REITs历史发展及全球市场现状

REITs的历史

REITs是信托的基本原理在房地产投资领域的具体应用。REITs源起于19世纪中期美国马塞诸塞州波士顿市设立的商业信托。这种信托设立是因为当时该州法律对公司拥有房地产进行限制：除非房地产是其整体商业的一部分，否则，公司不能拥有房地产。马塞诸塞信托拥有与公司同样的权利和义务：其份额可以转让、专业人员管理，并且承担有限责任。此外，该信托可以减免联邦税，其投资人所得到的分红可以减免个人所得税。随着，马塞诸塞信托取得成功之后，芝加哥等城市也开始推广此类信托。

在1935年，美国在最高法院取消了税收优惠条款，此类信托的发展逐步停滞。在20世纪50年代，美国的房地产信托能够享受等同于根据1940年《投资公司法》所规定成立的投资公司所拥有的税收优惠。

美国国会在1960年通过房地产投资信托基金法案，把REITs定义为投资者能够购买用于投资大规模、收益性房地产的流动性证券，其目的在于汇集多数投资人的资金用于较大的收益型商业房地产计划。但是直到20世纪60年代末期，REITs作为一种投资工具才逐渐变得为人所知。1969～1970年间，REITs的资产总额从10亿美元增加到13亿美元。但作为核心资产投资的商业地产权益只有具有必要金融条件的机构投资者和直接从事房地产投资的富裕个人才能参与。

一个常见的误解

当一家房地产投资信托出现困难时，投资者有时会匆忙下结论：作为一种资产类别的房地产投资信托有很大的风险性，然而，没有一个人会仅仅因为一种股票价格的下降而指责整个股票市场。

在过去的近半个世纪，美国房地产投资信托行业已经变成了美国经济的一个重要组成部分和投资市场。在1971年，上市的REITs只有34家，市场价值不足15亿美元，但是受1968～1974年银行利率管制的影响，REITs快速成长，到1974年权益型有209家，抵押权型有113家，光是1973～1974年间，REITs总资产就激增了45%达到200多亿。但是随后而来的石油危机以及经济不景气严重打击了REITs，到1980年，REITs的资产总额不足70亿美元。1986年的《税收改革法》使得REITs重新恢复了生机。整个20世纪90年代，REITs又开始进入一个高速成长的时期，其市值由1990年的87亿美元达到1999年的1242亿美元，上市REITs数量也由119家增长到203家。在过去的10年中，美国REITs经历了其市值从900亿美元飙升至2003年的2242亿美元，在达到2007年的5610亿美元后逐步转入下降趋势，但是即使在受到金融风暴严重冲击后的2009年底，美国的REITs总市值也超过了2000亿美元。在这个过程中，如此的高速增长已经奠定了REITs作为房地产证券化投资的主流方式的基础。(www.xing528.com)

在成立的早期，行业中的主体是抵押权型REITs（ Mortgage REITs），它提供商业或住宅物业贷款融资，通过投资按揭贷款或按揭贷款支持证券。但市场的兴趣一般更注重于权益型REITs （Equity REITs）。由于所有权和资产管理被规定要分离开来，最开始的时候拥有和管理商业物业是被限制的。在1986年随着税务改革法的通过而变成允许REITs在公司垂直合并时同时拥有和管理物业。这为20世纪90年代中期REITs的上市狂潮打下了基础。目前，在美国上市的REITs中大约83%是权益型REITs，它们拥有并且直接管理着商业物业，并且大部分的收入和利润通过租金获得。

美国REITs的成功经验正在世界其他国家和地区得到广泛复制，REITs也逐步成为全球型的房地产投资工具。

目前，主要新兴的REITs市场集中在欧洲和亚太地区。在欧美国家中，加拿大和澳大利亚是较早成立REITs （ Listed Property Trust）并取得成功的国家。2004年开始，欧盟区的法国、德国、意大利和比利时都设立了类似REITs的产品，英国也在2006年正式成立了REITs。亚太地区的REITs中心主要是新加坡和中国香港。日本、韩国、中国台湾、泰国、马来西亚、印度、巴基斯坦也相继制定了REITs的相关法规并且推出了日渐成熟的REITs产品。我国内地，赴港上市的REITs已经在2005年取得成功，在内地上市的产品也正在稳步推进。此外，中东和非洲地区也相继推出了REITs产品。

相关历史统计资料

虽然在1992年之前，即通常所谓的“现代房地产投资信托时代”开始阶段，很少有值得机构进行投资的房地产投资信托，但是那个时期的有关统计资料对投资者而言仍然有一定的参考价值。它们对投资者在拥有大量的像购买联邦房地产公司、新计划房地产公司、联合自治领房地产公司、华盛顿房地产投资信托公司和温加滕房地产公司（上述公司早在多年前就已成为上市公司）这样的选择范围的时期购买房地产投资信托公司股票的大多数投资者，提供了一种非常真实的收益前景。进一步讲，我们没有任何理由认为在1992年之后房地产投资信托的总收益就会更低。的确，由于很多新成立的房地产投资信托质量较好，有人可能会认为一，1992年前的统计数字低估了房地产投资信托投资者未来对于房地产投资信托公司总收益的合理期望。