预告登记失效规定及操作流程简介

六、预告登记的失效

《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《房屋登记办法》第68条第1款也有类似规定，该条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”因此，在出现如下两种情况时，预告登记将自动失效：

一是债权消灭。由于在预告登记情况下，房屋尚未建成，权利人享有的只是一种债权，如果债权因为某种原因消灭，则预告登记自动失效。引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及其他原因归于消灭。在债权消灭以后，应当将预告登记涂销。再如，买受人在购买期房之后，拒不支付房款，构成严重违约，出卖人根据合同解除权而解除合同。在合同被解除后，预告登记因为失去了基础关系而失效；当事人也应该办理预告登记的涂销手续。(www.xing528.com)

二是自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记。如何理解“自能够进行不动产登记之日”？笔者认为，这主要是针对预售商品房和在建工程的转让与抵押的情形，因为预售商品房或在建工程转让或抵押时，该房屋尚未建成，没有办理所有权的初始登记，自然无法办理转让登记或抵押权登记，因此只能办理预告登记。然而，在这些房屋已经建成并办理了初始登记后，那么就可以相应的办理转让登记或抵押权登记了，此时预告登记已经没有存在的必要性了。预告登记设立的目的是保护权利人将来取得物权，在可以办理现房登记的情况下，买受人应该及时去办理现房登记。如果不及时办理，建设单位又不能将已经建成的房屋进行转让，这将对于后位买受人的利益产生不利影响。所以，如果在一定期限内不办理，就表明预告登记的权利就不应当受到保护。这里所说的能够办理是指权利人能够办理现房登记，在权利人不能办理登记的情况下，预告登记仍然有效。