四、专有部分范围的具体认定
专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的。如前所述,专有部分能独立存在的要件是:具有构造上和使用上的独立性。有学者认为,判断构造上与利用上的独立性,应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判定。[84]笔者认为,这一观点有一定的合理性,但不宜以专用设备之存在及共用设备不存在作为认定专有部分的标准。业主一旦取得专有部分所有权,无论其是否入住、是否配备相应设备,都不影响其在法律上对专有部分享有所有权。无论配备或者未配备某种设备,都只是安置在建筑物中的物,它本身不能直接决定物在构造上和使用上的独立性,如某人的房间中存放了公用设备,亦不妨碍该房间成为其专有部分。
专有部分的范围包括如下几种情形:
1.房屋
房屋包括了住宅用房、商业用房等,《区分所有权司法解释》第2条第1款将专有部分的客体范围界定为房屋。这是实践中最普遍、最广泛的情形,而且,也最符合上述构造上、利用上、法律上独立性的要求。建筑物区分所有不同于独门独院的房屋所有权,在区分所有的状态下,整栋建筑物作为一个整体已经分割为各个业主的专有部分所有权和共有权的客体,它不能再作为一个物权的客体,为某人(如建设单位)所有,也不能为每个业主按照一定的份额分别享有所有权。尽管业主负有对整个建筑物的维护、维修义务,此种义务是其享有的专有部分所有权而产生的,不能因为其要承担此种义务,而认为整个建筑物仍然是按份共有的客体。
但是,在特殊情形下,某个业主购买了整栋房屋,该房屋也可能成为区分所有权的客体,例如,在一个小区内有数栋别墅,为数人享有,各个业主对其房屋仍享有专有所有权,但对小区内的公共道路、绿地等,仍可以享有共有权。据此,《区分所有权司法解释》第2条第3款规定:“本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。”
2.特定的空间
《区分所有权司法解释》第2条第1款规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。”因此,专有部分的范围除了房屋之外,还包括车位、摊位等特定空间。一是车位。所谓车位,是指车库中的停车位。就车位来说,虽然它可能没有封闭,但必须在地面上划定确定的分割线,以确定各个车位的区分所有的范围,没有进行如此界分的,不能作为专有部分。这也是前述构造上和利用上独立性的要求。二是摊位。摊位通常是封闭的,各个摊位的界限是清晰的,但也可能存在没有封闭的情形,在此情形下,也应当通过一定方法将各个摊位隔离开,如在地面上划分分割线,或通过挡板等将各个摊位分开,从而区分不同的业主权利的范围。三是其他特定空间。其他特定空间的范围比较广泛,例如,码头上堆放物品的空间等,如果要成为区分所有权的客体,也必须能够确定其四至的范围。(www.xing528.com)
关于墙壁的物权归属问题,学术界曾经有四种不同观点:第一种观点认为,专有部分系由墙壁、地板、天花板所围成的空间,至于墙壁、天花板与地板则属于共有部分(空间说)。第二种观点认为,专有部分系达到墙壁、天花板或地板等境界部分厚度的中心线(壁心说)。第三种观点认为,专有部分包含墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷部分(墙面说)。第四种观点认为,在区分所有人相互间对建筑物维持管理关系上,专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分;在外部关系(如买卖、保险、税金)等关系上,专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。[85]笔者认为,这四种观点的主要分歧在于:究竟应当将墙壁视为专有部分还是共有部分,或者将墙壁分割成两半,而成为不同的专有部分。笔者认为,应当将共用墙壁既作为共有财产,又作为专有财产来对待。墙壁可以区分为室内墙壁和室外墙壁,室外墙壁应当作为业主的共有财产对待,任何人不得随意在室外墙面上悬挂广告牌、随意涂抹字体、毁损外墙面,否则将构成对整个业主共有财产的侵害。就室内墙壁而言,具有双重性,其既可以作为共有部分,也可以作为专有部分,一方面,共用墙壁虽然在室内,但是其构造和功能是作为建筑物整体结构而存在的,所以应当作为共有部分。[86]在确定区分所有权对墙壁的管理维护、维修等义务上,我国现行规定将其规定为共有财产,各个区分所有权人都负有维修的义务。如建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第9条第1项规定:“共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮,由共有房屋所有人按份额比例分担。”[87]由此可见,该规定是将墙壁作为按份共有的财产来对待的。此种规定有利于确定各区分所有人对墙壁所具有的管理维护、维修义务,有利于协调共有人之间的利益。我国现行规定将墙壁规定为共有财产,也有利于确定各个区分所有权人对墙壁所负有的维修义务。我国司法审判实践也认为,外墙面应为业主共有,任何单个业主都不能擅自利用外墙面从事广告等活动。[88]
墙壁不仅是共有财产,也是专有部分之间的划分界限。在一栋建筑物内,正是因为墙壁才使得建筑物分割为不同的专有部分,墙壁与专有部分是不可分割的,它也应当成为专有权的客体。墙壁作为专有部分和共有部分的分割界限,也是专有部分不可分割的一部分,没有墙壁的区分,是无法形成专有部分的。每个区分所有人对其拥有的墙壁的表层享有独立的使用权利,可自由的粉刷墙壁,于其上悬挂物品、图画等,邻人不得妨碍专有权人所享有的此种权利。邻人因过错污损共同墙壁的表层部分时,应对专有部分的所有权人负赔偿责任。[89]此外,区分所有人在转让其专有部分时,必须将墙壁同时出售,而不可能将其作为共有财产对待,否则,区分所有权人根本不能独立处分其专有财产,这与区分所有的制度是完全相违背的。共用墙壁在登记时,也不可能作为专有财产加以登记,而只是作为专有部分的组成部分而加以登记。
总之,笔者认为,共用墙壁具有双重性,既具有共有财产的性质,又具有专有财产的性质。有关建筑物的外墙面也必须由业主共有,而不属于哪个业主所有。
3.露台等物业
《区分所有权司法解释》第2条第2款规定:“规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。由此可见,露台等物业也可以成为专有部分,但其成为专有部分必须符合以下条件:第一,必须符合规划的要求。这就是说,规划确定为可以归业主专有的,则为专有部分。如果规划确定为共有部分,则不应当归业主所有,而只能成为共有权的客体。第二,必须专属于特定的房屋。这就是说,在物理上,该露台与特定房屋具有物理上的直接联系,应当专属于特定房屋的所有人使用。第三,合同中已经对此作出明确约定。这就是说,业主和建设单位订立商品房买卖合同时,已经将露台等列入其中,作为买卖的对象。只有符合上述条件,露台等物业才能被认定为专有部分。
在确定专有部分的范围时,还应当看到,专有部分除建筑物的结构部分以外,还可能包括建筑物的某些附属物(如专用设备)或附属建筑物(如车库、仓库等)。[90]
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