公共租界、法租界和华界的地价比较

根据上述对公共租界、法租界、华界地价的分析，现在对这三个区域的平均估价做一比较，如表8-8所示。

从估价面积和估价总值来看：华界估价面积占全市95％，而估价总值只占全市估价总值的44.4％；法租界估价面积只占全市的1.8％，而估价总值却占15.5％；公共租界估价面积占全市总面积也只有3.2％，却占全市估价总值的 40.1％。租界土地面积小而价值高，华界面积大而价值低，形成鲜明对照。

表8-8　1930年上海公共租界、法租界、华界土地估价比较

资料来源：根据张辉：《上海市地价研究》，正中书局1935年，第32-34页编制。
注：本表华界的“估价总值”和“每亩平均估价”与表8-7的数值有微小差别，可以忽略不计。

再从每亩平均估价来看：公共租界每亩平均估价比华界高26倍多，法租界比华界高19倍，公共租界比法租界仅高出28％。这说明不同租界间地价水平接近，而租界与华界之间则相差悬殊，如图8-2所示。(www.xing528.com)

图8-2　1930年上海公共租界、法租界、华界最低、平均、最高地价比较

最后从每亩最高、最低估价来看：法租界最高最低地价之间相差45倍，公共租界相差211倍，华界相差1，500倍。三个区之间比较，公共租界每亩最高估价高于法租界1倍，高于华界6倍多，法租界每亩最高估价高于华界近 2.7倍。每亩最低估价法租界比公共租界高1倍多，比华界高120倍之多，公共租界也比华界高52倍。这种落差的原因，是华界地价最低处为农地。如果以华界沪南区1930年最低估价每亩800元计算，仍比法租界低5倍，比公共租界低1.6倍。不过这样估计，与华界地价的实际水平相比，又有偏高之虞。

总之，无论是每亩平均估价，还是每亩最高最低估价，华界地价均处于极低地位。同在一个城市，租界与华界相差甚巨，而两个租界之间，也有高下之分。其中最显见的原因，是各区开发建设时间不同。公共租界中区与法租界旧区开发最早，历史最久，建设期长，各种设施完备，人员稳定，发展前途已经显而易见，因而对投资吸引力大，地价较高。公共租界其他地区后开发，地价相对低下，而法租界新区大部分地段是在1914年后才划为租界的，建设时间最短，法租界地价平均水平因此偏低。华界大部分为农地，当然地价最低。但沪南区旧上海县城一带早在租界开辟之前即为商业市镇，开发建设时间比租界更长，理应地价更高，然而情况正好相反。原因涉及政治、经济、文化、社会等诸多因素，第9章和其他章节都有论及。