在1972～2008年间，扣除我国经济的发展和社会的进步这一影响因素，仅仅因为执行计划生育这一政策，中国就少生了4.58亿人。

[15]吕诺.卫生计生委：计划生育40余年　我国少生4亿多人[OL].新华网，http：//news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/11/c_125685739.htm，2013-11-11.

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[22]“刘易斯拐点”即劳动力过剩向短缺转折的转折点。在20世纪50年代，美国著名经济学家刘易斯提出了“二元经济”理论。他认为，发展中国家的经济发展是劳动力和其他资源由传统农业部门不断向现代部门转移的工业化过程。随着农业部门的剩余劳动力向非农部门逐渐转移，滞留在农业部门的剩余劳动力越来越少。剩余劳动力转移完毕之日，就是所谓的“刘易斯拐点”到来之时。

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[50]Martin Walker. The Geopolitics of Sexual Frustration[J].Foreign Policy，2006（2）.作者原文为“女性的数量都要超过男性，欧洲的比率是107：100”，是把男性作为100。为了表述的统一，引述时将107：100换算成了100：93.46，即以100个女性对应的男性数来表述，这样更便于直观地做比较。

[51]闫娜.光棍的威胁[J].新世纪周刊，2006-04-26.原文把中国淮北地区误写为“中国北部”，引述时做了修正。

[52]Barry J. Naughton.The Chinese Economy：Transitions and Growth[M].Massachusetts：MIT Press，2006.

[53]刘凝哲：光棍潮隐患大，“非法堕胎入刑”仍须慎重[OL].中国新闻网，http：//www.chinanews.com/hb/2012/03-30/3786100.shtml，2012-03-30.“人口亏损”是指在既定的人口生育政策的约束和导引下产生的“年轻人口锐减”“女性人口缺失”和“人口关系断裂”等人口发展不平衡、不均衡以及不持续现象。

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[63]在20世纪80年代初期叫作“超生罚款”，1994年改为“计划外生育费”，个别省改为“社会抚养费”。

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[76]这是海关总署在2013年10月15日发布的数据。

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[109]马汉青.70城市房价环比半数下跌　为近两年来最多[N].羊城晚报，2014-06-19.

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[111]杜放.90%地级市争建新城新区　如何避免成“死城”？[OL].新华网，http：//news.xinhuanet.com/2014-04/20/c_1110319687.htm，2014-04-20.

[112]李海辉.经济内生动力在新约束中增强[N]上海证券报，2014-05-13.