横向来比较的话，德国主要大城市的房价水平略低于欧洲其他大城市。在欧洲的主要大城市中，伦敦的房价最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。柏林作为德国的首都和德国最大的城市，其房价只有德国另一城市慕尼黑的一半，和莫斯科的差不多（如图11-1所示）。看数据的话，慕尼黑的人均收入和消费支出，都明显高于柏林[1]。
图11-1 2018年4月欧洲主要城市中心城区公寓的房价
数据来源：NUMBEO网站
但与此同时，我们发现其实德国的房价也不是特别低，慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点，应和最近几年德国房价的快速上涨有关。2012年以来，柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦还要快一点，且远快于巴黎（详见图11-2）。莱坊房地产咨询公司（Knight Frank）发布的最新数据显示，2017年德国柏林的房价涨幅达到205%，慕尼黑的房价涨幅为13.8%。不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快，德国其他大中城市的房价也上涨得很快。2012年以来，德国很多大城市的房价涨幅都在50%以上。虽然，德国汉堡的房价有所下降，但也主要是因为原来的房价偏高，2012年的时候房子每平方米的单价已经有6500多美元，而当时柏林的房价才3000美元出头。由此可见，经济基本面较好的德国，房价也慢慢赶上来了，并不是特别低，而经济基本面不太好的意大利、俄罗斯，其大城市房价还在下降中。
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图11-2 欧洲主要城市房价增幅（2012—2018年）
数据来源：NUMBEO网站
刚才是横向比较。如果从纵向进行比较的话，德国房价长期以来的增长速度的确比较慢。从1985年至2015年的30年里，德国房价仅上涨了50%。作为比较，同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%～500%，美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。
除了房价的上涨，一些国家也经历了房地产泡沫破灭所引发的危机。日本在1985年至1991年经历了房地产泡沫破灭的过程。1991年房价大跌之后，房地产市场一直萎靡不振，2015年年底的实际房价指数还低于1995年年底的水平。不仅仅是日本，美国也经历过房地产泡沫所引发的危机。2007年美国房地产泡沫破裂所引发的次贷危机，最终演变为全球范围的金融危机。此外，在1990年前后，一些北欧国家也出现过一次较为严重的房地产泡沫。
放眼望去，在全球主要的国家中，唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。那么，德国房地产市场长期稳定，房价较为亲民的原因是什么呢？我们从需求和供给两个方面进行研究。
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