个人投资者及其对房地产投资信托的影响与利益

个人投资者

在20世纪90年代末股市的崛起，不仅给新富名单多增加了成千上万个名额，也为无数的个人投资者进入股市敞开了大门，随之而来的是房地产投资信托基金的发展。此外，新的机遇在过去10年中不断涌现，尤其是考虑到技术的进步。

不过，即使本节致力于讲述个人如何可以参与房地产投资，选一个好的信托机构开始是不可或缺的。这是因为在过去10年中，机构在房地产投资信托基金的投资的作用显著增加，他们如何做，以及他们如何运作可以帮助个人投资者进行有效投资。

个人投资者和机构投资团体之间的差异在于：投资团体是一个由个人投资者集中在一个账户共同成为一个更大的投资群体，例如共同基金和养老基金。与此同时，个人投资者是为获得个人利益而进行购买和销售股票或其他投资行为的个人。

机构投资者和REITs之间的合作方式有两种，因为这两个实体之间相互需要。房地产投资信托基金寻求机构投资者的好处在于，如较低的成本，在短的时间内提高债务和股权资本，更稳定股价。另外，与财大气粗的机构投资者建立长期的合作关系可以加强房地产投资信托的长期前景。

另一方面，机构投资者相较于个人投资者，能在更大规模通过减少风险的合作模式和定期分红给信托机构带来好处。

对于机构投资者来说，与信托的合作形式共有六种，共同基金和国家基本养老基金是其中最突出的两个。共同基金，特别是市场上较具规模的共同基金，在一个房地产投资信托基金内投资一般比较短，大多不超过一年。这是因为共同基金必须维持快速购买/出售过程以保持竞争力。共同基金经理还会迅速卖掉股份以实现最大化收益和把损失降到最低程度。

当涉及在房地产投资信托基金的投资，养老基金往往遵循相类似的趋势线，只是更加长期。将养老基金吸引到房地产投资信托基金，是在于后者为投资组合提供了一个多样化的选择，健全了对通货膨胀的冲击。

养老基金就像房地产投资信托，被分解成不同部分。退休基金可以是一个公共实体，例如，国家工作人员或公共教师队伍。其中一个更突出著名的公共养老基金是美国加州公共雇员退休系统，即加州公务员退休基金。

除了共同基金和养老基金，还有一些其他机构投资者提高了自己在REITs持股的水平，包括保险公司、外国投资者和房地产投资顾问。房地产投资顾问试图利用他们的专长找到合适的房地产投资信托基金投资公式。

个人投资者可能相对于养老基金或者保险公司不会有同样的渠道，但机会几乎相同，即使是以一个相当低的规模。首先个人投资者可以指望找到一个特定的房地产投资信托基金进行投资。

对于一些投资者来说，这些部门可能过于具体。因此，投资者，分析师和行政人员又开发了REITs的另外一个部分，其中零售部分可能组合与酒店混合和仓库可能和公寓混合。绩优股房地产投资信托基金，发展房地产投资信托基金，有价值房地产投资信托基金，以及所谓的债券代理房地产投资信托基金，没有什么绝对的公式构成绩优股房地产投资信托基金，但投资者和投资顾问倾向于赞同，有个必备要素的名单。这份名单，包括资产负债表，高度管理，在特定市场的专业知识，不断增长的派息，到达各种市场的渠道。(www.xing528.com)

作为不断变化的股市的附属效应，REITs蓝筹股也会随着时间的变化有得有失。这在2007年被证明，几乎所有公开交易的房地产投资信托基金在某种程度上都遭受次贷危机带来的危害，绩优股也不例外。没有很多房地产投资信托基金被认为是成长股。房地产投资信托基金投资世界并不是那些寻求快速成长型股票，如科技或制药公司。

此外，因为房地产投资信托基金的业务性质和税法管辖部门的性质，房地产投资信托基金不倾向于迅速增长，他们也没有大笔资金在资金业务进行再投资，因为90%现金流以股息的形式交付投资者。尽管如此，房地产投资信托成长型股票也是存在的。一个例子是一家REIT股票的FFO增长速度超过4%～6%，这在过去几年中一直被认为是行业平均水平。

由于REITs市场实质是为绩优股和成长型REITs创造空间，接下来还有价值型股票。价值股是投资者购买自己认为其价值在某种程度上已经下降而且目前来说价格不高的股票。就像在整个股市，房地产的价值可以是公司与管理部门的营业额，例如，或一些以前已经纠正的资产负债表。

最后一个房地产投资信托基金，是这一类股票的投资者选择类型是债券代理REITs。房地产投资信托基金属于这一类别，其FFO或股息的增长有限，是围绕保持低负债水平和一定的房地产资产。这样可以有效的抵御风险，是更可靠的债券。

这些类别中，除前面提到的房地产投资信托基金界别分组中，只简略指出可以考虑的投资类型。至于投资策略，有五种方法，包括：

房地产投资信托的机构投资者股东

由于机构投资者以前就决定在它们庞大的多元化投资组合中拥有房地产这种资产，我们很容易观察到为什么它们把房地产投资信托作为其直接拥有房地产所有权的一种补充：

●房地产投资信托比以前提供了更大的流动性。

●机构投资者现在能从越来越多高质量和管理良好的组织中进行选择。

●房地产投资信托门类数量按几何速度扩展。

房地产投资信托给机构投资者带来了不菲利润，投资于房地产投资信托已成为机构投资者一种正确的长期战略。