绍兴市闲置农房激活计划：改善农村生活环境

(一)背景

绍兴市“闲置农房激活计划”于绍市委办发〔2018〕1号文提出,作为绍兴市委市政府2018年头号政府工程和区县政府年度目标考核重要内容,优先在绍兴市柯桥区、上虞区予以试点。上虞区地处杭州湾南翼,区位优势明显,距离杭州市区1小时车程；文化底蕴深厚,是虞舜故乡、英台故里；产业经济发达,2016年实现地区生产总值788亿元；条块特征明显,“北工、中城、南闲”发展格局基本形成。试点启动后,上虞区鼓励多种盘活利用模式,并通过服务架构、政策体系、交易鉴证、金融扶持、运营模式等探索创新,基本建立了“闲置农房激活计划”的“四梁八柱”。图5.5所示为绍兴市闲置农房改造现状图。

图5.5　浙江省绍兴市闲置农房改造现状图

(二)盘活利用模式

1.加强顶层设计,强化政策保障

上虞区基于绍兴市“闲置农房激活计划”指导意见,制定了上虞区闲置农房(宅基地)流转交易实施意见和激活工作三年行动计划,对流转交易范围及条件、交易程序及模式、激活目标及责任分工等进行了明确。相较于其他地区,上虞区制度顶层设计具有以下典型特征：

(1)闲置农房开发严守“红线”意识。流转对象必须在现有法律法规框架内进行,坚持“一户一宅”、宅基地集体所有,规划“非保留村”及不符合相关法律法规的违法建筑等不纳入此次激活计划范畴。

(2)拓展闲置农房流转交易范围。上虞区闲置农房流转交易范围不再局限于集体经济组织内部,可向全域居民放开,面向本集体经济组织外的其他农村、城镇和城市人口。其之所以能放开市场,主要是因为其流转的对象并非宅基地使用权,而是闲置农房租赁经营权。

(3)限定流转方式,放活开发模式。上虞区的闲置农房流转明确限定采取经营权租赁方式,其租赁期限不超过20年,出租闲置农房应无产权争议,流转交易后应有合法住所。在开发模式上,上虞区不予限制,鼓励以村户合作、村企联动、“产交公司+农宅经营服务站+农户”等多种模式合作开发,农民除租金收益外,还有收益分红。

(4)坚持规划先行,突出特色。闲置农房开发改造始终遵循“规划—设计—建设”规范,与村落布点规划、村庄建设规划、土地利用规划相匹配,始终遵守安全规定和环保要求,突出一村一品。同时,允许承租者在征得农房所有者书面同意和不突破原建筑四至、高度、层数等情形下,以农房所有者名义申请闲置农房重建、改建和局部移位,具体由所在乡镇(街道)审批。

2.完善组织体系,明确责任分工(www.xing528.com)

试点启动后,上虞区成立了由区委区政府相关领导任组长的农村产权交易工作领导小组,注资3 000万元成立了区、镇、村三级产权交易服务体系,实行公益导向、实体化运营。在区级层面建立上虞区产权交易公司,在乡镇街道设立产权交易分中心,具体负责闲置农房流转信息发布、交易撮合、交易鉴证等；村级层面,由区供销总社(农合联)派驻专职人员,在行政村成立农宅经营服务站(既有中介功能,也有合作社功能)。具体组织架构及工作流程如图5.6所示。

图5.6　上虞区农房激活组织流程图

3.强化确权赋权,做好清查摸底

上虞区按照“活权”必须“确权、赋权”总体思路,以“三改一拆”、农房登记和农村集体“三资”管理为抓手,积极加强确权赋权和闲置农房、闲置自留地、闲置厂房、闲置劳动力等农村资源清查摸底工作,并在村农宅经营服务站建立动态资源数据库,确保信息及时更新。在清查摸底时,上虞区并不纠结于“闲置农房”概念,而是采取调查认定方式确定闲置农房,即只要是农民认定为闲置且有意愿进行流转的,就可以纳入闲置农房数据库。此种认定方式,一方面保证了建库资源为有效闲置资源,另一方面又规避了闲置农房概念不清、政策不明朗所带来的系列问题。

4.创立“乡路”网站,搭建交易云平台

上虞区在试点过程中,牢固树立“互联网+”思维,以“一站一端”建设为切入点,利用信息技术充分释放农村数字红利。“一站”即喊响“百万农宅任你挑”的“乡路”网站,是上虞区产权交易中心依托“阿里云”自主开发的闲置农房租赁平台,其突破了传统网站标的展现方式,创新性采用“产权淘宝”模式,实现了闲置农房标签化展示。网站经实名注册登录后,可实现自主信息发布和线上交易,并支持支付宝和微信支付方式,实现全流程网上操作。“一端”即“乡路Country Road”移动客户端,其上线不足一月注册人数已达千余人,点击浏览量超3万次。“乡路Country road”网站及其操作流程如图5.7、图5.8所示。

图5.7　上虞区“乡路Country Road”网站

5.实行交易鉴证,创新金融支持

为搭建闲置农房盘活利用资金“保障库”,上虞区创新金融支持,由上虞区农商银行针对闲置农房盘活利用设计了“农宅贷”“驿宿贷”等特色金融产品,市民在产权交易平台完成交易鉴证手续后,凭交易鉴证即可向上虞区农商银行申请抵押贷款。区别于其他地区做法的是：其抵押物并非宅基地使用权,而是农房租赁经营权。其贷款用途主要是支付租金、装修及购买大件物品等,其放贷额度一般控制在装修、购买大件物品购销合同金额的50%或租赁经营权在产权交易公司前三次成交均价的70%以内。此种金融支持方式在农房流转活跃区域较为适宜,金融机构既降低了放贷风险,规避了抵押物不好处置的问题,又极大地活跃了闲置农房开发市场,扩大了农村金融市场占有率。

图5.8　上虞区“乡路Country Road”网操作流程图