房地产估价：成本法估价过程及构成成本

5.2.1　成本法的估价过程

由成本法估价的含义可知，重新购建价格以及折旧的求取是应用成本法估价的关键所在。总体说来，成本法估价一般按如下步骤进行：

（1）弄清估价对象房地产的价格构成；

（2）勘察估价对象房地产的状况，搜集相关成本、税费和开发利润等资料；

（3）测算重新购建价格；

（4）测算建筑物折旧；

（5）求取房地产价格。

成本法估价步骤如图5-1所示。

图5-1　成本法估价步骤

5.2.2　房地产价格的成本构成

弄清房地产价格的构成是运用成本法估价的一项基础性工作。现实情况中房地产价格的构成极其复杂，由于土地取得、房地产开发建设、房地产税费等制度、政策尚不完善且时常变化，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成有所不同。房地产价格的构成还可能因不同的单位和个人的划分标准和角度不同而有所差异。在实际运用成本法估价时，不论估价对象房地产价格构成多么复杂，最为关键的是要深入调查、了解当地从获取土地一直到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需要做的各项工作，以及所涉及的所有必要支出（包括各项成本、费用和税金）及其支付方式或者收取、缴纳的标准、时间和依据，既不能重复也不能遗漏。在此基础上，结合估价对象的实际情况，才能合理确定估价对象价格的具体构成，并测算出各个构成项目的金额。

以房地产开发商取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格一般可以划分为七项：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

对于不同状态的估价对象，成本构成中各项的计算方法不完全相同。

1）土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下三类情况：①通过市场购买取得；②通过征收集体土地取得；③通过城市房屋拆迁取得。在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如位置、当地同类土地取得的主要途径）选取上述三种途径之一来求取。

（1）市场购买下的土地取得成本

在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（如房地产开发商）缴纳的税费构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让的已完成征收或拆迁补偿安置的土地使用权，或者购买房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的土地使用权。这种情况下的土地取得成本主要由下列几项组成：①土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以用基准地价修正法、成本法求取。②买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。

［例5-1］　某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为2000元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，受让人取得该土地的总成本为土地费用加税费，即：

2000×5000×2×（1+3%）=2060（万元）

（2）市场购买下征收集体土地的土地取得成本

征收集体土地下的土地取得成本包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费三个部分。

征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费和被征地农民的社会保障费用。这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。

相关税费，一般包括以下4项税费：征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和新菜地开发建设基金。这些税费一般是依照有关规定的标准求取。

土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。

（3）城市房屋拆迁下的土地取得成本

城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费3部分。

房屋拆迁补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、拆迁补助费、安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。这些费用一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。

相关费用一般包括以下4项费用：房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆迁估价费、房屋拆除和渣土清运费。这些费用一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。

土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。

2）开发成本

开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项内容：

（1）勘察设计和前期工程费

例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费（拆除房屋和清运渣土等费用）或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。一般情况下，规划设计费按建筑安装工程费的3%左右计算，可行性研究费用按项目总投资的1%～3%计算，水文地质勘察费按设计概算的0.5%左右计算。

（2）建筑安装工程费

建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复计算。

（3）基础设施建设费

基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。

（4）公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。

（5）其他工程费

其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等。

（6）开发期间税费

开发期间税费包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，人防工程费等。

可以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。其中，开发成本本质上应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本；开发成本减去土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分摊。

3）管理费用

管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发与经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例计取。因此，在估价时，管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和与相应比例的乘积来测算。

4）销售费用(https://www.xing528.com)

销售费用也称为销售成本，是指销售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费和售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算。

5）投资利息

投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，均应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，此外，从估价的角度看，为了使评估出的价值客观合理，也要把房地产开发商的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。

在计算房地产投资利息时，一般以复利计算，公式为：

R=Q[（1+r）n-1]

式中，R为利息额；Q为资金额；r为利息率；n为计息期。

利率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。

应计息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

计息周期是计算利息的时间单位。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。

投资利息与计息期的长短有密切关系，计算投资利息的一项基础工作就是要估算开发期。在成本法中，开发期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，并由于一般假设估价对象在估价时点开发完成，所以开发期的终点一般是估价时点，如当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成。

例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的开发期应为24个月。虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在估价时点时建成，这就相当于在24个月前就开始取得土地。

对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得房地产开发用地到动工开发的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工验收完成的这段时间。另外需要指出的是，开发期一般能较准确地估算，但在现实中可能会由于某些特殊因素的影响，使开发期延长。由于开发期延长，房地产开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估算开发期时一般不考虑。

确定了开发期以后，便可以估计土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用在该开发期间发生的时间及发生的金额。土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点（在此假设为现在）的正常水平来估算，而不是按照它们在实际发生时的实际或正常水平来估算。

另外，在现实中，有的费用不是集中在一个时点发生，而是分散在一个时期内发生。如一般土地取得费用应在取得土地时付清，而土地开发费用在开发期中分期投入，二者的计息期不同，在计算利息时应分别处理。

土地取得费用的利息，计息基数为土地取得费用，计息期为支付时到开发完成的时间。土地开发费用和建筑物开发费的利息可以根据具体情况分别进行处理。如果开发费用在整个开发期内均匀投入，为了计算处理方便，可以看成是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入，即计息期为开发期的一半；如果开发费用在开发期内分期投入，各期投入的资金分别计算利息，有明确投入时间点的，以分期资金的投入时间点到开发完成时间点之间的时段为计息期，在各期内均匀投入的，视为在各期中间时间点一次性投入，以各期中间时间点到开发完成时间点之间的时段为计息期。

6）销售税费

销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产应由销售方（如房地产开发商）缴纳的税费，可分为两类：销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称为“两税一费”）；其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。

销售税费一般是按照售价的一定比例收取，实际估价中，销售税费通常按销售价格乘以—定比例来测算。

7）开发利润

房地产企业作为“利润最大化”的经济人，房地产投资的目的是为了获取相应的回报，房地产开发投资应计算合理的利润。开发利润是指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。

现实中的开发利润是由销售收入（售价）减去各项成本、费用、税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的。

因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。测算开发利润应掌握以下几点：

（1）开发利润是缴纳土地增值税和企业所得税前的，简称税前利润。

即：

开发利润=开发完成后房地产价值-土地开发取得成本-开发成本-

　　　　　管理费用-销售费用-投资利息-销售税费

（2）开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。

（3）开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。

开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列四种：

①计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

开发利润=直接成本利润率×（土地取得成本+开发成本）

②计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率称为投资利润率，即：

开发利润=投资利润率×（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）

③计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率称为成本利润率，即：

开发利润=成本利润率×（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）

④计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即：

开发利润=销售利润率×开发完成后的房地产价值（售价）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　=销售利润率×（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）

所以：

开发利润=销售利润率×（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）÷（1-销售利润率）

（4）确定利润率需考虑的因素

利润率的确定通常考虑以下三方面因素：

①开发土地的利用类型；

②开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，利润率也相应要求高些；

③开发土地所处地区的经济环境，一般经济发达地区的利润率较高。

由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵，注意计算基数与利润率之间的匹配，即选取不同的利润率，应采用相应的计算基数；或者反过来，采用不同的计算基数，应选取相应的利润率。