物权法规定的物权转让原则与合同效力问题

三、物权的转让

物权的转让就是指当事人基于法律和合同规定移转物权，从而使物权的主体发生变化，物权的转让是最典型的交易形式，例如，房屋所有权人将其房屋移转给他人，建设用地使用权人将其建设用地使用权转让给他人。物权的转让不能完全等同于物权的处分，因为处分包括了转让和设定抵押等行为，而转让仅仅指移转物权的行为，所以，转让是处分的一种形态。物权转让之后，如果依法需要办理登记的，则必须在办理登记之后才能发生移转效果；对于不需要办理登记的，则必须要完成物的交付。物权一般都可以独立移转，但是具有从属性的物权，如担保物权和地役权等，根据从随主的原则，必须与主权利一同移转。(www.xing528.com)

在物权变动过程中，当事人往往也要订立有关的合同。例如，通过订立房屋买卖合同而发生房屋所有权的移转，然后通过登记来确认移转的效果，这就有必要区分合同的效力和登记的效力。设定物权类型和确定物权内容的合同，属于合同关系，应当由合同法来加以调整。这就是说，只要当事人就设定物权类型和确定物权内容的主要条款达成合意，符合合同法规定的合同生效的条件，该合同就可以产生效力，当事人就应当受到该合同的拘束。然而，就设定物权与变动物权而言，属于物权关系的范畴，应当由物权法来加以调整。按照物权法定原则的要求，违反物权法定将导致设定与变动物权的行为无效，物权不能有效地设立与变动，但这并不影响合同的效力。^[5]对此，《物权法》第15条有明确的规定。