(2005)深罗法民三初字第425号
原告(反诉被告)中国石化集团深圳石油总公司,住所地深圳市罗湖区太白路3077号中深石化大厦一栋五楼。
法定代表人麦文伟,该公司总经理。
被告(反诉原告)深圳市粤国投资发展有限公司,住所地深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦29楼2908—2916号。
法定代表人詹卓耀,该公司董事长。
委托代理人陈君尧、蒋卫东,广东瑞特律师事务所律师。
被告(反诉原告)深圳特发联城地产发展有限公司,住所地深圳市罗湖区春风路联城证券大厦8楼西。
法定代表人彭耀霖,该公司董事长。
委托代理人张向东、明晓燕,广东深亚太律师事务所律师、律师助理。
第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司,住所地深圳市罗湖区深南东路文华大厦东座11F。
法定代表人张和义,该公司董事长。
原告中国石化集团深圳石油总公司诉被告深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司房地产买卖合同纠纷一案,本院受理后,被告深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司在举证期限届满前提出反诉,本院受理两被告的反诉后,决定本诉与反诉合并审理,并追加深圳市汉毅冶金贸易有限公司为第三人,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。中国石化集团深圳石油总公司的委托代理人宋昕、张勇,深圳市粤国投资发展有限公司的委托代理人陈君尧、蒋卫东,深圳特发联城地产发展有限公司的委托代理人张向东、明晓燕到庭参加了诉讼,第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司因下落不明,本院采用公告方式送达了起诉状副本、反诉状副本、追加第三人参加诉讼通知书、举证期限通知书、权利义务告知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票,公告期满后,第三人仍未到庭,本院依法进行了缺席审理。
原告中国石化集团深圳石油总公司诉称:2001年12月25日,原告与被告深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司签订深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》。合同约定两被告取得位于深圳市罗湖区春风路文星小区路,宗地编号为H115—0025,面积为926.60平方米的土地使用权,土地用途为住宅,土地使用期限自2001年1月12日起至2071年1月11日止,《房地产预售许可证》号为深(罗)房许字(2001)035号;原告购买文星阁十五栋505室,建筑面积为75.47平方米,每平方米价款为6700元,总价款为505649元;两被告于2002年12月31日前将房地产交付原告,如不能按约定交付房地产的,每延期一日,两被告应向原告支付买卖总价款万分之五的违约金;两被告应在取得竣工证明之日起150日内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。因深圳市汉毅冶金贸易有限公司、广州汉和房地产有限公司欠原告巨额债务,被告深圳市粤国投资发展有限公司通过深圳市中级人民法院(2002)深中法经一初字第76号民事调解书和2002年9月20日的《协议书》均表示愿意为深圳市汉毅冶金贸易有限公司向原告偿还部分债务。偿还部分债务的方式为:以被告深圳市粤国投资发展有限公司位于深圳市罗湖区春风路文星花园文星阁十五栋32套房地产抵偿深圳市汉毅冶金贸易有限公司和广州汉和房地产有限公司欠原告的部分债务。故包括文星十五栋505室在内的文星小区十五栋32套房产,是被告深圳市粤国投资发展有限公司为深圳市汉毅冶金贸易有限公司、广州汉和房地产有限公司向原告抵偿部分债务而不用支付购房款的,应视为原告已经按房地产买卖合同的约定履行了付款义务。原告与两被告签订的房地产买卖合同合法有效,且原告已履行支付购房款的义务,两被告未按约定将合同项下的房地产交付原告,已构成违约,请求法院判令两被告立即交付位于深圳市罗湖区春风路的文星小区十五栋505室;判令两被告支付计至2005年3月1日止延期交楼违约金10万元;判令两被告立即办理位于深圳市罗湖区春风路的文星小区十五栋505室的《房地产证》,并承担本案诉讼费。
在本院指定的举证期限内,原告中国石化集团深圳石油总公司提了以下证据:1.2001年12月25日,原告与两被告签订的深(罗)网预买字(2001)第04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》,证明两被告有按房地产买卖合同的约定交付文星小区十五栋505室的义务;2.广东省深圳市中级人民法院(2002)深中法经一初字第76号民事调解书,证明包括本案涉讼的文星小区十五栋505室在内的文星十五栋32套房产是被告深圳市粤国投资发展有限公司为深圳市汉毅冶金贸易有限公司、广州汉和房地产有限公司抵偿债务的;3.2002年9月20日,原告与被告深圳市粤国投资发展有限公司签订的《协议书》,证明被告深圳市粤国投资发展有限公司自愿以文星花园“文星阁”十五栋的32套房产抵偿深圳市汉毅冶金贸易有限公司所欠原告的债务;4.2004年9月21日,原告与被告深圳市粤国投资发展有限公司签订的《深圳市春风路“文星楼”商品住宅接收楼协议书》,证明两被告仅交付部分抵债房产;5.2002年12月7日,原告与第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司及广州汉和房地产有限公司签订的《还款总协议书》,证明文星花园的地价款是第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司向原告借支的,文星花园十五栋住宅已作为第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司欠原告款项的抵押物;6.2000年12月6日,原告与被告深圳市粤国投资发展有限公司及第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司签订的《房地产转让协议》,证明被告深圳市粤国投资发展有限公司已将文星阁十五栋转让给原告,房款由第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司支付;7.2000年11月22日,被告深圳特发联城地产发展有限公司出具的《证明》,证明被告深圳特发联城地产发展有限公司已将与被告深圳市粤国投资发展有限公司合作开发文星花园中应得的物业转让给被告深圳市粤国投资发展有限公司,被告深圳市粤国投资发展有限公司有权处分文星花园十五栋的全部房产。
被告深圳市粤国投资发展有限公司辩称:第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司和广州汉和房地产有限公司所欠原告债务与答辩人无关,答辩人不是第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司的债务承担者,也从未表示过愿意承担该公司所欠原告债务;原告未按与答辩人签订的房地产买卖合同支付购房款,答辩人有权拒绝交付房产,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告深圳特发联城地产发展有限公司辩称:文星楼十五栋是答辩人与深圳市粤国投资发展有限公司合作开发的,答辩人享有30%的产权,因此深圳市粤国投资发展有限公司未经答辩人授权,单方处分文星楼十五栋的行为是无效行为;另外,答辩人及深圳市粤国投资发展有限公司与原告于2001年12月25日签订的深(罗)网预买字第(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》是合同双方当事人的真实意思表示,原告未按合同约定支付购房款,答辩人有权拒绝交房,请求判决驳回原告的诉讼请求。
两被告在提出上述答辩意见,请求判决驳回原告诉讼请求的同时,提出反诉称:两反诉人与被反诉人中国石化集团深圳石油总公司于2001年12月25日签订的深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》,是合法有效的合同,被反诉人未按合同约定向两反诉人支付房款,致使两反诉人无法实现合同目的,请求法院判令解除两反诉人与被反诉人签订的深(罗)网预买字第04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》,判令被反诉人支付两反诉人延期付款违约金25282.45元并承担本案本诉及反诉的诉讼费。
深圳市粤国投资发展有限公司为了支持其抗辩理由和反诉请求,在本院指定的举证期限内,提供了以下证据:1.2001年12月25日,两反诉人与被反诉人签订的深(罗)网预买字第04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》,证明两反诉人与被反诉人之间存在房地产买卖合同关系;2.2000年10月27日,反诉人深圳市粤国投资发展有限公司与第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司签订的《房地产买卖协议书》,证明在被反诉人与反诉人深圳市粤国投资发展有限公司及第三人于2000年12月7日签订的《房地产转让协议》之前,第三人与反诉人深圳市粤国投资发展有限公司存在买卖文星十五栋楼的协议,并约定分期支付房款;3.2000年12月7日,反诉人深圳市粤国投资发展有限公司与被反诉人及第三人签订的《房地产转让协议》,证明被反诉人购买反诉人深圳市粤国投资发展有限公司的房产,由第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司支付房款;4.2000年12月7日,被反诉人与第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司及案外人广州汉和房地产有限公司签订的《还款总协议书》,证明被反诉人与第三人及广州汉和房地产有限公司之间存在债权、债务关系及第三人向被反诉人借支本案文星花园的地价款的借贷关系;5.2004年6月4日,反诉人深圳市粤国投资发展有限公司向被反诉人发出的收房通知及被反诉人出具的收据,证明被反诉人基于与两反诉人的房地产买卖合同已收房15套;6.2005年4月4日,深圳市罗湖区人民法院(2005)深罗法民二初字第822号应诉通知书及证据目录;2005年3月7日,被反诉人另案起诉反诉人深圳市粤国投资发展有限公司的起诉书副本,证明反诉人深圳市粤国投资发展有限公司与被反诉人于2002年9月20日签订的《协议书》系双方之间另一法律关系,与本案无关;7.罗湖区2004年房屋租金指导租金标准,证明本案涉讼房产属于第一地段第二类别,政府公布的指导租金标准为每月每平方米30元。
深圳特发联城地产发展有限公司在本案指定的举证期限内,提供了以下证据:1.1996年10月23日,深圳联城(文锦渡)合作发展公司与深圳安懋源投资发展公司签订的《合作兴建“文星十五栋楼”合同书》,证明文星十五栋楼系深圳特发联城地产发展有限公司与深圳市粤国投资发展有限公司合作开发的房地产项目,深圳特发联城地产发展有限公司占30%的产权,性质为自用;2.1999年4月14日,深圳市规划国土局承办文件复函,证明深圳特发联城地产发展有限公司与深圳市粤国投资有限公司合作兴建文星十五栋楼是经过国土行政管理部门批准的,同时也证明深圳特发联城地产发展有限公司占有文星十五栋楼30%的产权是经过国土行政管理部门确认的;3.2001年1月12日,深圳市规划国土局与深圳特发联城地产发展有限公司、深圳市粤国投资发展有限公司签订的深地合字(1999)0052号《深圳市土地使用权出让合同书》,证明深圳特发联城地产发展有限公司是文星十五栋楼土地使用权的共有权人;4.深(罗)房许字(2001)35号深圳市房地产预售许可证,证明文星十五栋楼的预售有效期是2001年10月25日至2002年10月25日,中国石化集团深圳石油总公司与深圳特发联城地产发展有限公司、深圳市粤国投资发展有限公司的房地产买卖合同签订于2001年12月25日,故房地产买卖合同合法有效。
针对两被告的反诉,中国石化集团深圳石油总公司辩称:2000年12月7日,被反诉人与反诉人深圳市粤国投资发展有限公司及第三人签订了《房地产转让协议》,协议约定反诉人深圳市粤国投资发展有限公司与第三人存在合作关系,第三人与被反诉人存在债权、债务关系,反诉人深圳市粤国投资发展有限公司愿意将文星十五栋楼住宅楼全部转让给第三人,第三人将文星十五栋楼的二层至八层抵偿给被反诉人。2002年5月27日,被反诉人与第三人及广州汉和房地产有限公司借款纠纷一案,经广东省深圳市中级人民法院主持调解,达成调解协议,并以(2002)深中法经一初字第76号民事调解书确认了双方调解协议,调解书明确以文星十五栋楼32套房产抵偿第三人所欠被反诉人债务19782420元。2002年9月20日,被反诉人与反诉人深圳市粤国投资发展有限公司签订借款《协议书》,协议明确约定为了使文星十五栋楼32套房产中的17套尽快解除查封,办理预售登记至被反诉人名下,向被反诉人借款200万元给反诉人深圳市粤国投资发展有限公司,归还所欠张木昌债务,解除17套房产的查封。2004年9月21日,被反诉人与反诉人深圳市粤国投资发展有限公司签订的《深圳市春风路“文星楼”商品住宅接收楼协议书》中约定2004年9月21日接收的文星十五栋楼15套商品房是用于抵债的部分房产。2000年11月22日,反诉人深圳特发联城地产发展有限公司出具的书面《证明》,明确合作开发的文星楼十五栋楼中应得的物业转让给深圳市粤国投资发展有限公司,深圳市粤国投资发展有限公司享有文星十五栋楼32套房产的处分权,该公司与被反诉人签订的以文星十五栋楼32套房产抵偿第三人债务的协议均合法有效。故文星十五栋楼32套房产是反诉人深圳市粤国投资发展有限公司用来抵偿第三人所欠被反诉人部分债务的,被反诉人与两反诉人签订的关于买卖文星十五栋楼32套房产的房地产买卖合同项下的房款是以第三人所欠被反诉人债务冲抵的,被反诉人不需要再支付房款。两反诉人反诉称被反诉人未支付房地产买卖合同所约定的房款,与事实不符,请求法院判决驳回两反诉人的反诉请求。
庭审质证时,对于中国石化集团深圳石油总公司提交的7份证据,深圳市粤国投资发展有限公司对证据1—6的真实性不持异议,对于证据7深圳特发联城地产发展有限公司2000年11月22日出具的《证明》,因中国石化集团深圳石油总公司不能提供原件,对其真实性不予认可;深圳特发联城地产发展有限公司的质证意见与深圳市粤国投资发展有限公司相同,即对证据1—6的真实性不持异议,对于证据7因不能提交原件而不予确认。对于深圳市粤国投资发展有限公司提交的7份证据,中国石化集团深圳石油总公司对证据1及证据3—7不持异议,证据2深圳市粤国投资发展有限公司与第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司2000年10月27日签订的《房地产买卖协议书》,因深圳市粤国投资发展有限公司不能提交原件,对其真实性不予确认;深圳特发联城地产发展有限公司对证据1和证据7的真实性不持异议,对于证据2—6,因其未签章,不予质证。对于深圳特发联城地产发展有限公司提交的4份证据的真实性,中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司均不持异议。
本院对于当事人不持异议的证据的真实性均予以确认,中国石化集团深圳石油总公司提交的深圳特发联城地产发展有限公司2000年11月22日出具的《证明》及深圳市粤国投资发展有限公司提交的与第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司2000年10月27日签订的《房地产买卖协议书》,因当事人不能提交原件以供质证,同时对方当事人又都不予确认,故上述两份证据均不能作为本案证据使用。(www.xing528.com)
根据各方当事人提交的证据并结合当事人的质证意见,本院认定以下事实:1996年10月23日,深圳安懋源投资发展公司与深圳联城(文锦渡)合作发展有限公司签订《合作兴建“文星十五栋楼”合同书》,合同约定双方在罗湖区文星小区内合作兴建“文星十五栋楼”,由深圳联城(文锦渡)合作发展有限公司提供已征土地面积约1000平方米,并达到“三通一平”,深圳安懋源投资发展公司负责该地开发产生的一切费用(包括建筑费用、自用地价、市场地价及增容费等);楼层建成后,双方同意按建筑面积,深圳联城(文锦渡)合作发展有限公司得30%(自用),深圳安懋源投资发展公司得70%(商品房),合同还对税金的缴纳及其他事项作了规定。1999年4月14日,深圳市规划国土局对深圳特发联城地产发展有限公司、深圳市粤国投资发展有限公司作出复函,同意双方合作开发罗湖区春风路文星小区H115—25地块926.6平方米土地,合作方式及责权利益分配依照双方订立的《合作兴建“文星十五栋楼”合同书》执行。2000年12月6日,深圳市石油公司与第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司、广州市汉和房地产有限公司签订《还款总协议书》,协议约定:至2000年12月31日,第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司共欠深圳市石油公司代开银行承兑汇票本息合计73647571.45元,深圳市汉毅冶金贸易有限公司所欠深圳市石油公司的债务,广州汉和房地产有限公司提供担保;深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司存在债权、债务关系,该公司愿意将文星十五栋楼二楼至八楼的全部房产交由深圳市汉毅冶金贸易有限公司处置,但文星楼十五栋目前尚未交纳国有土地使用权出让金和完全竣工,尚未取得商品房销售许可证,深圳市汉毅冶金贸易有限公司提议将其取得的文星楼十五栋二楼至八楼按商定条件以抵偿部分欠款的方式转让给深圳市石油公司;深圳市石油公司代深圳市汉毅冶金贸易有限公司垫付深圳市罗湖区文星小区H115—25地块(即文星十五栋住宅楼所用地)所欠土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金,该款直接由深圳市石油公司划转到国土局指定账户,该款由深圳市汉毅冶金贸易有限公司于2001年12月31日前以现金形式归还,并以给深圳市石油公司担保贷款的罗湖商业城的自有物业作为保证;协议还约定了其他还款方式等事项。同日,深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市石油公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司签订《房地产转让协议》一份,协议约定:深圳市汉毅冶金贸易有限公司与深圳市粤国投资发展有限公司存在合作关系,深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司存在债权债务关系,深圳市汉毅冶金贸易有限公司与深圳市石油公司存在债权、债务关系(详见深圳市石油公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司在本协议签署前签署的《还债总协议书》),深圳市粤国投资发展有限公司愿意将其开发的文星十五栋住宅楼全部转让给深圳市汉毅冶金贸易有限公司,具体价款由深圳市汉毅冶金贸易有限公司负责,该公司愿意将文星十五栋住宅楼二至八层抵债给深圳市石油公司,第一层抵押给深圳市石油公司;文星十五栋住宅楼是深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产有限公司联合开发的,深圳市粤国投资发展有限公司已取得全部开发权和销售权,本协议的签订也得到了深圳特发联城地产有限公司的同意;转让的房产是文星十五栋住宅楼二至八层(含二楼和八楼)全部的房屋,共有32套,其中复式4套,建筑面积为2952.6平方米,转让价格为每平方米6700元,总价款为19782420元;深圳市粤国投资发展有限公司同意本次转让的所有转让价款和交易税费由深圳市汉毅冶金贸易有限公司代深圳市石油公司支付,双方在本协议签订时已达成具体的支付方式和条件,深圳市石油公司不向深圳市粤国投资发展有限公司支付任何转让价款和有关的交易税费,深圳市石油公司同意深圳市汉毅冶金贸易有限公司依据本协议规定代深圳市石油公司支付的标的房地产转让价款作为抵冲深圳市汉毅冶金贸易有限公司的部分欠款;本协议签订五个工作日内,深圳市粤国投资发展有限公司应向深圳市石油公司提交文星十五栋住宅楼土地红线图、消防报建图、住宅楼楼房设计图、施工图、施工合同、有权处分文星十五栋住宅楼的房地产的相关材料等文件;深圳市石油公司在收到深圳市粤国投资发展有限公司提交的资料复印件,核对无误后于本合同订立之日起三个工作日内,代深圳市汉毅冶金贸易有限公司向深圳市粤国投资发展有限公司垫付罗湖区春风路文星小区H115—25地块(即文星十五栋住宅楼所用地)所欠土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金(具体数额以国土局出具的文件为准,但不得超过710万元,超过部分由深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司负担);合同还对房产的交付时间等其他事项作了规定。
2001年1月12日,深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》,合同约定:本合同签订之日,深圳市规划国土局将地块编号为H115—25,土地面积约926.6平方米的土地出让给深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司并移交使用,土地用途为居住用地,土地性质为商品房;土地使用权出让金为100万元,土地开发金为98214元,市政配套设施金为600万元,合计7098214元;合同还对土地使用年限等作了相应规定。2001年1月29日,第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司向中国石化集团深圳石油总公司借款7098214元,代深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司向深圳市规划国土局交纳H115—25地块土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金。2001年10月25日,深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司取得深(罗)房许字(2001)35号《房地产预售许可证》,预售许可证明确项目名称为文星阁,住宅面积为2829.79平方米,总套数为32套,预售许可证的有效期为2001年10月25日至2002年10月25日。2001年12月25日,中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司逐套签订了买卖文星十五栋楼32套房产的房地产买卖合同。本案深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同(预售)》是32份房地产买卖合同中的一份,合同约定:深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产发展有限公司与深圳市规划国土局签订深地合字(1999)52号《土地使用权出让合同书》,取得位于深圳市罗湖区春风路文星小区宗地编号为H115—25,土地面积为926.6平方米土地的使用权,在上述土地上兴建的商品房,定名为文星阁;中国石化集团深圳石油总公司购买文星十五栋505房,建筑面积为75.47平方米,单价为每平方米6700元,总价款为505649元;合同附表一规定签订此合同时付清全部楼款共计505649元,未按该约定付款,中国石化集团深圳石油总公司应承担违约责任,给付的价款达到应付款50%以上的,应就所欠付额向卖方支付延期付款违约金(违约金按债务履行期间人民银行有关延期付款滞纳金标准执行);买方给付的金额不足应付价款的50%的,卖方可要求买方支付欠款5%的违约金;买方超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的,卖方有权单方解除合同,卖方单方解除合同,应以书面形式及时通知买方,并在10日内从买方已付价款中扣除双方约定的违约金,剩余款项退还给买方;卖方须于2002年12月31日前将本合同规定的房地产交付买方使用,交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。因深圳市汉毅冶金贸易有限公司、广州汉和房地产有限公司未按2000年12月6日与深圳市石油公司签订的《还款总协议书》的约定履行还款义务,中国石化集团深圳石油总公司(原深圳市石油公司)诉至广东省深圳市中级人民法院。2002年5月27日,广东省深圳市中级人民法院出具(2002)深中法经一初字第76号民事调解书,调解书中明确深圳市汉毅冶金贸易有限公司以文星小区十五栋32套房产抵偿债务19782420元。2002年9月20日,中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司签订《协议书》一份,协议约定:深圳市汉毅冶金贸易有限公司为偿还所欠中国石化集团深圳石油总公司款项,经与深圳市粤国投资发展有限公司商定,以该公司位于深圳市罗湖区春风路文星花园“文星阁”十五栋的房产作抵偿,三方就此事于2000年12月7日签订《还款总协议书》;深圳市粤国投资发展有限公司已将“文星阁”十五栋的15套房产预售备案登记至中国石化集团深圳石油总公司名下,尚有17套房产未办理登记至中国石化集团深圳石油总公司名下;因深圳市粤国投资发展有限公司欠他人债务,17套房产被法院诉讼保全查封,为了解除查封,深圳市粤国投资发展有限公司向中国石化集团深圳石油总公司借款200万元偿还债务,并以“文星阁”150平方米的临街商铺作为借款抵押;协议还对借款归还时间、未按期归还的违约责任等相关事项作了规定。协议签订后,中国石化集团深圳石油总公司借款200万元给深圳市粤国投资发展有限公司归还他人债务,“文星阁”17套房产解封后,中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司签订的买卖该17套房产的合同经国土行政管理部门进行了备案登记。因深圳市粤国投资发展有限公司未按协议约定归还中国石化集团深圳石油总公司借款200万元,中国石化集团深圳石油总公司已于2005年3月7日向本院起诉深圳市粤国投资发展有限公司。
另查明:深圳安懋源投资发展公司于1997年12月31日变更登记为深圳市安懋源投资发展有限公司,后又变更为深圳市粤国投资发展有限公司;深圳联城(文锦渡)合作发展有限公司于1998年5月15日变更登记为深圳特发联城地产发展有限公司;深圳市石油公司于2001年10月26日变更登记为中国石化集团深圳石油总公司。中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司签订的买卖文星阁32套房产的《深圳市房地产买卖合同》,均已经深圳市规划与国土资源局办理预售备案登记。2004年9月21日,两被告将文星十五栋203、204、303、304、403、404、503、504、702、603、604、703、704、705、706房共计十五套房产交付原告。文星十五栋目前仍未办理竣工验收备案登记。
本院认为:深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产发展有限公司于1996年10月23日签订的《合作兴建文星15#楼合同书》已由深圳市规划国土局备案,同时,双方作为受让方与深圳市规划国土局签订了《土地使用权出让合同书》,故深圳特发联城地产发展有限公司是编号为H115—25地块的合作开发者,依法享有与深圳市粤国投资发展有限公司在《合作兴建文星15#楼合同书》中约定的文星15#楼部分权益。中国石化集团深圳石油总公司不能提供2000年11月22日深圳特发联城地产发展有限公司出具的《证明》的原件,深圳特发联城地产发展有限公司对此又不予认可;且中国石化集团深圳石油总公司又未能提供《证明》上所称的深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产发展有限公司于1997年11月17日签订的《合作兴建文星15#楼补充协议》,故中国石化集团深圳石油总公司认为深圳特发联城地产发展有限公司已将依据与深圳市粤国投资发展有限公司签订的《合作兴建文星15#楼合同书》取得文星十五栋楼的权益全部转让给深圳市粤国投资发展有限公司,该公司享有文星15#楼的全部处分权的理由不成立;同时,深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市石油公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司在2000年12月6日签订的《房地产转让协议》中,约定“文星十五栋住宅楼是深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产发展有限公司联合开发的,深圳市粤国投资发展有限公司已取得全部的销售权和开发权,本协议的签订也得到深圳特发联城地产发展有限公司的许可”,深圳特发联城地产发展有限公司未在该协议上签章,该约定并非深圳特发联城地产发展有限公司的意思表示。
2000年12月6日,深圳市石油公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司、广州市汉和地产有限公司签订的《还款总协议书》,虽约定位于深圳市春风路文星小区文星十五栋住宅楼的开发商——深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司存在债权债务关系,愿意将文星十五栋二至八楼的全部房地产交由深圳市汉毅冶金贸易有限公司处置,但作为文星十五栋的开发商之一的深圳市粤国投资发展有限公司并未在该《还款总协议书》上签章,故愿意将文星十五栋二至八楼交由深圳市汉毅冶金贸易有限公司处置并不是权利人深圳市粤国投资发展有限公司的意思表示,该公司不受《还款总协议书》有关条款的制约,也没有履行《还款总协议书》的义务。同日深圳市石油公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司签订的《房地产转让协议》,协议约定因深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司存在合作关系及债权债务关系,同意将文星十五栋住宅楼全部转让给深圳市汉毅冶金贸易有限公司,再由深圳市汉毅冶金贸易有限公司抵偿给深圳市石油公司;深圳市粤国投资发展有限公司同意本次转让的所有转让价款和交易税费由深圳市汉毅冶金贸易有限公司代深圳市石油公司支付,双方在本协议签订时已达成具体的支付方式和条件,深圳市石油公司不向深圳市粤国投资发展有限公司支付任何转让价款和有关的交易税费,深圳市石油公司同意深圳市汉毅冶金贸易有限公司依据本协议规定代深圳市石油公司支付的标的房地产转让价款作为抵冲深圳市汉毅冶金贸易有限公司的部分欠款。该协议虽提及深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市汉毅冶金贸易有限公司存在合作关系及债权债务关系,但未对双方两种关系予以明确;同时,协议并未约定深圳市粤国投资发展有限公司以文星十五栋楼的住宅抵偿给深圳市汉毅冶金贸易有限公司,而是约定将文星十五栋住宅全部转让给深圳市汉毅冶金贸易有限公司,由该公司根据在本协议签订前与深圳市粤国投资发展有限公司达成的支付方式支付房地产的价款。该协议中并未约定深圳市汉毅冶金贸易有限公司将所欠中国石化集团深圳石油总公司的部分债务转移给深圳市粤国投资发展有限公司,深圳市粤国投资发展有限公司之间也未表示取代深圳市汉毅冶金贸易有限公司债务人的地位而成为中国石化集团深圳石油总公司的债务人,故该协议不能认定为债务承担的协议。深圳市粤国投资发展有限公司同意第三人深圳市汉毅冶金贸易有限公司以文星十五栋抵偿所欠中国石化集团深圳石油总公司的部分债务,是希望取得深圳市汉毅冶金贸易有限公司清偿中国石化集团深圳石油总公司债务的现金,实现销售房地产的目的,深圳市粤国投资发展有限公司并未放弃取得文星十五栋房产对价的权利。2002年9月20日,中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司签订的《协议书》,协议虽称深圳市汉毅冶金贸易有限公司为偿还所欠中国石化集团深圳石油总公司款项,经与深圳市粤国投资发展有限公司商定,以该公司位于深圳市罗湖区春风路文星花园“文星阁”十五栋的房产作抵偿,但该协议是在2000年12月6日签订的《房地产转让协议》及2001年12月25日签订32份《深圳市房地产买卖合同》之后签订的,协议签订的目的是因深圳市粤国投资发展有限公司欠他人债务,文星十五栋有17套房产被法院查封,为了解除查封将该17套房产的房地产买卖合同办理备案登记,深圳市粤国投资发展有限公司向中国石化集团深圳石油总公司借款200万元;以文星阁十五栋的房产抵偿深圳市汉毅冶金贸易有限公司所欠中国石化集团深圳石油总公司部分债务,是依据2000年12月6日签订的《房地产转让协议》和2001年12月25日签订的32份《深圳市房地产买卖合同》而产生的后果,并不是双方当事人在本协议中对抵偿事宜的重新约定,因此,如何抵偿应按双方所签订的协议及合同履行。
2001年12月25日,中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司签订的买卖文星十五栋楼32套房产的32份《深圳市房地产买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的规定,合法有效。32份《深圳市房地产买卖合同》附表一均约定合同签订时一次性付清全部楼款,未体现深圳市石油公司与深圳市粤国投资有限公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司三方于2000年12月6日签订的《房地产转让协议》的内容。深圳市汉毅冶金贸易有限公司虽表示支付文星十五栋32套房产的房款,但并未在32份房地产买卖合同上签章,不是32份房地产买卖合同的当事人。相对32份《深圳市房地产买卖合同》,深圳市石油公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司于2000年12月6日签订的《房地产转让协议》属于约定由第三人履行的情形,深圳市汉毅冶金贸易有限公司代替中国石化集团深圳石油总公司支付文星十五栋32套房产的房款并未成为32份房地产买卖合同的当事人,中国石化集团深圳石油总公司也不因深圳市汉毅冶金贸易有限公司表示支付文星十五栋32套房产的房款而免除合同责任,故深圳市汉毅冶金贸易有限公司未付清文星十五栋32套房产的房款,因32份房地产买卖合同而产生的民事责任仍应由中国石化集团深圳石油总公司承担。深圳市粤国投资发展有限公司与深圳市石油公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司在《房地产转让协议书》中约定转让房款由深圳市汉毅冶金贸易有限公司支付,并未损害作为合作开发方深圳特发联城地产发展有限公司基于32份房地产买卖合同所产生的权益;同时,深圳市粤国投资发展有限公司在该协议中仅表示同意将文星十五栋的房地产转让给深圳市汉毅冶金贸易有限公司,并未就转让文星十五栋的房地产作出具体的权利、义务约定,也未签订正式的房地产买卖合同处分文星十五栋的房地产,故深圳市粤国投资发展有限公司在与深圳市石油公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司签订《房地产转让协议书》时,是否取得深圳特发联城地产发展有限公司的授权不影响该协议的效力。
广东省深圳市中级人民法院于2002年5月27日作出的(2002)深中法经一初字第76号《民事调解书》中,作为该案原告的中国石化集团深圳石油总公司同意作为该案被告的深圳市汉毅冶金贸易有限公司以文星十五栋32套房产抵偿19782420元的债务,是双方当事人对自己权利的处分,因深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产发展有限公司不是该案的当事人,故以文星十五栋32套房产抵偿债务的意思表示对深圳市粤国投资发展有限公司与深圳特发联城地产发展有限公司不产生约束力。是否抵偿成功和抵偿的金额与调解书中认定的不符,均不影响该调解书的效力,如不能抵偿成功或抵偿金额不够19782420元,中国石化集团深圳石油总公司可另行要求深圳市汉毅冶金贸易有限公司支付。
中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司签订的32份《深圳市房地产买卖合同》项下的总房款为18959124元,深圳市汉毅冶金贸易有限公司2001年1月19日向中国石化集团深圳石油总公司所借7098214元,用于支付深圳市粤国投资发展有限公司及深圳特发联城地产发展有限公司开发H115—25地块的土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金。该款虽在中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司签订32份房地产买卖合同之前,但是在中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳市汉毅冶金贸易有限公司签订《房地产转让协议》之后,故深圳市汉毅冶金贸易有限公司代深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司支付的土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金,应作为深圳市汉毅冶金贸易有限公司替中国石化集团深圳石油总公司履行了32份房地产买卖合同项下的部分合同付款义务,可以冲减32份房地产买卖合同中部分合同项下的房款。中国石化集团深圳石油总公司未提供证据证实深圳市汉毅冶金贸易有限公司除支付上述7098214元给深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司之外还有支付32份房地产买卖合同项下房款的行为存在,同时也未提供证据证实深圳市汉毅冶金贸易有限公司与深圳市粤国投资发展有限公司或深圳特发联城地产发展有限公司存在其他债权、债务关系可供冲抵的情形,故中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司32份房地产买卖合同项下的房款仅支付7098214元。因深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司已交付15套房产给中国石化集团深圳石油总公司,本院认为深圳市汉毅冶金贸易有限公司已支付地价款的7098214元,不作为32份合同项下的部分房款而作为32份合同部分合同项下的房款较为适宜。本院决定冲抵原告与两被告所签买卖文星十五栋203、303、403、503、603房合同项下的房款3188195元,买卖文星十五栋204、304、404、504房房款2742176元后,余款1167843元冲抵买卖文星十五栋704房房款1211360元,尚欠43517元,本院在审理双方买卖文星十五栋704房的合同时予以处理。
原告与两被告于2001年12月25日签订的深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同》,是合同双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的规定,应当合法有效。根据原告与被告深圳市粤国投资发展有限公司及第三人于2000年12月6日签订的《房地产转让协议》的约定,合同项下的房款由第三人代原告支付,第三人支付给两被告的款项未冲抵本案房地产买卖合同项下的房款。原告作为本案房地产买卖合同的付款义务人,应承担因此而产生的民事责任。两被告未收到本案合同项下的房款,有权拒绝交付合同项下的房地产。故原告请求两被告交付文星十五栋505房,支付延期交房违约金10万元并办理房地产转移登记的诉讼请求,本院依法予以驳回。原告未按合同约定支付房款已符合合同约定的解除条件,故两被告反诉要求解除与原告签订的深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同》的理由成立,本院依法予以支持。第三人欠原告巨额债务,未替原告履行与两被告签订的房地产买卖合同项下的付款义务,导致原告与两被告签订的深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同》解除,如再判决原告支付两被告违约金有失公平,故两被告反诉要求原告支付延迟付款违约金的诉讼请求,本院予以驳回。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条,《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十三条第二款之规定,判决如下:
一、驳回中国石化集团深圳石油总公司要求深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司交付文星小区十五栋505房的诉讼请求。
二、驳回中国石化集团深圳石油总公司要求深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司支付延期交房违约金人民币10万元的诉讼请求。
三、驳回中国石化集团深圳石油总公司要求深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司立即办理文星小区十五栋505房《房地产证》的诉讼请求。
四、解除中国石化集团深圳石油总公司与深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司于2001年12月25日签订的深(罗)网预买字(2001)04921号《深圳市房地产买卖合同》。
五、驳回深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司反诉要求中国石化集团深圳石油总公司支付延期付款违约金人民币25282.45元的诉讼请求。
本案本诉受理费人民币3510元,由本诉原告中国石化集团深圳石油总公司负担;反诉受理费人民币1021元,由反诉原告深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司负担人民币921元,由反诉被告中国石化集团深圳石油总公司负担人民币100元;本诉受理费和反诉受理费均由本诉原告和反诉原告在立案时向本院全额预交,本院不作退回,互相抵扣后,中国石化集团深圳石油总公司径付深圳市粤国投资发展有限公司、深圳特发联城地产发展有限公司人民币100元。
如不服本判决,可在本判决书送达后十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 余伟雄
审 判 员 肖坤赞
审 判 员 李培春
二〇〇五年十一月二十一日
书 记 员 唐爱娣
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