租赁风险谁负？

第六节　租赁物的风险负担

在租赁合同中，租赁物可能因各种原因而遭受毁损、灭失，这既可能是基于可归责于承租人的原因所致，如承租人违反约定使用大功率电器而引发火灾，致使租赁物被烧毁，又可能是基于不可归责于承租人的原因所致。其中，不可归责于承租人的原因主要包括三种情形：一是出租人未及时履行维修义务，造成租赁物毁损、灭失的。如出租人未及时对租赁房屋进行加固，导致租赁房屋倒塌。二是不可抗力的作用，如地震、海啸等。三是意外事件的作用。如承租人租用的汽车在行驶过程中，被一个违反交通规则的汽车撞坏，而承租人本身对此并无过错。^[94]在这三种情形中，后两种情形都是租赁合同双方当事人都没有过错，即不可归责于任何一方当事人而产生的租赁物的毁损、灭失风险负担责任问题。《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”此即为租赁物毁损、灭失的风险负担。从该条规定来看，如果因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。这就意味着，租赁物的风险由出租人负担，在此情形下，承租人支付租金的义务被减轻或免除。

在租赁关系中，有关风险负担的问题，主要包括两个方面：一是租赁物因为不可归责于双方的事由而发生毁损灭失，从而导致究竟由哪一方当事人承担租赁物毁损灭失的问题。二是在租赁物毁损灭失以后，导致承租人不能实际地利用租赁物，租赁合同因此部分或全部地不能履行，在此情况下，承租人是否应当继续交付租金的问题。一般来说，合同法上讲的风险负担问题，是指合同标的物在意外毁损灭失情况下，损失由哪一方负担的问题。因此，第一个问题实际上是物的风险的问题。第二个问题实际上是价金风险即债的风险的问题，严格地说，它不是合同法上讲的物的风险负担问题，但价金风险也常常被归入风险负担的范畴之中。^[95]二者虽有区别，但并非毫无关联，因为租赁物毁损灭失的风险责任负担，决定着价金风险的分配。^[96]

（一）租赁物的风险责任负担

关于租赁物的毁损灭失的风险负担，既包括物的全部灭失也包括部分灭失。从比较法上来看，自罗马法以来就形成了由物的所有人负担风险的规则^[97]，即天灾归物权人负担^[98]，如因水灾、鸟害以及其他可能发生的类似灾害（如敌人入侵带来的破坏）等不可抗力而造成的损失应由出租人承担。^[99]《法国民法典》第1732条规定：承租人对于承租期间发生的灭失或毁损，应负赔偿的责任；但如承租人能证明灭失或毁损的发生非出于其过失者，不在此限。据此，承租人应当承担租赁物的风险，但是如其能证明是不可抗力所致则可以免责。《德国民法典》没有对租赁物毁损、灭失风险的一般规则作出规定，但在第582a条第1款中规定：“承租人以估计价值接受有附属物的土地，并负有义务，在用益租赁终止时返还估计价值的，承租人承担附属物意外灭失和意外毁损的风险。”据此，《德国民法典》采纳了承租人负担风险的模式。

我国《合同法》没有明确规定应当由谁承担风险，但根据《合同法》的相关规定，可以看出《合同法》实际上采纳了所有人负担风险的思想，确定了租赁物毁损灭失的风险由出租人承担的规则。一方面，《合同法》第231条规定因不可归责于承租人的事由发生租赁物的毁损、灭失以后，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，这实际上是由出租人承担风险；另一方面，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。可见，我国《合同法》实际上是采纳了由出租人即所有人承担风险的原则。笔者认为，在租赁关系中对租赁物的毁损、灭失的风险采纳所有人负担主义是合理的。其主要理由在于：首先，在租赁关系中，所有权并没有发生移转，仍然由出租人享有所有权，由于租赁大多是不动产租赁，而不动产的价值较大，在发生标的物毁损灭失之后，完全由承租人承担风险，承租人通常是难以承受的。其次，在租赁关系中，移转的是标的物的使用权，承租人只是取得了对标的物的占有、使用权，其从标的物中享有的利益是有限的。^[100]如果由承租人承担该风险，显然是不公平的。再次，在租赁合同中，对租赁的房屋主要是由出租人承担维修义务，据此可以认为其对标的物的风险也应负责。

（二）租金的风险负担责任

在租赁物毁损灭失以后，导致承租人不能实际地利用租赁物，承租人是否应当继续交付租金？我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”可见，在此情况下，承租人可以要求减少租金或不支付租金。这就意味着在债的风险承担中，我国法律采取的实际上是债务人主义，此时作为所有人的出租人实际上是债务人，其向作为债权人的承租人不能提供完好的租赁物，使承租人不能实际地利用，应当导致承租人可以减少或免除交付租金的义务。因此，在因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的情形下，承租人可行使的权利有：

1.减少或不支付租金(www.xing528.com)

在租赁物毁损灭失以后，对当事人而言，首先影响到租金的交付。对已经使用租赁物的期间，应当交付的租金仍然应当交付。时间点的判断是从标的物受损影响使用开始。根据权利、义务相对等的原则，承租人在不能使用租赁物的情况下，其权利受到影响，因此有权主张相应租金部分不交付的抗辩，从而在出租人和承租人之间实现权利、义务的平衡。^[101]具体分析如下：

首先，在租赁物部分毁损、灭失的情况下，承租人可于何时主张减少租金的请求权，对此存在争议。一种观点认为，如果租赁物仍有修缮可能时，承租人仅得对出租人请求履行修缮义务，而不得主张减少租金。换言之，承租人仅于修缮不能时才享有减少租金请求权。另一种观点认为，在可能修缮的情况下，承租人享有选择权，其可以选择请求出租人履行修缮义务，或者是请求减少租金。^[102]笔者认为，承租人在请求减少租金的同时，也有权要求出租人对租赁物继续修缮。如果租赁物虽有部分灭失，但不影响租赁物的使用收益，则不发生租金的减少问题。^[103]有关减少或不支付租金的比例，应当根据灭失部分的比例来确定。^[104]当然，确定灭失部分的比例，不应以灭失部分的面积大小为标准，而应以灭失部分的使用收益的价值大小为标准。

其次，对于承租人请求减少租金是否具有溯及力的问题，一般认为，承租人请求减少租金的抗辩权只对未来生效，即从租赁物受损开始，承租人才享有此种抗辩权，因此这种抗辩权不能溯及既往。由于租赁合同是继续性合同，对于已经支付的租金承租人不得主张返还，但如果承租人在合同成立之初已经约定期限内所应支付的租金应予以全部支付的，出租人应将合同不能履行的这段期间的租金予以返还，但就已经实际履行期间内的租金，承租人不得主张返还。

最后，如果只是造成租赁物部分毁损、灭失的，一般情形下，承租人只能针对毁损、灭失的部分未来的租金的支付提出抗辩，对已经支付的租金不能要求返还。但是，如果该部分的毁损、灭失影响到了整体租赁物的使用，则可拒绝支付全部租金。例如，某套房屋的厨房部分严重受损，导致承租人无法在房屋内居住生活，从而不得不另行暂时承租其他房屋，则厨房部分的受损就影响到了租赁物整体的使用。在这种情况下，承租人基于租赁物部分毁损、灭失却导致整体不能使用的事实，可对整体租赁物的全部租金拒绝支付。当然，对于不支付租金而言，其法律后果实际上是合同已经不可能履行，当事人可以通过协议解除合同。^[105]

需要指出的是，在因意外风险发生标的物毁损灭失的情况下，是否应当减少或免除租金的支付，也必须由承租人提出请求。《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因此，是否减少租金应基于承租人的请求，其不为请求的，出租人仍享有全部租金的支付请求权。但承租人此时可以基于《合同法》上述规定而享有抗辩权。

2.解除合同

《合同法》第231条规定：“因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”如前所述，如果标的物因部分或全部毁损灭失而导致承租人对其无法利用的，则承租人有权减少或不支付租金，而且有权解除合同。立法者基于对出租人和承租人双方之间的利益衡量，在租赁物的毁损灭失尚未导致无法实现合同目的时，表明租赁物虽然暂时存在使用上的障碍，但是经过修复等可以恢复，则基于物尽其用的原则，承租人应当继续承租标的物，只是可以要求减少租金的支付。否则，只要租赁物出现任何一点毁损情况，都允许承租人解除租赁合同的话，则必将造成租赁物的闲置浪费，不符合物尽其用的原则。但是，在标的物的毁损情况较为严重，或者完全灭失时，则承租人承租标的物的目的已经无法实现，此时租赁合同对其而言不再具有任何价值，则立法者考虑对承租人的利益保护，赋予其解除租赁合同的权利。如何理解“致使不能实现合同目的”？一般认为，是指标的物毁损、灭失导致当事人订立租赁合同时所追求的目的不能实现。例如，承租人租赁房屋是为了居住，但是现在已经无法居住。又如，承租人租赁标的物是为了开店，但是租赁物已经不再适合作为商铺使用。一般认为，轻微的毁损或部分灭失，不影响承租人对标的物的利用的，承租人只能要求减少租金，而不能解除合同。