一、出租人的义务
（一）按照约定交付租赁物
《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”由此可见，交付租赁物是出租人的首要义务，只有当出租人将租赁物交付给承租人，承租人才能够实现对租赁物的占有、使用和收益，从而实现合同的目的。[34]所谓交付租赁物，就是指出租人将其对租赁物的占有移转给承租人。此处所说的交付，应当从狭义上理解，使之仅限于实际交付。如果租赁物为第三人占有，出租人能否将向第三人的返还请求权移转给承租人而完成租赁物的交付？有学者认为，在此情况下，可以由承租人向第三人主张标的物的返还请求权。[35]笔者认为，除非经承租人同意，否则不能通过此种方式来替代交付。出租人按照约定交付标的物，也包括应按照规定的时间将租赁物交付承租人使用，所交付的租赁物在质量和性能等方面应符合合同的要求。如果出租人违反这一义务，致使承租人不能按期使用或不能正常使用租赁物，承租人有权请求出租人修理、替换，必要时也可解除合同并请求出租人赔偿损失。出租人不履行维修义务而影响承租人使用时，承租人有权代为修理或请求解除合同。代修的费用应由出租人负担，承租人可以从租金中扣除。
在此需要讨论出租人的无权处分问题。从法律上讲，出租人所出租的财产应当是自己有权处分的财产。但是在出租人将他人财产进行出租的情况下，租赁合同是否有效？一种观点认为，《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”此处只规定“租赁物”，而没有强调该租赁物必须是出租人自己的财产。所以，当出租人以他人财产进行出租时，合同仍然有效。[36]另一种观点认为，租赁物必须是出租人有权处分的财产。如果出租人以他人财产出租，该租赁合同应宣告无效。笔者认为，从原则上说，出租人应当以自己的财产出租，但是在租赁关系中，如果出租人未经许可而将他人财产出租，并不一定当然导致租赁关系的无效。依据《合同法》第212条，从文义解释来看，该条并没有明确要求出租人只能以自己的财产出租，也未规定以他人财产出租将导致合同的无效，因而可以认为以他人财产出租并非当然无效。由于财产出租行为仍然属于财产权的处分，而以他人财产出租，实际上构成无权处分。依据《合同法》第51条的规定，此时将构成效力待定行为。
问题在于，在出租人无权出租他人财产的情况下，承租人能否善意取得租赁权？有人认为，如果相对人是善意，则其也能够依据善意取得规则而取得租赁权。[37]笔者认为，由于租赁权在性质上属于债权而非物权，所以，不适用善意取得规则。当出租人以他人财产进行出租时，如果出租人事后取得处分权或者他人事后进行了追认，则其无权处分的效力得到补正，其进行的出租就属于有权出租。如果出租人事后没有得到真正权利人的追认，则其没有取得处分权，根据《合同法》第51条的规定，此时合同从效力待定状态转化为无效状态。
（二）维修义务
《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”这就从法律上规定了出租人的维修义务。所谓维修，就是指在租赁期限内，租赁物出现了损坏、不能保持租赁物处于约定用途时，对租赁物进行修缮使其恢复正常的使用功能。维修可以保证承租人能够正常使用租赁物。维修不仅包括损坏之后的修复，还包括日常的保养和维护。在租赁合同生效后，标的物交付给承租人使用，并不因此免除出租人的修缮义务。出租人之所以负有维修的义务，是因为一方面，出租合同成立之后，租赁物仍然归出租人所有，所有人应当修缮租赁物，使其适合承租人使用。如果租赁物交付以后，承租人不能利用，则当事人的缔约目的就不能实现。另一方面，出租人也有义务保持租赁物符合约定用途的状态。所谓保持租赁物符合约定用途的状态，是指出租人不仅负有交付的义务，而且应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人应当负有的主给付义务。也就是说，只有履行此种义务才能够使承租人实现对租赁物的正常占有和使用，从而达到租赁目的。如果租赁物的状态发生改变，则很可能导致承租人不能实现租赁的目的。所以，出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。还需要指出的是，出租人所负有的保持租赁物符合约定用途的状态的义务，是其负有的维修和修缮租赁物的义务的前提和基础。正是因为出租人有义务保持租赁物处于符合用途的状态，所以在租赁物出现缺陷时，其应当进行修缮。此外，出租人承担修缮义务也有利于租赁物的完好，从而可以延长租赁物的使用时间，修缮租赁物在实质上是保护出租人所有的物的良好状态，有利于对其所有权的维护。同时租赁物的状态良好，则出租人可以继续出租以获取租金收益，这也是符合出租人利益的。因此，从根本上讲，承担维修义务也是符合出租人利益的。[38]同时，出租人修缮租赁物也是一种权利，即出租人有权修缮租赁物，因为修缮是为了保持租赁物的完好状态，出租人有权利进行，而且在修缮时承租人有义务进行配合。[39]
依据《合同法》第220条，出租人履行维修义务应当具备如下条件：
第一，租赁物确有维修的必要。所谓维修的必要，是指保持租赁物符合合同约定和缔约目的所需要的使用收益状态。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。”此处所说的需要维修，就是说租赁物处于不适于使用的状况，有必要通过维修使其恢复合同订立时的状况。租赁物的现状一般是处于受损的状况，而此种受损必须是承租人正常使用租赁物的过程中所造成的损坏，不是由于承租人的过错而导致租赁物的损坏。例如，承租人租用他人汽车，交给没有驾驶执照的人驾驶，造成汽车损坏，对此，出租人就不负有维修的义务，相反，此时承租人还应当赔偿出租人的财产损失。有人认为，租赁物的任何不适于承租人利用的状态都属于应当维修的情况。出租人应使租赁物能够通过修理达到约定的使用收益的状态。[40]但我国《合同法》中，租赁物应当维修的情况是指出现了合同约定的、影响承租人使用的情况。笔者认为，对是否应当维修的情况，应当有严格的限定。一般应从合同的约定和缔约目的来看，是否达到合同约定的状态。维修一般仅限于租赁物出现损坏的情形，对于毁损灭失的，则一般无法通过修缮来恢复，而只能重建或者更换，因此就不适用维修条款。
第二，必须具有维修的可能。出租人对标的物的维修，必须具有维修的可能性，即在租赁物损坏之后，能够通过修缮来恢复原状。如果对财产造成的损害在客观上不能修复，或者维修的代价太高，则没有必要进行修复。例如，租赁物已经灭失。维修的可能不能单纯从物理和技术上判断，还要从经济和交易上来判断。例如，维修价格甚至超出了租赁物本身的价值，就没有必要进行维修。如果租赁物已经无法修复，严重影响到承租人的正常利用，承租人有权退租或者要求减少租金而不能请求出租人维修。
第三，租赁物的毁损不能归责于承租人。在租赁期限内，非因承租人的原因造成的租赁物的毁损，出租人应当负有维修的义务。但如果是因为承租人的原因而造成租赁物的毁损（例如，承租人擅自装修，将墙壁凿穿破损），其无权要求出租人承担维修义务。问题在于，在因承租人原因而造成租赁物的损害时（例如，承租人因侵权行为而造成租赁物毁损），出租人是否仍需进行修缮？对此有两种不同的观点。一种观点认为，出租人仍然负有维修的义务，但承租人也负有损害赔偿义务，这两种义务属于不同的义务。[41]我国《合同法》第220条并没有区分租赁物毁损的原因，而只是规定出租人应当负担租赁物维修的义务，因此，即便是因为承租人的原因造成的租赁物的毁损，出租人也负有维修的义务。[42]另一种观点认为，出租人有权拒绝修缮，因为在因承租人的原因造成租赁物损坏的情况下，承租人的赔偿就是对租赁物进行修缮[43]，所以出租人就不必进行修缮。笔者认为，如果财产遭受来自他人的侵害，都会产生侵权责任的问题。而一旦侵权损害赔偿的费用足以修缮租赁物，则没有必要使出租人继续承担修缮义务。如果确定承担侵权责任，就可以采用恢复原状的责任方式。相反，如果在因承租人的原因造成租赁物的损害，要求出租人承担维修义务，则不仅对出租人不公平，而且容易引发道德风险，毕竟财产不在其直接掌控之下，难以判断损害的原因究竟是如何造成的。从比较法来看，一般都要求出租人只有在非因承租人的过错造成租赁物的毁损的情况下，才负有维修义务。
第四，出租人应当在合理期限内维修。在当事人没有特别约定的情况下，应当由出租人承担维修义务。之所以要求出租人必须在合理期限内进行维修，是因为维修的期限长短直接关系到承租人对租赁物的使用。维修既可以由承租人提出请求，也可以由出租人主动维修。如果承租人提出维修的要求，则出租人应当在合理期限内维修。“合理期限”，要综合考虑物的损坏程度、承租人需要维修的紧急状态，以及出租人的维修能力等因素确定。[44]在确有必要修缮的情况下，承租人应当向出租人提出修缮的要求，因为标的物在承租人的占有之下，是否有必要进行修缮，承租人最为清楚。
第五，出租人怠于履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”如前所述，出租人应当在合理期限内完成修缮。如果出租人在合理期限内没有尽到维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。这就是说，出租人虽然没有拒绝维修的权利，但在出租人履行维修义务的过程中，因为维修活动而影响承租人对租赁物的正常使用，出租人应当承担此种不能正常使用的损失，即相应减少收取承租人的租金。尽管法律规定必须由出租人修缮，但是由于租赁的情况非常复杂，各地的交易习惯也不完全一样。为了充分尊重当事人意思自治，法律允许当事人进行特别约定。当事人可以约定由承租人负责维修。
《合同法》第221条规定：“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据这一规定，对租赁物进行维修而暂时影响承租人对租赁物的使用的，实际上是承租人租赁权受损，此种损失应当由出租人进行补偿。在出租人履行维修义务的过程中，因为维修而影响了承租人的使用，导致承租人对租赁物的实际使用期限要短于合同约定的租赁期限，从而遭受了一定损失的，对于此种损失，也应当由出租人承担，即由出租人根据租赁物的维修时间的长短，来弥补承租人的损失。补偿的方式，一是相应减少租金。减少的程度应当与承租人不能使用租赁物的损失状况相适应。二是适当延长租期，但出租人应当在延长的期限内免收租金。
问题在于，如果出租人没有尽到维修义务，在此情况下，承租人是否可以享有一种同时履行抗辩权，有权拒绝支付相应的租金？根据《合同法》第221条的规定，承租人因维修而导致无法使用租赁物时，有权要求减少租金。该条实际上承认承租人在此种情形下享有同时履行抗辩权，其有权要求减少支付相应的租金，但没有规定可拒绝支付租金。笔者认为，出租人交付租赁物并保持租赁物符合约定的用途与承租人支付租金之间形成了一种对价关系，出租人不履行义务，承租人应可以行使同时履行抗辩权。[45]因此，出租人不修缮，承租人有权基于同时履行抗辩权而拒付租金。
（三）瑕疵担保义务
瑕疵担保义务，是指出租人应当保证其享有出租租赁物的权利，以及租赁物的质量能够满足合同约定的租赁目的。瑕疵担保义务包括物的瑕疵和权利瑕疵担保义务两种。
1.物的瑕疵担保(www.xing528.com)
《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该条规定出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，实际上确立了出租人的物的瑕疵担保义务。首先，租赁物应当符合约定的用途。如果合同约定了租赁物的特定用途的，租赁物就应当符合该用途。例如，当事人在合同中约定由出租人提供长途运输的载货大汽车的，则出租人所提供的载货大汽车就应满足此用途。其次，如果合同没有对租赁物的用途作出约定的，则出租人应当保证租赁物具有通常的作用。例如，电冰箱能够正常制冷，起到储藏的作用，汽车能够正常行驶，起到交通工具的作用等。出租人只有履行了此种义务，才能够保证承租人能够正常使用租赁物，实现当事人订立合同的目的。
有学者认为，出租人瑕疵担保义务有两个时点：一是在交付租赁物时，出租人就应当保证租赁物处于能够正常使用的状态；二是在租赁期间内也要保证租赁物能够符合约定的用途，使得承租人能够正常地使用。[46]笔者认为，从《合同法》第216条的规定来看，只要出租人能够保证自交付租赁物开始直到租赁期间届满的时间段内，保证租赁物能够处于正常使用的状态即可。
如果承租人在订立合同时已经明知租赁物具有质量瑕疵而仍然愿意承租，通常认为承租人已经自负风险，在租赁合同生效之后，承租人无权要求出租人对这些瑕疵进行维修、减少租金或者解除租赁关系。在比较法上，各国大多规定承租人因重大过失不知瑕疵的存在时，仅在出租人有恶意不告知瑕疵时，承租人才有权主张上述权利。[47]我国法律虽然对此没有明确规定，但一般认为，只要出租人履行了说明义务、没有故意隐瞒，而承租人仍然愿意承租的，承租人应承担危险。但是在特殊情况下，即使承租人明知标的物的瑕疵，也不能免除出租人的瑕疵担保责任。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”这是对物的瑕疵担保责任的例外规定。我国《合同法》作出该规定的立法目的在于，强化对生命健康权的保护。这就是说，即使承租人订立合同时明知租赁物质量不合格、危及承租人的安全或健康的，虽然租赁合同已经生效，则承租人仍然随时有权解除合同。从比较法上来看，许多国家和地区的立法都作出了类似的规定。[48]《合同法》第233条仅适用于“租赁物危及承租人的安全或者健康的”情形。所谓“危及”，是指存在现实的、紧迫的危险和威胁，即损害尚未发生但有发生的可能性。判断“危及”应当采用常人的标准，即一般人都认为存在威胁人的健康和安全的状况，即便承租人或出租人不认为存在任何危险，也仍然认为存在“危及”安全和健康的情况。如果租赁财产本身有瑕疵，影响正常的租用，但不影响承租人的健康或安全，则不适用该条规定。问题在于，危及安全和健康的对象是否仅限于承租人？是否包含租赁物的具体使用人？笔者认为，“危及”的对象不仅包括承租人本人，也包括其家庭成员和其他共同居住的人。还要看到，我国《合同法》第233条在适用范围上不限于房屋租赁，还包括其他租赁物，例如，附属物等。也就是说，任何租赁物只要危及承租人的健康或安全，即使其订立合同时明知此种情形的存在，承租人也可以随时解除合同。[49]
出租人违反此种物的瑕疵担保义务，其所承担的责任仍然属于违约责任，也就是说，所谓的瑕疵担保责任本身就属于违约责任的一种类型，并不存在单独的、特殊的瑕疵担保责任。
2.权利瑕疵担保
权利瑕疵担保，是指出租人应当保证在租赁期间，租赁物不因第三人主张权利而影响对租赁物的正常使用。在比较法上，许多国家的法律也对此作出了规定。例如，根据《法国民法典》第1726条和第1727条，出租人的担保义务表现为担保不得有任何第三人对租赁物提出权利主张（譬如，不得有第三人提出所有权、役权或存在其他承租人等主张）。[50]我国《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”该条实际上确认了权利瑕疵担保义务，即出租人应当保证租赁物不因第三人主张权利而使承租人不能对租赁物进行使用、收益。[51]出租人违反此种义务，租赁合同仍然有效，但出租人应当承担违约责任。由于租赁合同是以承租人一方取得租赁物的使用、收益为目的的合同，出租人负有将租赁物交付承租人使用的义务，所以，租赁合同的出租人应当是租赁物的所有权或使用权人。[52]在租赁合同中，出租人对某项标的物无处分权，而将该财产出租给他人，致使在租赁期间租赁物被他人主张权利的，通常构成根本违约，承租人有权要求解除合同，并要求对方承担损害赔偿责任。
权利瑕疵担保责任的构成要件是：
第一，租赁物因存在权利瑕疵而被第三人主张权利。权利存在瑕疵的情形主要是指出租人将并不属于自己所有或经营管理的财产出租给他人，例如，某个共有人未经其他共有人同意而擅自将共有物出租，或者房屋的借用人将借用的房屋出租给他人，这些都属于无权处分的情形。在实践中，如果抵押权设定在租赁合同之前，则抵押权人行使抵押权会对承租人造成不利的影响，此时，应当允许承租人向出租人主张瑕疵担保责任。
第二，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益。即便
出现第三人主张权利的情况，但如果没有影响到承租人的使用、收益的，承租人也不能主张瑕疵担保责任。例如，第三人向承租人提出对租赁物的权利主张，出租人得知后，立即与第三人达成协议解决了权利纠纷，则承租人的权益并未受到具体影响，因此承租人不得向出租人主张权利瑕疵担保责任。
第三，承租人对于瑕疵的存在不知情。如果承租人明知存在瑕疵，即明知出租人对租赁物没有处分权，仍然与之订立合同，则由其自己承担相应的后果。[53]因为此时承租人明知该风险的存在而仍然签订合同，故而应当自负风险。
关于违反权利瑕疵担保义务的后果，我国《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”在出租人构成无权处分的情况下，租赁合同仍然有效，出租人因为违反了对承租人所应负的保证承租人取得租赁物的使用、收益权的义务，因而应当承担违约责任。[54]根据我国《合同法》第228条，在出租人违反瑕疵担保义务的情况下，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。应该采用减少还是不支付，则应当根据出租人违反瑕疵担保义务的后果对承租人的影响程度来决定，如果出租人违反瑕疵担保义务只是导致承租人暂时不能使用租赁物，或者部分租赁物无法使用，则承租人有权要求减少租金。如果出租人违反瑕疵担保义务的后果是导致承租人在较长的期间内无法使用租赁物，则承租人有权主张不支付租金。但在第三人主张权利时[55]，承租人应当负有向出租人及时通知的义务。因为承租人是租赁物的直接占有人，如果第三人向其提出权利主张，则承租人应当及时通知出租人，如此既有利于纠纷的解决，也有利于保障其自身的租赁权。
（四）费用返还义务
所谓费用返还，是指在租赁关系存续期间内，承租人已经支付了必要费用和有益费用，出租人应当将该费用返还给承租人。《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”该条确认了承租人的费用返还请求权。具体而言，包括如下几点：
1.必要费用的返还。所谓必要费用，是指维持租赁物处于正常使用状态而由承租人支出的费用，例如，机器零部件的更换、维修费等。这些本应由出租人承担而承租人已经支出的费用，都构成必要费用。关于必要费用的范围，通说认为，必要费用不仅指维持原状的费用，也包括保持租赁物符合基本状态的费用。[56]依据《合同法》第221条的规定，应当是由出租人负责必要的维修。但在出租人未履行维修义务的情况下，由承租人自行维修、支付了维修费用的，则承租人有权向出租人主张必要费用的返还。因为出租人应当保持租赁物处于正常使用的状态，支付必要费用属于其合同义务，承租人支付了此种费用，自然应当允许其请求出租人返还。出租人不履行此项义务的，承租人可以相应地减少租金数额或者在租金中扣除。[57]关于返还租赁物的费用负担问题，通常有约定要依约定，没有约定应该由承租人自己承担。
2.有益费用的返还。所谓有益费用，是指租赁物在客观价值上增加的费用。《合同法》第223条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”依据这一规定，承租人在租赁期间，如果认为对租赁物有必要进行改善或增设他物，经出租人同意，承租人以自己的费用进行了改善或增设他物，使得租赁物价值增加。对有益费用的判断，一是必须要征得出租人的同意。依据我国《合同法》，只有在出租人同意的情况下，承租人才有权对租赁物进行改善、增设他物。如果未经出租人同意而对租赁物进行改善、增设，则不能构成有益费用，甚至可能构成对出租人所有权的侵害。二是要依据客观标准来判断。如果一般人都认为此种行为增加了租赁物的价值，则该价值就属于有益费用，出租人应当返还相应的价款给承租人。通常认为，有益费用应当仅限于合同终止时租赁物增加的价值额，而不能以承租人实际支付的数额为准。[58]
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