第四节 “80后”买房，价格是核心
对于大多数“80后”购房者来说，房价的高低是对其影响最大的一个因素。因此，购房者在价格上要学会“斤斤计较”、“寸金必争”。对于房子的市场行情，购房者要尽可能做到心中有数，“货比三家”，经反复比较后作出抉择。
但是，在一些大城市，过高的房价让大多数20多岁的年轻人望而却步。面对这种情况，要量力而行自不必说，那么，这些城市的房价为什么这么高呢？影响房价的因素到底有哪些？
商品房的价格构成
判断开发商所报房价是否合理，首先要了解房价构成，即要了解各项成本费用、税利。主要包括：
1.土地成本，包括征地费或拆迁补偿费或土地转让费及相关税费，如土地出让金、耕地占用税、菜田基金、防洪费、征地服务管理费、拆迁管理费、拆迁服务费、不动产评估费、出让业务费以及基础设施建设费等。
2.勘察设计和前期工程费用，包括正式开工前发生的规划设计、水文、地质勘探和测绘，“数通一平”等费用。
3.建安工程费及相关税费，包括房屋建安工程费，即由开发商向施工单位支付的土建工程、设备安装工程及粗装修费用，以及相关税费，如公共配套设施费、绿化费、管理费、水电增容费、投资方向调节税等。
4.开发商支付的交易税费，包括两税一费，即房地产转让（包括商品房销售）时支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加费；土地增值费，在转让房地产获取增值时支付；印花税，按买卖合同金额的一定比例支付；房屋买卖综合服务费，卖方应支付全部手续费的一半；房屋销售费用，包括代理费、广告宣传费、管理费、销售人员提成奖励费用等。
5.代政府部门收取的规费。
6.利息，即利用金融机构贷款进行前期投资所必须支付的利息，或按上述标准计算的应当向资金所有者支付的利息。
7.利润，是指土地开发、房屋建设及销售各环节应获取的合法利润，一般以当时的行业平均年投资利润或项目利润计算。(www.xing528.com)
正常的房价是由上述各项成本、费用、政府现费、利息、利润之和构成的，开发商不应该在房价之外再收取任何费用。
房价的影响因素
在了解房价构成的基础上，还应了解影响房价高低的各种变化因素，包括：
（1）宏观经济情况变化。某个时期经济情况发生较大变化，会影响到居民收入、物价水平的变化，进而会引起商品房市场供求和建房成本的变动，随之会使房价涨跌；城市快速发展，常会出现人口迅速膨胀，造成人多地少，可用土地资源相对不足，促使地价上升，房价也随之上升。反之，地价平均水平不易上扬，房价也会处于平稳状态，甚至下降。
（2）宏观调控政策的变化。政府关于投资、消费、房改以及财政、货币、税收、价格等宏观调控政策的变动也会对房价产生影响。例如，银行利率的调整，对商品房有关税率的调整以及行政事业费收费项目和标准的调整等都会影响到商品房的成本变化，房价也会随之变动。商品房价格管理也是房价变化的重要因素，如对经济适用住房价格继续实行政府定价，坚持微利原则；对享受国家优惠政策的普通住宅商品房实行政府指导价，其销售价格可在规定幅度内浮动。
2.房地产本身因素。
城市各处房价差异的主要原因在于房屋本身，位置地段不同，地价显著不同；设计、装修不同，建安装修费不同；住宅功能格局、质量档次不同，成本不同；高层住宅和多层住宅的建筑成本不同，价格也不同；住宅区规划设计配套设施与建筑档次不同，投资不同，价格不同。
需要特别指出的是，所在地段的地价水准，对房屋价格高低的影响起着至关重要的作用；住宅的朝向、层次、采光、通风、层高等同样影响房价。好朝向、好层次、采光与通风良好的住宅价格要高，反之则低。因此，购房时，要注意房屋的楼层差价和朝向差价。
一般楼层差价增减系数为：底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次为102％。朝向差价增减系数为：朝南向102％，朝东向l00％，朝西向95％，朝北向92％。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
