探析房地产泡沫的收入分配效应传导机制

房地产泡沫的收入分配效应传导机制可分为宏观传导机制、中观传导机制和微观传导机制。

1.宏观传导机制

房地产泡沫收入分配效应的宏观传导机制是指房地产价格通过一些宏观因素不仅对本国居民收入差距产生影响，还会引起国外居民收入分配状况的变化。通常这些宏观因素有居民家庭资产结构、资产投资回报率、家庭长短期贷款等。

一方面，房地产价格上涨对本国居民收入差距产生显著影响，如房地产价格上涨，房产升值，改变了居民家庭资产持有结构，固定资产比重增加，居民家庭资产投资利润率上升。有房家庭在房价上涨时是有利的，而无房家庭将面临住房支出增加、购房贷款增加，有房和无房家庭之间收入差距加大。另一方面，房地产价格的波动还会影响到国外居民收入差距。在经济全球化的今天，资本国际流动的便利性，更加凸显了资本的逐利性。一国房地产价格的上涨，投资利润率升高，就会引来大量国外资本的流入，从而影响国外居民家庭的收入分配。

2.中观传导机制(www.xing528.com)

房地产收入分配效应中观传导机制包括产业传导机制和区域传导机制两种。房地产收入分配效应的产业传导机制主要体现在房地产业对其他产业的影响。房地产价格的不断上涨使得房价逐渐偏离其基本价值产生严重的房产泡沫，房产泡沫的不断加剧给投资者释放一种有利可图的信号，投资者将资金从其他产业转移到房地产行业，造成房地产市场的不断繁荣。投资者从房地产市场以较少的劳动获取大量财富，与劳动者从工作中以较多的劳动赚取少量工资，形成巨大反差，抵消劳动者的工作热情。房地产行业和其他行业收入分配差距的加大，造成处于不同行业居民收入差距的拉大。此外，在房地产行业中，房地产商、拥有多套住房的投资者往往为高收入群体。这部分高收入人群消费水平较高，随着房地产泡沫的出现和加剧，往往又能够享受房产溢价带来的财产性收入，进一步刺激他们对高消费行业的消费欲望，带动了相关行业人员收入的增加。而高收益的房产市场又成为其投资市场，带动房产行业人员收入增加，行业之间形成循环，共享最初的房产上涨带来的财富。而其他产业之间则不能享受房价上涨带来的财富，产生收入差距。

房地产收入分配效应区域传导机制主要体现在收入分配的区域差异上。我国经济发展存在区域差异性，房地产市场发展同样存在差异性，致使房地产收入分配效应同样存在差异性。受经济发展的不平衡性影响，不同区域居民家庭存在收入差距。房地产市场发展的区域差异性，对收入差距的影响也不同。东部地区和中部地区房地产泡沫相对严重，房地产投机属性更强，对居民收入差距影响更为明显。而西部地区，房地产泡沫发展相对较慢，房地产消费属性更强，对居民收入差距影响较小。

3.微观传导机制

房地产收入分配效应的微观传导机制体现在居民上，主要表现在有房者和无房者的收入分配上。房价上涨受益最大的是有房者，他们享有房价上涨带来的财富，收入增加，消费增加，生活水平提高。当房价上涨时，拥有多套住房的家庭可通过变卖房产或者出租房屋实现财富的增长；即使房产作为满足其住房需求的有房家庭，房价上涨前，就已通过较低的房款购买住房，相当于收入的增加。而无房家庭面临房价的上涨，需要多付出房款购买相同条件的住房，相当于收入的减少，产生收入差距。对于租房者来说，房价上涨加大租房成本，住房支出在总收入中占比上升。房地产泡沫的加大，使得财富在有房者和无房者之间不公平流转分配，加大了两类群体的收入差距。