如何申请办理房产证：购房者必须掌握的要点

第十节　办理产权证——重中之重

什么是房产证

购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。产权证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

为何要办房产证

早点申请办理好房产证是买房人的普遍希望和要求。但最近，也有不少买房人不着急，甚至打算不申请办理房产证，他们认为：首先，买的房子是为自己长期居住的，今后也不想出售，没有必要去办房产证；其次，原本买房时就花了不少钱，申请办理房产证还得交契税等少则几千多则上万元的税费，能省还是省点吧。但是，没有房产证就像一个人出生没有户口一样，不办房产证对买房人的权益是不利的。

房子不同于我们日常所买的一般商品，国家在房地产管理以及个人在许多实际问题的解决上，都离不开房产证。不管私房、房改房、经济适用房还是商品房，都应积极申请办理房产证，因为：

1.办房产证就像人出生要上户口一样。

买房后申请办理房产证，就像人出生要到派出所上户口一样，这既是国家规定，又是房屋行政管理需要。我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”这就是说，如果您在城市买了房，不去办理房产证，你的房屋存在就不符合法律规定。房屋所有人必须在限期内登记，这是房屋所有权人应该履行的法定手续，而不能想登记就登记，不想登记就不登记。

2.房屋有产权证才会受到国家法律保护。

《民法通则》第71条规定：“财产所有权是指所有人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”个人向开发商买房或从个人手里买的二手房，这个过程，只是完成了平等的民事行为，如果不去申请办理房产证，那么这样的房屋将不受国家法律保护；只有经过国家房屋交易部门，完成法律的鉴证程序，取得房屋所有权证，即产权证后，买房人才对所买房屋有了合法的所有权，才真正成为个人的合法财产，即房屋的合法主人。房屋所有权证是国家依法保护所有权的合法凭证，房屋有了产权证后，不仅可以长期住下去，而且可以出租、转让、交换、赠予、继承和抵押，遇到建设拆迁时可以得到补偿。如果没有房产证，上述行为都属于不合法的，当个人房屋权益受到侵害时，也不能依法受到国家保护。

3.交纳有关契税也是对买房人义务的保护。

买房需要交纳契税，这是每一个买房人应尽的义务。无论是买商品房、经济适用房，还是买私房或房改房，都要交有关的契税，税费多少根据所购房屋的不同、时间的不同而有所不同，其数量与购房款比较起来只是很小的一部分，并不会影响购房人的生活品质。

4.办理房产证是有时间限制的。

办理房产证的程序根据所买房屋的不同而有所不同。当你买的是商品房或经济适用房时，你与开发商签订预售合同后，开发商应在一定时日内到房屋所在地房地局办理预售登记，经审核批准后，办理立契过户手续，同时交纳有关税费，然后开发商或者买房人持有关证件和手续资料到房地局产权部门申请办理房产证。

当你买二手房时，卖房人应持有关证件到房屋所在地的房地局领取卖房《申请表》、《征询意见表》，填写完交回房地局，经审核批准可以上市，买卖双方签订合同并交验有关材料，受理过户，缴纳土地出让金及其它税费，办理立契过户，最后持有关证件、手续资料到房地局产权部门申请办理房产证。当购买的是单位自管公房时，可以由单位或个人直接到房屋所在地房地局申请办理房产证。当购买的是房地局直管公房时，只要交清房价款和有关税费，房屋管理部门就会给你办好后面各项手续，通知您领取房产证。

房屋所有权出现转移、变更时，公有房屋应自转移、变更之日起一年内；私有房屋应自转移、变更之日起三个月内，申请房屋所有权转移或变更登记。新建的公有房屋应在竣工后六个月内申请所有权登记；新建的私有房屋应在竣工后三个月内申请所有权登记。

如何正确办理房产证

1.五证审查。

审查开发商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。

2.办理过户登记。

办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

3.办理过户手续。

（1）携带身份证、户口本、图章等。(www.xing528.com)

（2）交纳手续费、契税、印花税。

（3）买卖双方共同办理，因故不能办理，可出具委托书委托代理人代为办理。

4.登记申请。

（1）买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。

（2）所需证件和资料：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

5.领取房产证

经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

怎样查验房产证真假

为了保证房产证的严肃性，建设部规定统一印制具有多种防伪标识的房产证。

房产证分两种版本，一种是普通版，另一种是2000版。2000版是2000年的新版本，增加了特别防伪技术。目前这两种版本通用。

1.普通版的产权证如何看真假？

（1）从纸张上看：

真房产权证的内页纸张用的是定向不定位的房产证专用水印纸，它是采取特殊工艺制作的产权证专用纸，其识别方法类似人民币的水印头像，假房产证的水印质量粗糙、模糊不清，有些房产证的印刷上一层白色不透明油墨，冒充水印，如果仔细辨别，应可分出孰优孰劣，且真产权证纸张光洁、挺实。假房产证纸张手感稀松、柔软。

（2）看防伪底纹：

真房产证的底纹采用浮雕文字“房屋所有权证”6个字，字迹清晰，线条光滑，容易识别，造假者很难做到颜色深浅、色彩的统一。

2.2000版的房产证如何识真假？

除以上普通防伪特征外，2000版的房产证还特别制作了如下防伪标志：

（1）微缩文字：

真房产证的内页花边里藏有微缩文字。微缩文字用肉眼看似乎为一道虚线，在放大镜底下则清晰可辨。假房产证则字迹模糊、不易辨认。

（2）防伪底纹：

证书面页采用房产证专用浮雕底纹。真产权证底纹的浮雕字立体感强，线纹清晰；假房产证的底纹由于是扫描复制的，线条臃肿，或有断线。

（3）防伪团花：

证书封二团花的花芯为劈线花芯。即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。购房人或有关单位在使用房屋产权证的过程中，通过以上的识别手段，认清真伪，不使自己的利益受到损害，也不给造假者以任何可乘之机。