影响房地产泡沫财富效应的因素

最早对资产财富效应的关注起源于股票投资。很多学者发现股票价格的上涨可以有效带动居民财富的积累和消费水平的提高，可以说预期与未预期到的资产增值带来财富效应。财富效应受到预防性储蓄与流动性约束的影响。因此，对于房地产这种具有特殊属性的资产，其财富效应与股票资产存在一定差异：首先，房屋资产具有消费品属性，股票作为一种投机资产与房地产有着本质差别。消费者购买房地产的首要目的体现在居住。即使房地产未来不具有增值价值，仍然会购买。这就使得消费者追求房地产财富效应成为次要目的。无论房地产未来是否增值，消费者在预防性动机下增加储蓄减少当期消费且资产流动性约束增加。其次，房屋资产具有投资品属性，此项属性与股票具有一定相似之处，即消费者购买房屋的目的不再局限于居住，而更多地是通过对未来的增值预期，期望带动未来财富的增长。在此种情况下，如果房地产符合预期价格大幅增长，那么消费者财富在增加的过程中，势必会提高自身消费水平。但此时，消费者仍然受到预防性储蓄的与流动性约束的限制，房屋资产的变现能力即流动性远远低于股票，在这种情况下，房屋资产的财富效应也会远远低于股票资产。同时，由于房屋资产一次性投资规模较大，多数房地产消费者都会产生“房奴效应”，“房奴效应”又会反过来抵消房产价格升值所带来的财富效应。因此，房地产的财富效应要比普通资产性投资的财富效应的产生机制复杂很多。

房地产财富效应受到居民收入的影响。收入是影响居民消费的基础，居民的收入水平直接影响着居民的消费能力、消费结构和消费习惯。一般来说，收入的增加，也会促进居民消费的增加。凯恩斯的绝对收入理论和弗里德曼的持久收入理论都强调了收入对消费的影响。房地产价格的上涨，使得居民财产性收入增加，将有利于居民消费的增加。若房地产所带来财产性收入增加是暂时性，居民将收入平滑到生命周期之中，将不会影响到居民消费。此外，居民收入还包括工资性收入、经营收入、转移收入，都将对居民消费产生影响。(www.xing528.com)

房地产财富效应还受到预期的影响。未来房地产价格的乐观预期，会使房屋拥有者感觉自身财富增加，从而增加消费支出。同时，随着房屋价格的上涨房屋的租赁费用随之上升，这也使得房屋拥有者当期获得更多财富，提高当期消费水平。房地产价格的持续上涨会推动未来居民房价乐观预期，增强消费者购房信心，从而产生房产财富的棘轮效应，加快房产销售与房产财富增值。在某种程度上，使得房地产财富的财富效应远远高于金融资产。而房产消费者预期的影响因素包括房地产价格的历史走向与宏观经济形势等。房地产财富效应还会受到购房者自身特性的影响，年龄越低、收入水平越高、学历越高的购房者，其房地产财富效应越明显。