严 弘
上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、中国金融研究院副院长
美国加州大学伯克利分校金融学博士
研究领域：资产定价（公司决策与股票报酬、股票与债券的信用风险与投资回报、市场流动性、金融衍生品与风险管理、投资组合决策）、金融中介（共同基金、对冲基金、金融分析师）、新兴市场（尤其是中国的金融市场发展、外国／机构投资者在其中的作用）等
新年将至，2012年里楼市走向如何？楼市调控会有什么变化吗？当大城市的一些楼盘价格出现松动、众人翘首以盼房价下跌之际，《第一财经日报》专访了美国加州大学伯克利分校金融学博士、上海交通大学上海高级金融学院副院长严弘教授。
《第一财经日报》：已有一些房产公司老总出逃以及房地产公司倒闭的消息传来，你怎么看待这种现象？
严弘：在我看来，在这次楼市调控下，房地产企业中肯定会倒掉一批的，而倒闭的主要原因是资金链断裂。而目前房地产企业还抱着“不见棺材不掉泪”的想法，不愿主动降低房价。这里面还涉及行业“垄断性”的特征，就是一般企业不愿意也不敢率先降价，可能存在枪打出头鸟的状况。只有到了最后，实在撑不住的开发商才会降价。所以，楼市会不会出现大幅下跌，取决于开发商的资金链状况。一些小的房地产企业较易受到冲击，大的房地产企业特别是有国资背景的还能撑得住。
《第一财经日报》：目前我们看到了一些房价下跌的迹象，你认为房价确实出现了大规模松动了吗？
严弘：从房地产商角度来说，资金链对他们很重要，价格上的波动会导致资金链的断裂。当银行把紧箍咒念得越来越紧、民间资金和海外资金也不愿流入房地产市场时，时机或许就会出现。(www.xing528.com)
目前，银行方面是房地产行业的主要资金来源，但已经紧缩不增长，所以现在主要是看开发商的资金链是不是牢固。一般先垮下来的企业都是资金方面比较弱的，而只要大的开发商在银根紧缩的情况下扛得住，那么房价的大幅下跌就不太可能，最多出现价格小幅波动。何况大量房地产企业有国有背景，政府也不可能放任它们大幅亏损。如果房地产企业中，只有10%左右扛不住垮下去，也未必会对其他房企产生多大压力，除非30%～40%的房企都扛不住了，那价格才能真正出现大规模松动。
《第一财经日报》：有些学者一直在唱空楼市，认为会出现大跌，但至今没有应验；而也有一些说法是力挺楼市的，认为调控很难起到作用，对此你怎么看待？
严弘：两种可能性都存在。我们看到政府调控政策的对外口径并不是明确说要把房价降下来，更多的是说要把房价上升的趋势给抑制住。因为房价降得太多的话，会影响很大一片，包括开发商、银行等。政策是“稳”字当头。其实，房价真的降下来，对于已经购房自住者来说，伤得不会太大。如果是自住的话，只要还能承担得起月供，就能继续住下去。而房价也不会一直降下去。所以从这个角度看，真正会受伤的还是投机者和开发商。中国的房租和房价的比率是非常低的，看起来是房价一直在涨，但实际上现实中不会有什么东西是永远上涨的，总要考虑经济价值和社会的承受能力。如果更多人去租房而不是买房，对房产租售价比就会有个调整。
《第一财经日报》：住建部官员近来有表态称楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。你认为限购令还会持续多久？
严弘：从最初的一线城市限购，结果二三线城市房价猛涨，到后面的二三线城市也限购，可能四五线城市在涨。这个现象说明靠行政手段搞经济确有为难之处，可能会出现你难以预见的后果。如果限购令不持续下去，那么政府的威信无法体现。所以，既然已经做了，那就不能半途而废，肯定要达到某种预期效果后才能停止。
《第一财经日报》：对于房地产行业来说，有人认为这个行业还会继续向好，快速发展，因为买房的人还是很多，刚需、改善性住房等，都是庞大的市场，也有人认为，房地产市场的好日子不会再来了。对此你怎么看待？
严弘：房地产行业的发展与国家的货币政策、金融政策以及市场调控都有着密切的关联。市场调控政策应该是阶段性的，不应是长期的，否则会对市场造成持久的扭曲。而货币政策影响到资金的流动性，金融政策则影响到流动资金可以投资的渠道。中国国民对住房的需求是长期的、持久的，但要维持一个稳定的房地产市场，则要求将流动资金引导到实体经济中去。我觉得如果“十二五”规划的实施能吸引流动资金投入到绿色新型行业和服务行业，金融市场又有进一步的发展，则房地产行业会在今后5～10年呈现一个平稳发展的状态。那样的话房价不会涨太快，但房租可能会上涨。对于房地产政策而言，国家在搞廉租房建设的同时，需要重视它的维护和管理，否则的话，就容易变成“贫民窟”。这方面，美国有很多教训可供借鉴。另外，经济适用房可以用出让部分产权的方法解决，根据你对房屋的维护情况增加产权。目前国内经济适用房领域的制度，在制定和落实上还有不少亟待改进的地方。
（该文发表于2011年12月28日《第一财经日报》，记者为田享华、贺清莉）
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