购房常用词汇：公有住房解释

住房销售类

1.商品房：是指由房地产开发企业开发建设并在房产市场出售、出租的房屋。

2.二手房：是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。

3.外销房：由房地产开发企业建设，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋。外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

4.公房：也称“公有住房”或“国有住宅”。是指由国家以及国有企业、实业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的共有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

5.使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

6.经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

7.房改房：是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革的政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

8.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

9.集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。

10.微利房：亦称“微利商品房”，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

11.平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

12.解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的房屋。

13.再上市房：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

14.廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

15.安居工程住房：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

住宅建筑类

16.砖混结构住宅：砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

17.砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同筑成的房屋。这种结构多见于老旧房屋，目前已很少采用。

18.钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，但成本较高。

19.框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

20.版式住宅楼：也称“条式住宅楼”，是指由多个住宅单元组合而成的住宅楼。每单元一般为一梯三户，版式住宅可分为版式多层住宅和版式高层住宅。

21.点式住宅楼：这种楼房住宅在进深和面阔方向尺寸大体相当，在规划图上好似一个“点”，所以被称作“点式住宅”。点式住宅若为多层又称“墩式住宅”，若为高层又称“塔式住宅”。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，四面临空，平面多以矩形、T形、圆筒形、风车形和三叉形为主。

22.蝶式住宅：准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，该类建筑有一个通病——房间的边角多。

23.剪力墙：是指“浇钢筋混凝土墙”，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一个水平的剪切力。因为剪力墙承受房屋的重力，不可任意敲打改造。

24.中空玻璃：是对传统单玻璃门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

25.多层住宅：指4～6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。用地较低层住宅节省，性能价格比高，公共空间与氛围较好，公摊面积少。物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。

26.小高层住宅：一般而言，主要是指9～11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为“小高层”。

27.高层住宅：一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。一般来说有公摊面积较多且造价高、外观缺乏宜人的尺度感等不足之处。

28.花园式住宅：或称“花园别墅”，也叫西式洋房或小洋楼，一般带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层的小楼。其建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。

29.公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内由若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、卫生间、厨房、阳台等。

30.TOWNHOUSE：也叫“联排别墅”，正确的译法应该为“城区住宅”，系从欧洲舶来的，原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

31.跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，由内部楼梯链接上下层；一般是首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

32.复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯链接上下。其目的是提高住宅空间利用率。

33.错层：主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卫、卧、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，有“压缩了的复式”之称。两个（或三个）露面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

34.建筑密度：即建筑覆盖率，指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。

35.绿化率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（％）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），但不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

住宅功能类

36.住宅的开间：是指一间房屋内一面墙壁到另一面墙壁之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称“开间”。住宅开间一般不超过3.0～3.9米，砖混结构住宅空间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

37.住宅的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。

38.住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。现住宅的层高一般在2.7～2.9米。

39.室内净高：露面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

40.阁数：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架增减的、使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

41.阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、由台面与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供居住者进行室外活动、晾晒衣服等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

42.玄关：是进门第一步所在的位置，是登堂入室的缓冲过渡地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门移开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连。

43.地下室：是指室内底面低于室外地平面的高度超过室内净高1/2的房间。而半地下室是指室内底面低于室外地平面的高度超过室内净高1/3，且不超过1/2的房间。

44.外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，人在室内拥有更广阔的视野，能够更大限度感受自然、亲近自然，飘窗的窗台通常较低甚至为落地窗。

45.灰空间：最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融合的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等，也可以理解为建筑群周面的广场、绿地等。

住房市场类

46.一级市场：是指新建住房的买卖市场，市场的主体是房产开发商和购房者。后者通过一级市场购得住房的产权，同时取得住房的产权在法律上的认可。(www.xing528.com)

47.二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前还有房地产三级市场之说，一般是指房产出租市场，严格讲，应归入房地产二级市场的概念之内。

48.“楼花”：该词最早源自香港，是指未完工的物业（即在建物业）。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为欲购房屋。

49.期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为“期房”，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

50.现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

51.准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，户型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

52.尾房：又称“扫尾房”。一般情况下，当一个楼盘的销售量达到80％以后，就进入清盘销售阶段。此时开发商经过正常的销售后剩下了少量或朝向不好、采光不足，或楼层不佳、位处两级（多层楼房的底层或顶层）的套房，其中底层大多不带小花园且遮挡较严重。

53.烂尾房：是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形式，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼房。

54.楼盘均价：是楼盘的平均价格，它代表着一个项目整体的价位水平。开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格。

55.楼盘起价：指楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。

56.住宅单方综合造价：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等等各项工程建设投资及必要的管理费用（元/平方米）。

57.认购：一般也称作“内部认购”。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预定销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。

58.订金：属于行业惯例。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，而在此期限内，卖方不得将该房屋售与他人，如果买方不决定购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。

59.定金：是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。如果购房者交了定金之后放弃购买，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，应该向购房者双倍返还定金。

60.按揭：是指按揭人将所购房产的产权抵押给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，银行即将所涉及的房产产权还给按揭人的行为。

61.个人住房抵押贷款：是借款人购买、修建住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

62.个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还借款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

63.住房公积金：是一种政策性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理。

64.资金监管：又叫“资金托管”、“履约保证”、“银行托管”，是指买卖双方达成了二手房的交易合同后，买卖双方、中介方、银行一道签订相关协议后，买方将部分或全部房款冻结在银行，待中介公司办完相关手续后，四方再次聚首将房款解冻付给卖方。在此期间，任何一方无权单独将房款取出，由银行充当中间人的角色，来控制资金的流向。

65.产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类型、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有人数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋的平面图。

66.五证：是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源局和房产管理局核发。

67.佣金：是指经营者在市场交易中以明示入账方式给予为其提供服务的具有合法经营资格的中间人的劳务报酬。佣金法律特征如下：（1）它是商业活动中中间人所得的劳务报酬。与折扣、回扣不同的是，它不是发生在商品交易买卖双方之间，而是买方或卖方或买卖双方在其商业活动中付给为其提供中介服务的中间人的劳务报酬。（2）收受佣金的中间人应具有合法经营资格。而不具有合法经营资格的中间人为他人提供中介服务并收受佣金，为无照经营行为，属违法行为。（3）经营者给予佣金必须以明示入账方式，中间人收受佣金，也必须如实入账，并依法纳税。

住房面积类

68.商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，该面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

69.房屋使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙水平投影线计算。

70.房屋建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

71.房屋预测面积：是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量范围对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

72.房屋实测面积：是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构，参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定，对楼宇进行实地勘测、绘图、计算而得出面积，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

73.共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。即整幢建筑物的建筑面积扣除各套房套内建筑面积之和，并扣除以作为独立使用的地下室、车库、警卫室、管理用房及人防工程等等的建筑面积。

74.套内建筑面积：由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

75.套内使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：（1）套内卧室、起居室、餐厅、过道、厨房卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道并均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

76.套内墙体面积：套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

77.套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78.公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

79.公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数。

80.面积误差比：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）×100％÷合同约定面积。

81.住宅成套率：是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（％）=成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100％。

82.使用率：是指住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72％～75％之间，板楼在78％～80％之间。

83.实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率，因此，往往由开发商用实用率来吸引买房人。

84.得房率：是指可供住户支配的面积与每户建筑面积（包括公用部分面积）之比。得房率是买房比较重要的一个指标。

85.出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的户型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

城市居住类

86.智能化小区：智能化社区是利用现代化的4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过信息传输网络，将多元信息服务与物业管理、安全消防、住宅智能化等系统融合为一体，实现快捷高效的超值服务与管理，为住宅小区提供安全舒适的家居环境。

87.城市居住区：泛指不同居住人口规模的生活聚居地，或特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3～5万人相对应，配建有一套较完善的、能满足该区域居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。

88.居住组团：一般指小区内被道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

89.物业管理：是受业主和使用人委托的专业化机构，依照合同和契约，以经营方式统一管理建筑物业及其附属设施和场地，为业主和住户提供全方位服务，使物业发挥其使用价值，并尽可能地保值、增值。

90.中央商务区（CBD）：即英文Central Business District的缩写。CBD是现代城市的商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，具有众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善快捷的交通、通讯与昂贵的地价。

91.配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施。

92.建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

93.公共服务设施用地：一般称“公建用地”，是与居住人口规模相对应配件的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。