深圳长虹房地产开发诉骆冠明房屋租赁合同纠纷案胜诉

深圳市长虹房地产开发有限公司诉骆冠明房屋租赁合同纠纷案

（2009）深罗法民三初字第1260号

原告深圳市长虹房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安南路3083号蔡屋围发展大厦1405、1406室，组织机构代码19218275—X。

法定代表人骆儒章，该公司董事长。

委托代理人李洁、周悦，广东广和律师事务所律师。

被告骆冠明，男，汉族，1961年3月6日出生，住广州市花都区赤坭镇连塘村连塘七队六巷21号，身份证号440121196103061831。

委托代理人刘先波，广东华商律师事务所律师。

委托代理人郑秋娇，福建东融律师事务所律师。

第三人广东赛壹便利店有限公司，住所地广州市越秀区越华路185号裙楼三楼，组织机构代码71093831—9。

法定代表人麦瑞琼，该公司董事长。

委托代理人黄志宇，该公司职员。

原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加广东赛壹便利店有限公司为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李洁、被告的委托代理人郑秋娇、第三人的委托代理人黄志宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告系深圳市红岭中路1022号长虹综合楼第9层物业产权人，深圳市南鹏企业有限公司享有第1至8层物业产权。原告自2001年12月24日起受南鹏公司委托，将涉案物业第1至9层整体租赁给被告，并签订了书面租赁合同。后经过多次续约，最近一份租赁合同（编号：深罗1150690号）第2条、第5条和补充条款第3条、第4条约定：租赁期限为2007年6月1日至2009年3月30日，月租金为15万元，承租方另缴纳租赁保证金15万元。原告与南鹏公司一致决定合同到期后不再与被告续约，2009年1月19日原告书面通知被告须如期搬离并原状交回涉案物业，但被告至今仍拒不返还物业，强行要求与原告续约。同时，被告承租涉案物业期间陆续改变了涉案物业的套内结构，将每套单元房分割成多套小房间，分别转租给不同的承租人，由此造成涉案物业内管线改装混乱，煤气罐、电线、水管乱搭乱放，存在极大安全隐患。也给原告恢复物业原状造成了极大的障碍。依据深罗1150690号租赁合同第19条、第21条的约定，合同终止后承租人应于七日内迁离及交回租赁物业，承租人逾期不迁离或不返还物业，出租人有权就逾期部分向承租人双倍收取租金。另承租人违反合同约定，出租人不予退还租赁保证金，并有权向承租人要求损害赔偿。据此，原告有权没收被告租赁保证金15万元，并在被告逾期返还物业期间收取双倍租金。另一方面，由于被告对物业作出了较大改造，原告必须重新整改拆除乱搭乱建部分，被告应承担由此产生的全部费用。综上所述，在原、被告多次协商无法达到一致意见的情况下，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：（1）被告向原告返还深圳市红岭中路1022号长虹综合楼第1至9层物业；（2）原告没收被告租赁保证金15万元整；（3）原告自2009年4月1日至被告实际返还物业之日向被告双倍收取租金60万元整（暂计至2009年6月1日）；（4）被告承担原告其他经济损失70万元整；（5）被告承担本案诉讼费、财产保全费。在举证期限内，原告向本院提交了《变更诉讼请求申请书》，现原告的诉讼请求变更为：（1）被告向原告返还深圳市红岭中路1022号长虹综合楼第1至9层物业；（2）原告没收被告租赁保证金15万元整；（3）原告自2009年4月1日至被告实际返还物业之日向被告双倍收取租金60万元整（暂计至2010年6月30日）；（4）被告承担本案诉讼费、财产保全费。

被告答辩称：（1）原告依据1150690号合同第22条要求被告返还涉案房产没有依据，原告多次无理张贴公告，请求驳回原告的第1条诉讼请求。（2）原告请求没收租赁保证金没有依据，该保证金是基于双方签订的租赁合同的保证金，是用来督促被告在租赁涉案房产时正确履行租赁义务，被告在租赁合同期限内，无任何的违约行为，原告无权没收被告的租赁保证金，请求法庭依法判决驳回原告要求没收被告的租赁保证金的请求。（3）原告要求向被告双倍收取租金没有依据，双方自2002年合作以来一直保持友好和谐的关系，我方也一直按期缴纳租金。按照原、被告双方租赁合同第21条第2款约定，被告逾期不搬离或返还涉案房产的有权收回涉案房产，有权收取双倍的租金。被告向原告明确表示要续约，被告有优先承租权，无返还涉案房产的义务，请求法庭驳回原告要求向被告双倍收取租金的诉讼请求。（4）我方要求在同等条件下续约，请求法庭依法保护我方的优先承租权。（5）本案争议租赁物1至8楼权属归深圳市南鹏企业有限公司，至今我方没有收到有关南鹏公司的授权委托书。（6）原告侵犯被告的合法权益在先，又提起诉讼，请求法庭判决原告承担本案的诉讼费、保全费。

第三人答辩称：对原告的起诉没有异议。

原告为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内，提供了如下证据：1．深（罗）1150690号房地产租赁合同（证明原告受长虹综合楼业主南鹏公司将综合楼1至9层整体出租给被告，租赁期限至2009年3月30日）。2．深（罗）1058398号租赁合同即原告与便利店的租赁合同（证明原告以出租人的名义向骆冠明出租综合楼始于2002年至今多次续约。其间2004年11月15日骆冠明书面向原告提出申请，因为骆冠明的转承租人广东赛壹便利店要办理工商登记手续需要原告作为业主在转租合同中盖章，由此形成了证据二398号租赁合同）。3．骆冠明出具的《承诺书》（证明第三人使用的店铺是属于我公司向被告骆冠明出租的物业范围内的由被告骆冠明向我公司承租后再行转租给第三人的）。4．两份原告、被告签订的租赁合同，编号为深（罗）NO．A0061748、1088200租赁合同书（证明原、被告之间的租赁关系开始于2002年）。5．长虹综合楼房地产证、委托书、法人授权委托证明书（证明原告系长虹综合楼9层的业主南鹏公司享有1至8层的产权。原告受南鹏公司委托整体向被告出租涉案物业1至9层，故此原告的出租人地位合法，有权以出租人身份向被告主张权利）。6．通知（证明原告于2009年1月19日书面函告被告公司决定将租赁长虹综合楼整体回收自行经营，并告知骆冠明不再续租，骆冠明当日签收了该书面通知）。7．2009年4月7日南鹏公司出具的授权委托证明书、2009年4月20日南鹏公司出具的授权委托书（证明原告的出租人地位及原告取得出租人权利的来源基于长虹综合楼1至8层业主南鹏公司的委托，进一步证明了我公司的出租人地位及本次诉讼的原告地位）。

经审查，原告提交的证据均为原始证据，形式完整，来源合法，与其诉称的事实之间关联性充分。被告骆冠明及第三人对原告提交的证据不持异议，本院对原告举证予以采信。

第三人在本院指定的举证期限内提交了如下证据：向骆冠明支付租金的凭证（证明第三人从2009年1月至11月缴纳了租金）。原、被告对第三人提交的证据的真实性予以确认，本院对第三人举证予以采信。

审理查明：1．深圳市长虹房地产开发有限公司系深圳市红岭中路十一、十三号九层综合楼1栋第九层产权人。深圳市南鹏企业有限公司系深圳市红岭中路十一、十三号九层综合楼1栋第1至8层产权人。2004年11月15日，深圳市南鹏企业有限公司签署法人授权委托证明书一份，授权深圳市长虹房地产开发有限公司代理深圳市南鹏企业有限公司出租位于深圳市红岭中路十一、十三号九层综合楼1栋事宜。委托期限自2004年11月15日起至2009年11月30日止。

2．原、被告双方分别在2002年3月28日、2005年5月9日签订编号为深（罗）0061748、深（罗）1088200的房屋租赁合同。约定原告将涉案综合楼第一至九层整体出租给被告骆冠明。2004年11月18日，被告骆冠明将涉案综合楼一楼商铺房地产转租给第三人广东赛壹便利店有限公司使用，因第三人广东赛壹便利店有限公司办理工商备案登记需要，要求与租赁物的业主直接订立租赁合同，因此，深（罗）1058398号合同的出租方由原告深圳市长虹房地产开发有限公司签字、盖章，但原告、被告、第三人均确认深（罗）1058398号合同的实际出租方为被告骆冠明。广东赛壹便利店有限公司自签订深（罗）1058398号合同起一直向被告骆冠明交纳租金。深（罗）1058398号合同约定：原告将位于深圳市罗湖区红岭中路1022号（原13号）长虹综合楼一楼商铺房地产出租给第三人使用，承租人租用租赁房地产的期限自2004年11月13日起至2009年11月12日止。月租金总额为25400元，承租方应于每月5日前向出租方交付租金。出租人交付租赁房地产时，向承租方收取50000元的租赁保证金。本合同终止后，承租方应于3日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，承租方逾期不搬离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。承租方拖欠租金达20天以上，出租方不予返还租赁保证金。

3．原、被告于2005年5月9日签订的编号为深（罗）1088200的房屋租赁合同到期后，原、被告双方于2007年2月13日签订编号为深（罗）1150690号的《深圳市房地产租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市罗湖区红岭中路1022号九层综合楼1栋1至9层〔除深（罗）1058398号租赁合同中的物业〕房地产出租给被告使用。月租金总额为124600元。承租方租赁房地产的期限自2007年6月1日起至2009年3月30日止。合同第21条规定，本合同终止后，承租方应于七日内迁离及交回租赁房地产。承租方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，出租方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向承租方收取双倍租金。双方同时约定原告向被告收取租赁保证金10万元，如承租方违反本合同第21条约定的，出租方可不予返还保证金。同日，原、被告双方签订补充条款，约定：原告与第三人于2004年11月18日签订深（罗）1058398号《深圳市房地产租赁合同书》，被告承诺对承租方应履行的义务承担连带担保责任。深（罗）1058398号、深（罗）1150690号《深圳市房地产租赁合同书》中约定的，承租方应向原告交纳的租赁保证金共计15万元，由被告骆冠明负责按约定的时间（2007年3月20日前）一次性向原告交纳。

4．原、被告双方在庭审中确认：包括深（罗）1058398号合同在内，被告骆冠明应每月向原告交纳租金共计15万元。涉案综合楼的租赁保证金共计15万元。

5．2004年11月15日，骆冠明签署承诺书一份，承诺书载明，被告骆冠明与广东赛壹便利店有限公司签订长虹综合楼一楼的转租合同需要长虹房地产开发有限公司在转租合同上盖章，骆冠明承诺在转租期间发生的一切责任均由骆冠明承担。(www.xing528.com)

6．2009年1月19日，原告深圳市长虹房地产开发有限公司向被告骆冠明发出通知一份，明确告知被告骆冠明在租期届满后收回物业进行重新规划和改建，要求被告骆冠明在结清所有费用后将物业清场后按合同约定时间交还原告。但被告以享有涉案物业的优先承租权为由拒绝搬出涉案物业，并占用涉案物业至今。

7．2009年4月7日，深圳市南鹏企业有限公司签署授权委托证明书一份，认可深圳市长虹房地产开发有限公司对深圳市红岭中路1022号长虹综合楼第1至8层房屋以其自身名义行使出租人权利，并授权深圳市长虹房地产开发有限公司以其自身名义向骆冠明依法提起诉讼。2009年4月20日，深圳市南鹏企业有限公司再次签署授权委托书，授权深圳市长虹房地产开发有限公司代表深圳市南鹏企业有限公司就骆冠明违反合同约定事项提起诉讼。并声明深圳市南鹏企业有限公司不再以深圳市红岭中路1022号长虹综合楼第1至8层房屋产权人的身份参与诉讼，也不再以其他方式就此向骆冠明重复主张权利。

本院认为：深圳市南鹏企业有限公司作为深圳市红岭中路十一、十三号九层综合楼1栋第1至8层业主将其物业授权给深圳市长虹房地产开发有限公司进行出租的行为属于对自身实体权利的处分，该行为合法有效。故，原、被告双方签订的编号为深（罗）0061748、深（罗）1088200、深（罗）1150690号的《深圳市房地产租赁合同书》及原告与第三人签订的编号为深（罗）1058398号的《深圳市房地产租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。

对于编号为深（罗）1058398号的《深圳市房地产租赁合同书》，原告、被告、第三人三方均确认深圳市红岭中路1022号（原十一、十三号）长虹综合楼一楼商铺为原告出租给被告后，又由被告转租给第三人。该合同出租方之所以签署为原告，是鉴于第三人广东赛壹便利店有限公司办理工商备案登记的需要而要求与租赁物的业主直接订立租赁合同。因此，深（罗）1058398号合同的实际出租方为被告骆冠明。同时，被告骆冠明在2004年11月15日签署承诺书也承诺在转租深（罗）1058398号合同所涉商铺期间发生的一切责任均由骆冠明承担。因此，编号为深（罗）1058398号合同中承租人的义务由被告骆冠明承担。

在原、被告签订的编号为深（罗）1150690号合同租赁期限即将届满时，原告向被告发出《通知》一份，明确告知被告骆冠明在租期届满后收回物业进行重新规划和改建，要求被告骆冠明在结清所有费用后将物业清场，并按合同约定时间交还物业给原告。被告辩称对涉案物业享有优先承租权，拒绝返还涉案物业。本院认为，虽然原、被告在编号为深（罗）1150690号的合同中约定原、被告租赁期限届满后，在同等条件下，被告享有优先承租权，但原告在庭审中明确说明原告将对涉案物业收回自行经营，被告亦未提供原告欲将涉案综合楼出租给他人的相关证据，故被告享有优先承租权的条件不成就，被告的答辩意见本院不予采纳。被告在租赁期满之后拒绝交出铺位，既违反了双方合同的约定，又构成对原告房屋所有权的侵权，原告请求被告搬离房屋，理由充分，本院予以支持。

关于租赁保证金，原告、被告、第三人在庭审中均确认被告骆冠明向原告深圳市长虹房地产开发有限公司缴纳的租赁保证金共计15万元〔其中编号为深（罗）1150690号的合同中约定保证金为10万元、深（罗）1058398号合同中约定保证金为5万元〕。深（罗）1150690号合同同时约定被告于合同期限届满七日内不搬离涉案物业的，原告有权不予返还租赁保证金。故，本案中原告要求不予返还保证金10万元的理由成立。关于编号为深（罗）1058398号合同中约定的5万元保证金，第三人在合同期限届满后未搬离涉案物业，亦未向原告缴纳双倍租金，违反了深（罗）1058398号合同中第9条的约定，出租方可不予返还保证金。根据被告在2004年11月15日签署的承诺书，被告承诺对深（罗）1058398号合同转租期间发生的一切责任予以承担，故，深（罗）1058398号合同中第三人的义务由被告承担。因此，原告要求不予返还租赁保证金5万元给被告的理由成立。综上，本院对于原告要求不予返还被告租赁保证金15万元的诉讼请求予以支持。

关于原告要求被告支付双倍租金的诉讼请求，编号为深（罗）1150690号合同及深（罗）1058398号合同均明确约定承租方逾期不搬离或者不返还租赁房产的，原告有权就逾期部分收取双倍租金。被告称双倍收取租金过高，要求予以调整。本院认为，该条款为双方当事人自愿订立，是当事人的真实意思表示，且原告请求被告支付的双倍租金基本与同一时期、同一地段深圳市房屋指导租金标准相符合，该约定亦未显示不公平。故，被告的答辩理由不成立，本院不予采纳。深（罗）1150690号合同中承租方租用租赁房屋的期间为从2007年6月1日起至2009年3月30日止，原告请求被告以双倍租金的标准支付从2009年4月1日起直至被告实际搬出涉案综合楼之日止的深（罗）1150690号合同中的房屋占用期间的房屋占用费，符合合同约定，本院亦予以支持。深（罗）1058398号合同承租方租用租赁房屋的截止时间为2009年11月12日，在2009年4月1日至2009年11月12日合同合法履行期间，原告只能根据合同约定要求被告每月支付租金25400元，因此，本院对原告要求被告双倍支付从2009年4月1日至2009年11月12日期间深（罗）1058398号合同中的房屋占用费的诉讼请求部分不予支持。至于2009年11月13日至被告实际搬离涉案综合楼之日止期间，该合同的期间已届满，承租人占用房屋的行为符合合同约定支付双倍租金的条件，故，原告请求被告以双倍租金的标准支付深（罗）1058398号合同从2009年11月13日至被告实际搬离涉案综合楼之日止期间的房屋占用费的请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：

一、被告骆冠明应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市红岭中路十一、十三号九层综合楼并将该物业返还原告深圳市长虹房地产开发有限公司。

二、原告深圳市长虹房地产开发有限公司收取的被告骆冠明交纳的租赁保证金人民币15万元不予返还给被告骆冠明。

三、被告骆冠明应于本判决生效之日起十日内按每月人民币249200元的标准向原告深圳市长虹房地产开发有限公司支付从2009年4月1日起至实际返还铺位之日止期间的深（罗）1150690号合同中的房屋占用费。（暂计至2010年6月30日为人民币3738000元）

四、被告骆冠明应于本判决生效之日起十日内按每月人民币25400元的标准向原告深圳市长虹房地产开发有限公司交纳2009年4月1日至2009年11月12日期间的深（罗）1058398号合同中房屋占用费共计人民币187960元。

五、被告骆冠明应于本判决生效之日起十日内按每月人民币50800元的标准向原告深圳市长虹房地产开发有限公司交纳2009年11月13日起至实际返还铺位之日止期间的深（罗）1058398号合同中房屋占用费（暂计至2010年6月30日为人民币384048元）。

六、驳回原告深圳市长虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

被告骆冠明如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币43206元，由原告深圳市长虹房地产开发有限公司负担人民币4059元，被告骆冠明负担人民币39147元，保全费人民币5000元由被告骆冠明负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　王文英

人民陪审员　许小莉

人民陪审员　陈绍粦

二〇一〇年六月二十五日

书　记　员　王奇峰