房地产估价：独立客观公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求房地产估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不要受任何单位和个人的非法干预。“客观”是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，而不要带着自己的好恶、情感和偏见。“公正”是要求房地产估价师要公平正直地进行估价，而不要偏袒相关当事人中的任何一方。

房地产估价之所以要遵守独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值如果不公平合理，则必然会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价师、房地产估价机构以至整个房地产估价行业的声誉和公信力。例如，以房地产抵押贷款为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则借款人得利，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。以国有土地上房屋征收补偿为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值低，则征收人得利，被征收人受损，甚至影响社会稳定；反之，则被征收人得利，征收人受损。以房地产税收为目的的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则纳税人受损；反之，则纳税人得利，税收流失，这对于其他纳税人也有失公平。

为了保障房地产估价机构和房地产估价师独立、客观、公正地估价，应当满足三个要求。

首先，要求房地产估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构，这方面的具体要求是房地产估价机构应当由以房地产估价师为主的自然人出资设立。(www.xing528.com)

其次，要求房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系，与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系，否则估价时就难以做到公平公正。即使是良好的道德自律能保证估价结果客观合理，估价报告的公信力往往也会受到怀疑。因此，当估价机构或估价师与估价对象有利益关系或者与委托人或估价利害关系人有除依法收取估价服务费以外的利害关系的，应当主动回避。

最后，要求房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。此外，房地产估价师还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。