车位、车库满足需求而非优先权

三、车位、车库首先应当满足业主的需要

根据《物权法》第74条的规定，确定车位、车库的归属时，应当坚持车位、车库首先应当满足业主的需要的原则。

作出此种规定的原因在于：第一，车库、车位本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因此，其功能应当首先满足小区居民的生活需要。因为现代社会，汽车已经成为人们的代步工具，是人们日常生活的一部分，车位、车库虽然不是区分所有权专有部分，但离开了它专有部分难以发挥其功能，车位、车库也因为区分所有的存在获得自己存在的价值。因此，车位、车库首先应当满足业主的需要。第二，满足业主的需要，也是符合规划的要求的。在规划中，一般要对车位、车库作出规定，甚至一些地方已经强制性要求配套车位、车库的比例，而这些配套车位、车库，显然主要是为了满足业主的需要。第三，强调满足业主的需要，也有利于充分发挥物的效益，因为如果不能满足业主的需要，业主需要到小区之外寻找车位、车库，从而可能支付高昂的对价以及花费大量的时间成本。第四，车库、车位首先用于保障业主的需要，对于保障小区业主的财产和人身安全也是十分重要的。在实践中，有的建设单位将车位、车库高价出售给小区以外的人，或者在业主还没有地方停车的情况下，将车位、车库高价出租给业主以外的人，如果建设单位将小区的车位随意转让或者出租给小区之外的第三人，第三人作为产权人必然可以随意出入小区，这不仅对于业主的管理带来不便，也会影响业主生活的安全。

如何理解首先满足业主的需要？笔者认为，所谓首先满足业主需要，就是指建设单位在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买，则应当出售给业主；如果业主没有能力购买，则应当出租给业主。满足需要并不是说，要赋予业主优先购买权。所谓优先购买权，就是指权利人享有的在同等条件下优先购买特定客体的权利。如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么建设单位将车位、车库卖给其他人并不侵害业主的优先购买权。但是根据《物权法》第74条的规定，车位、车库首先应当满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人。当然，满足业主需要只能是合理的需要，这就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。《区分所有权司法解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”因此，依据这一规定，确定是否满足业主的需要，首先考虑根据规划确定的配置比例。配置比例在各个地方、各个小区并不完全相同，目前法律也没有对此作出统一规定。但是，规划中都确定了配置比例，例如，配置比例为1∶1，则意味着，每套房屋应当配套建造一个车位或车库。如果每个业主已经按照该配置比例已经得到了一个车位，就意味着，建设单位已经满足了业主的需要，其可以自行处置剩余的车位。如果建设单位没有按照该配置比例来满足业主的需要，则不能将剩余的车位车库转让给第三人。(www.xing528.com)

问题在于，如果没有满足需要，建设单位将车位、车库高价转让给业主以外的其他人，业主可否请求确认出卖车位的合同无效？笔者认为，在没有满足业主合理需要的情况下，就损害了业主依法应当享有的权益，如果业主不能主张合同无效，相应的立法目的就无法实现。所以，笔者认为，《物权法》第74条的规定，在性质上属于强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。

需要指出的是，车位、车库首先应当满足业主的需要，并不是指只能满足业主的需要。这是因为，一方面，根据规划要求，建设单位修建的车位、车库可能不是仅限于满足本小区业主的需要；另一方面，建设单位修建的车库在满足业主需要之后，可能仍有大量空余的车位，而周边的许多业主又没有车位。在此情况下，完全不允许建设单位将车位、车库卖给或者租给业主以外的人，既不利于满足他人的需要，也不利于发挥物的效用，不合理限制了建设单位的权利。