房地产估价方法与分析

4.2.1　估价申请和业务受理

1）估价申请

进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：

（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；

（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；

（3）申请评估的原因和用途；

（4）房屋产权人、土地使用权人；

（5）委托评估的要求。

除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。

2）业务受理

房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括：估价目的、估价对象、估价的作业日期等。

（1）估价目的

房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估价者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。

（2）估价对象

作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除了要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地（无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价的附属建筑物；如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除；若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼，则其是否包括其中配备的设备，如为酒楼，是否包括其中的家具等。

（3）估价的作业日期

所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期，估价人员必须按期保质地完成估价，以确保自身的信誉。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有悖于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后，可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续，签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后，估价者应按合同的时效和质量要求，编制估价计划，安排估价人员，做好必要的准备工作。

4.2.2　制订估价作业计划

制订房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊，按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。在规模较大的评估项目中，制订计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制订估价作业计划可大体包括以下几个内容：

1）确定估价作业的具体因素

对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。为了更好地完成委托的任务必须对各种影响价格的具体因素进一步确认。

（1）确定估价对象的品质特征及产权状态

①估价对象的品质特征

主要指估价对象的外在值税。估价对象如果是土地，则需确定其坐落、编号、四至、面积、形状、用途等；如果是房屋或其他建筑物，则需确定其所在地（门牌号码）、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。此类情况可根据业务需要采用填写表格的方式获得。

②产权状态确定

通过对产权状态的确定，把握估价对象的内在情况。房地产权利是一束权利的集合，除所有权外，还有使用权、抵押权、租赁权等，权利性质不同，其价格也不一样。估价者必须确认是对所有权估价还是对使用权或租赁权估价；是对所有权与使用权合一情况下的估价还是分离情况下的估价；是在租赁行为发生还是没有发生情况下的估价；对使用权估价，使用权年报为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。总之，估价者必须在明确了房地产的权利内容、权利的发生与存续时间等产权状态后，方能对其进行估价。

（2）确定估价范围

房地产的内容复杂，影响价格的因素众多，一般在估价对象得到确认以后，还必须确定估价的范围。房地产估价范围包括以下几个方面：

①土地估价

土地估价一是空地估价，二是地块上有建筑物，但视为空地。在地上建筑物预定拆迁的情况下，往往采用这种方式。

②建筑物估价

在土地与建筑物成为一体的状况下，仅就地上的建筑物进行估价。

③合并估价

对土地和地上建筑物共同估价或对其中一部分估价。

（3）确定估价时点

估价时点是对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期。由于房地产价格是随时间等因素的变化而不断变动着的，因此，只有估价时点确定以后，估出的价格才有意义。估价时间的详细程度取决于所要评估的房地产价格类型和市场变动程度，一般说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的时点详细，通常至少要指明月，甚至要到日。时点越详细，对估价精度的要求就越高，估价也就越困难。估价时点一般定为委托估价的当日或现场调查的当日。当然，为求取过去某个特定时期的价格（如有关诉讼案件的房地产价格），也可以将过去的某一特定时点作为估价时点。如果没有特别要求，估价时点通常定到月尾或月初比较常见，与企业的财务报表日相吻合。

2）初选估价方法和人员

明确了估价作业的具体因素后，应初步选出拟采用适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的，是为了使后面的资料收集与整理和实地查勘有的放矢，避免不必要的重复劳动。根据估价对象的目的、时点、日期及初选的估价方法可判断委托任务的轻重、易难和缓急程度，从而确定投入多少人力参加此项评估任务。评估人员的选定和工作安排以及评估人员各自分工负责的工作范围明确以后，有利于参与人员协同动作，相互配合，提高工作效率。

3）估价作业的工作进度、费用安排

估价作业的时间性和实务性都很强，必须注意时效。整个估价工作的时间可以从接受委托之日起到交付估价报告止。一般委托人对估价完成的日期都有较高的要求，并在签订委托合同时作为重要条款写进合同，能否在约定时间内圆满地完成估价任务，不仅关系对估价方的经济利益，而且对估价方的信誉有着举足轻重的影响。因此，要通过估价作业计划，把估价作业的流程按程序规定好相应的时间进度和时限，使操作的每个步骤既科学有序，又省时省力。

估价作业计划中还可对费用安排、估价作业备忘录的编制等有关事项作出明确规定。制订估价作业计划的方法可以采用网络计划技术，以便选择最优方案，并在计划执行过程中有效地控制与监督。

4.2.3　资料的收集与整理

资料的收集与整理是估价人员在计划指导下充分占有和利用信息资源的阶段，也是为准确估价寻找依据、为现场查勘进行准备的阶段。资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格，则需收集可供出租的面积、出租率或空置率、租金水平、分摊折旧、负担利息、运营管理费、税收等方面的资料。

如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格，需收集规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等方面的资料。

资料收集除了来源于评估委托人提供的必要资料和实地查勘所得资料外，估价人员还可以从估价机构建立的资料存储系统中提取有关资料，或到政府有关主管部门去查询，或向其他当事者、咨询公司询问。

房地产估价所需收集的资料主要包括以下几部分内容：

（1）产权资料

产权资料是反映房地产所有权归属及其变化情况的综合资料，包括产权所有证、土地所有证、地形图、平面位置图。与房地产权归属及变更的有关资料，如房地产登记的原始记录，接代管产权资料，落实政策资料，房屋买卖、租赁、抵押资料，征地拆迁资料，私房改造资料等。

（2）房地产建筑开发资料

主要包括建造开发的年代，主要结构材料、内部设计布局、设备装修、建筑造价等。在估价中，有些必需的资料无法从现场查勘中获得，可借助建筑开发的原始资料来确定。

（3）房地产使用资料

包括房地产使用年限、程序、方式，房地产出租性质、期限、价格，房地产维修保护及现存的借用、占用情况等。

（4）市场资料

包括房地产所处的地区环境、地理位置、繁荣程度、交通状况、客观环境的优劣，政府的城市规划、政策对房地产征用、改扩建的限制及市场交易的限制，以及相似房地产市场行情，包括成交价格、租赁条件、维修费用、使用收益及当前市场供需状况等。

4.2.4　现场查勘

现场查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。在现场查勘阶段，评估委托人应负领勘之责，派员领勘。

现场查勘的主要内容有：

1）对土地的查勘

评估人员对土地的查勘主要是了解地块的坐落位置、土地使用类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等。

2）对房屋的查勘

对房屋查勘的主要项目有：

（1）鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围

房屋位置的正确性是房屋估价的前提，必须认真核对清楚。对同幢异产的房屋与同一地点内有多幢房屋的情况，要认真核实房屋的评估范围，正确区分产权的独有部分、共有部分或他人所有部分，以免出现误估，发生产权纠纷。

（2）确认房屋的结构、装修、设备和面积

房屋契证上一般都有关于房屋的结构、面积的记载，但在实际中由于种种情况，如产权登记时的疏忽或房屋所有者自行改建装修等，都会使房屋的结构、面积与契证记载的情况有差异。因此，现场查勘时，应对房屋的结构和面积等情况进一步核查，防止因契证与实地不符而出现的估价失误。房屋的装修、设备、层高和朝向是房屋估价的基本内容，它的主要项目是墙体、屋顶、天花板，地面、门窗、隔间、层高、卫生设备和暖气设备等。了解房屋装修情况是一件细致繁琐的工作。

（3）确定房屋的建造年份(www.xing528.com)

确定房屋的建造年份是房屋评估不可缺少的组成部分，是评定房屋折旧情况的主要依据，必须予以查明。

（4）评定房屋成新

房屋成新是影响房屋价格的重要因素，评估人员根据房屋的新旧程度评定标准，采取一听、二看、三查、四问、五测的工作方法鉴定房屋的成新。一听，是听取住房或使用者对房屋使用状况和破损情况的反映；二看，是根据听到的反映，结合所要评定的结构、装修、设备部分，查看房屋的下部、墙体、屋面的变形和不均匀沉降，以及梁、柱变形等情况，做出直观上的判断；三查，是对房屋承重结构部位、构件本身的刚度、强度进行测量检查，看其是否有潜在的危险；四问，是就查出的问题询问使用各方，了解其有关的情况；五测，是在条件具体时，用仪器测量房屋的结构变化情况，主要有地基沉降、墙体倾斜、屋架变形、裂缝等。从实际出发测定房屋成新程度，对解决建造年代不明或年代久远但仍有很大使用价值房屋的估价问题，具有重要意义。

3）勘丈绘图

勘丈绘图是指在房屋全面查勘丈量的基础上，将房屋的形状、位置、层次、结构、内部设施、墙体归属以及附属搭建等，按照一定比例如实反映到房屋平面图上，同时估价人员应认真逐项填写“房地产查勘评定表”，作为估价的依据。

4）拍照、录像

现场查勘中对重要的评估项目要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反映评估对象的特征，尤其是文字叙述未能达到对标的物理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不足。拍照、录像对那些即将拆迁、有可能发生纠纷房屋的评估很有必要。

5）对环境条件的确认

环境条件也是影响房地产价格的重要因素，而环境条件往往不是契书等文字材料标明的，另外环境条件的变动性很大，所以估价人员要亲临现场，逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态，通过实地调查，取得对待估房地产周边环境的客观认识。环境条件包括：商业服务、市政设施、文化教育、交通通信、卫生状况、生态环境、娱乐设施、人文自然景观等。

4.2.5　综合分析和估算

综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段。根据较完备的资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。这一阶段的作业包括两项：

1）资料综合分析

资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据，基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。如果资料综合分析不能如实反映房屋建筑的各类技术数据，甚至发生失误，则会影响到价格评估的正确性，致使当事人蒙受不应有的损失，也会影响到估价师的声誉。

资料综合分析的重点是：①检查资料是否为估价所必需的资料，即注意该资料是否与委估房地产的种类、委托估价的目的与条件相符；②房屋产权的归属是决定评估房屋的价格的重要因素，一定要准确。

2）价格形成分析

房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基于它的影响因素。房地产价格的实体因素可以通过确认来把握，而影响因素则要通过有经验的评估人员加以分析，以便把握各因素对价格的影响程度。房地产价格的诸多影响因素可以划分为区域因素和个别因素两大方面。

（1）区域分析

所谓区域分析，就是分析待估房地产界于何种地区，该地区有何种特征，该特征对房地产价格形成有何影响等。因为房地产价格会随其所处的地区特性的不同而有很大差别，如不把握地区特征就无法获得房地产的适当价格。进行区域分析时，主要应从房地产的用途分类着手，如住宅区、商业区、工业区等。这种分类并非城市规划上的使用分区，而是实际上的使用分区。同时，房地产的价格除受所属地区特性的影响外，类似地区及更广泛的同一供需圈的特性也会对其有重大影响。

因此，区域分析可分为邻近地区和类似地区两部分。邻近地区就是同类地区即待估房地产所属的地区类别，如住宅区、商业区、工业区、文化娱乐区等。估价时首先要判定类别；其次，区域划分的范围不宜过大；最后，类别判定要考虑未来发展。

类似地区是指与待估房地产所属地区相类似的其他地区。类似地区也可以用“同一供需圈”的概念解释。在“同一供需圈”内，同类房地产可形成替代关系，因而对价格形成有重大影响。

（2）个别分析

是对待估房地产的个别因素进行的分析，是判定房地产最有效使用方向的工作过程，房地产价格就是以该房地产的最有效使用方向为前提而形成的。个别分析应当正确掌握待估房地产的地块条件、街道条件、临近条件、环境条件、行政条件等方面的因素，再依据邻近地区的特征，判断出最有效使用方向。

3）估价方法的选择和价格估算

（1）选择估价方法

在计划中初选的估价方法在这个阶段可以得到最后的确认并用于计算。尽管房地产估价方法比较多，但最基本的方法还是成本估价法、市场比较法和收益还原法三种。在进行房地产估价时，宜选用两种以上（含两种）估价方法进行估价。此外，两种以上估价方法进行估价不包括估价方法之间引用的情况。例如应用假设开发法估价，其中开发完成后的价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上采用的只有假设开发法一种估价方法，而不是同时采用了假设开发法、收益法或者市场法多种估价方法。

（2）价格估算

选定估价方法后，可开始对房地产进行测算，其具体测算方法本书其他章节有专门论述。应该注意的是，房地产评估测算时，如有当地政府规定的测算标准，应认真采用，如《土地分等定级标准》、《房屋新旧程度评定标准》、《房屋耐用年限》、《房屋代议书标准》等。

（3）价格调整

由于资料的限制和房地产价格的复杂性，使用不同方法估出的价格难以一致，因此需要进行价格调整。在进行价格调整之前，首先要对资料的运用等加以检验复核，其主要内容是：资料的选择及运用是否得当；各项房地产估价原则的应用是否得当；一般性因素分析及区域分析、个别分析是否适当；单位与总价的关联是否适当。其次，要对两种估价方法估算出的价格进行综合，综合的方法通常有三种：①简单算术平均。②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。③以一种估价方法计算出的结果为主，其他方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经验、对影响价格诸因素的分析以及市场行情的研究，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中，最后决定的估价额，可能以计算出的价格为主，也可能以估价人员的其他判断为主，而计算结果只作为参考。

4.2.6　撰写估价报告书

经评估测算出对象房地产的估价额后，应将估价成果写成估价报告书。估价报告书是记述估价成果的文件，它把估价过程中有关的数据、办法、要点及最后的结果以正式的书面形式反映出来。

1）目的

房地产估价报告是估价人员基于估价对象的估价目的，将估价过程中采用的原则、方法、程序、依据与参数选择、数据资料取舍、估价结果以及估价人员、估价机构、注意事项等进行翔实而完整的记载，以履行委托估价方委托的估价合同。

估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果，也是估价机构所承担法律责任的书面文件。估价机构通过估价报告（包括附录）证明其估价的依据是充分的，评估方法是科学的，估价结果是客观、公正和合理的。

估价报告又是房地产估价管理组织对估价机构评定质量和资质等级的重要依据，因为它反映了估价人员的业务水平、工作经验乃至职业道德。

因此，撰写好估价报告书不仅是估价过程的总结，也是估价水平的体现，是十分重要的一项工作。

2）要求

鉴于估价报告的重要性，撰写时应有相应的要求，主要表现为：

（1）独立性

估价报告的撰写应是估价机构独立完成的，它不应受有关部门或有关人士的影响和干扰，以客观、公正、科学、合理地反映估价过程和估价结果。

（2）客观性

撰写的估价报告必须客观公正，实事求是，真实反映估价工作情况。如资料引用要正确，内容要翔实，不允许引用片面资料、断章资料，甚至虚假资料；判断要客观，应根据翔实可靠的资料，客观选择和判断有关参数或调整程度；防止先入为主，先定结论再找依据的做法，使估价陷于主观性；对一些确因客观条件所限而又必须做出判断或推测的参数或修正程度，估价人员应作出实事求是的分析，摆出自己的观点，用词要准确、客观、科学，语义要明确，不能含混不清、模棱两可，忌用带有较强烈感情色彩的词汇和词句；要防止错别字和错漏词。

（3）完整性

估价报告内容要完整，既要有估价过程这一主干部分，也要有封面、扉页、附录等其他部分，一般应包括封面、扉页、目录、估价报告、估价技术报告、附录等内容。

3）格式

房地产估价报告的格式一般有表格式和叙述式两种。

（1）表格式

表格式是一种相对固定化了的估价报告格式，估价人员只需按表格要求逐项填写即可。

这种估价报告的优点是操作方便，不易遗留，估价人员撰写报告省时省力。缺点是：首先，对一些特殊性、个别性的内容，如有关参数的选择、调整幅度的确定等，不能详细分析，突出重点，而这一点往往是估价报告质量和估价人员业务水平的体现所在；其次，对一些需说明的内容不能描述和重点说明，如建筑物装修与使用情况。

因此，表格式估价报告一般用于大量和单一类型的估价，如旧城区批量房屋拆迁的分户估价。

（2）叙述式

叙述式是一种由估价人员根据需要而撰写的估价报告格式。这一格式与表格式相比优点是估价人员可根据估价对象、资料状况、估价经验等进行详细分析和阐述，突出重点参数的选择与确定等，缺点是易出现片面性或遗留情况。

两种估价报告的格式虽有所差异，但基本内容是一样的，但从报告的庄重性和所体现的估价机构的水平而言，目前一般采用叙述式估价报告。

4）内容

尽管房地产估价报告的格式不一，但所述内容（不包括封面等）一般应包括以下四个部分：

（1）概述或摘要

概述或摘要包括估价项目名称、委托估价方、估价方、估价目的、估价依据、估价时点、估价日期价原则、估价方法、估价结果、结果适用范围与注意事项、估价师签字、估价机构盖章等。

（2）估价对象及价格影响因素分析

①估价对象，包括估价对象物质实体和产权状况。其中：估价对象物质实体，包括宗地的坐落、位置、面积、形状、土地级别、土地使用权出让年限、剩余使用年限、允许容积率、地形地质条件、临街状况、生熟程度等；建筑物的建筑面积、结构、类型、设备、装修、层高、楼层、朝向、建成年代、新旧程度等。

估价对象产权状况，即要明确估价对象产权界定。包括：土地使用权证是否已经取得，土地出让金是否已按土地出让合同的规定付清；土地是否有分割，是否设有抵押权或其他权利，如地上权；是独立产权还是共有产权；以行政划拨取得的国有土地使用权，在进入土地市场前，是否已补交地价款；原集体所有的土地，在进行房地产开发经营项目前，是否已依法征用为国有土地并办理国有土地使用权出让手续；设定的土地抵押权期限是否超过土地使用权的剩余使用年限；房屋所有权证是否已取得；建筑物的使用状况与权证或合同是否相符；公共部位的归属问题；采光权、通行权、不受污染权是否完备；在建项目是否存在联建单位，如存在，则联建单位拥有的房地产是否在合同评估之列，如何归属；在建项目是否有建设工程规划许可证、施工许可证，是否有商品房预售许可证等。

②房地产价格影响因素，指估价对象所在房地产市场及其价格影响因素。包括：宏观因素，分析宏观经济背景、税收政策、产业政策、城市经济发展、城市规划等对房地产价格的影响；区域因素，分析商服繁华影响度、公共交通和对外交通状况、基本设施状况、环境条件、规划限制、互补性物业和竞争性物业状况等对房地产价格的影响；微观因素，分析估价对象或待开发房地产是否处于最有效使用状态、估价对象物质实体等对房地产价格的影响。

（3）估价过程

估价过程包括采用的估价方法与选择依据、技术路线与有关参数的确定及依据、测算过程、试算价格综合及估价结果、需要特殊说明的事项，如估价的假设条件、报告使用及对外提供的限制条件、估价结果的有效条件等。

（4）附录

附录是指估价过程中引用的用以证明估价过程合法、合理和科学的重要资料。主要有：①产权证件及相应证明材料，包括土地使用权证、土地使用条件、房屋所有权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，土地使用权出让合同、土地使用权出让金交款凭证、商品房买卖契约、土地（房屋）抵押合同、有关批文等。②图件，如地籍图、宗地图、规划平面图、建筑平面图等。③背景材料，如有关照片。④资质证书，包括估价机构资质证书、估价人员资格证书。