选择店址，把握盈亏的关键因素

第三节　选择店址，把握盈亏的首要因素

一、餐饮店选址的八大要素

近年来，年轻人创业已成为一股热潮，越来越多的人开始选择投资开店当老板。但是开店并非易事，它要牵涉到选址、融资、进货、销售等诸多环节。而对以大众消费者为主要客源的小店创业者来说，选址更是关系到经营成败的重中之重。选址也就是争取“地利”优势，那么应该如何选对地点淘到真金？

我们在餐厅选址的过程中，必须对所选定的潜在地址的相关因素进行详细的分析，这些因素从宏观上讲包括地理因素、社会因素、文化因素、经济因素和市场因素等，具体来讲包括以下内容：

(一)地区经济

饮食消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配资金的支付。一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在餐饮消费的质量和档次上会有所提高，因此，餐厅连锁企业一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。

(二)区域规划

在确定餐厅连锁店之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目地选定连锁企业，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。

(三)文化环境

文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。一般而言，文化素质高的人对餐饮消费的环境、档次的要求也比较高。文化环境的不同，直接影响连锁经营的规格和规模。

(四)消费时尚

一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在餐饮消费上越来越注意就餐的环境卫生，这样，外表装修美观、舒适、洁净的连锁餐厅就越来越为人们所接受。

(五)竞争状况

一个地区餐饮行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能会导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对餐饮企业是有利的。在选择连锁经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得连锁经营集团在投资前认真研究和考虑的。竞争既是一种威胁，又是一种潜在的有利条件，只要把竞争对手作为一面镜子认真分析其优势或劣势，就便于我们在竞争中把握主动。

(六)交通状况

关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地交管机关获得。如果交通的数据最近还没有被统计出来，则可以选取一天中最有意义的样本数据作为参考。交通状况的计算往往在中午、周末的晚上和星期天。在一段几天时间内统计的数据应去除带有偏见的结果。交通状况往往意味着客源，所以，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料是保证餐厅建成以后有充足的客源的关键因素。

(七)规模和外观

餐厅的餐厅位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场和其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

(八)餐厅的可见度和形象特征

餐厅的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。餐厅可见度是由从各地往来的车辆和徒步旅行的人员的视角来进行评估的，餐厅的可见度往往会影响到餐厅的吸引力。同时，餐饮企业无论从经营内容、方式、菜品质量、服务、装潢等方面，还是在所选地址上都应具有明显的突出的形象特征。对坐落在拥挤的商业中心的连锁餐厅尤为重要，形象特征会增加整个连锁企业集团的吸引力。

二、餐饮店选址的9个细节

一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开餐饮店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。开餐饮店选址是很讲究的，一般应该掌握以下9个细节：

(一)餐饮店要接近人们聚集的场所

如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。

(二)餐饮店位于交通发达的地方

在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。

(三)餐饮店开在人口增加较快的地方

企业、居民区和市政的建设与发展，会给餐饮店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。

(四)要选择较少横街或障碍物的一边

很多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，从而忽略了一旁的店铺。

(五)选取自发形成某类市场的地段

在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”。事实证明，对那些经营餐饮业的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到吃饭就会自然而然地想起这个地方。

(六)要有“傍大款”意识

即可以把店铺开在著名连锁店或某品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。可以与超市、商厦、酒店、24小时药店、咖啡屋、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等客源较多、集客能力较强的店面和公共场所相邻。例如，最简单的方法，如果你想经营某小吃店，就可以将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应顺便“捡”些顾客。

(七)餐饮店位于商业中心街道

东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。此外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。坡度低的位置优于坡度高的位置，比如重庆等城市的商业街就非常典型。(www.xing528.com)

(八)要选择有广告空间的店面

有的店面没有独立门面，店门前自然也就失去了独立的广告空间，从而也就失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

例如说，如果无法承受繁华商业街的租金，二层和负一层都是可以考虑的，但必须有独立的一层楼道和入口，并且争取尽可能多的广告位。如果负一层和二层可提供同样面积和效果的广告位，而二层的租金又远高于负一层，则宁可选择负一层，因为人类的纵向动线，往往是习惯于向下运动。繁华街道其支路的拐角处也是可选位置，租金较低，但必须可设广告位。

(九)餐饮店选择由冷变热的区位

与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择那些在不远的将来会由冷变热，而目前未被看好的街道或市区。

一条新兴商业街的进入原则：先对该街道的周边状况及未来城市规划，地理位置，交通情况，停车情况，租金及其支付方式，经营户的情况做多方面的调查。估算出该街道整个商业规模，商业氛围形成的时间。然后确定是否进入，何时进入。是以低租金，租约时间长，租金支付周期短的方式进入，等待其兴旺。还是等发展到一定商业规模的时候以高租金进入。这些都需要业主对该商业街多方调查，对自身条件的充分评估，来做决定。

三、如何选择“黄金街道”

同一条街，不同地段，往往客源也会有所不同。接下来，教你几招如何在一条街上选好店面。

1.联接两条繁华商业街之间的街道，只要其宽度在8到25米之间，则十有八九也是人潮涌动的好地段，可以考虑开店。如能争取到在两条繁华商业街中的广告位则更好。

2.一条商业街，如果其宽度超过13米，则两边的繁华程度是不一样的，这和朝向（东优于西，南优于北），同人流量大的商业街，住宅区的距离（距离短，易达性好的为优），停车位（停车位多，停车方便的为优），物业状况（楼龄短，有一定建筑风格为优），经营方式都很有关系。

3.一条繁华街道，往往入口和出口较为繁华，租金比街道中间位置高不少。但人群流动比较快，因为有些人购物完毕急于离开，或匆匆进入购买所需的商品，或急于停车。以经营休闲食品为主的餐饮店，不一定非要开在这些位置，而付出很高的租金。街道中间地带，虽然人的密度较小，但是有些人往往是反复往返选择商品，所以同样是好的选择。但必须承认入口和出口地带可视性较强，交通便利，餐饮店所需货物和垃圾的运输更为方便。

4.一条繁华街道，两个路灯之间的人往往不如两个路灯下的人多。一条街道中，过街天桥，地下隧道，地铁站的出入口处是好位，不过出口处的位置比入口处位置要好。靠近停车场的位置是好位。

5.对店面位置的依赖程度：西餐强于中餐，休闲餐强于正餐，低档店强于高档店，营业面积小的店强于营业面积大的店，无特色的店强于有特色的店。

6.在一条商业街道开店，必须远离：垃圾倾倒点、公共厕所、高大树木、成片难以逾越的绿化带、一道隔离带的中间、顾客可能被直接竞争对手拦截的位置。

肯德基连锁选址成功奥秘

1998年，拥有肯德基、必胜客、塔可钟三个著名品牌的餐饮系统从百事公司分离并在纽约证券交易所独立上市时，世界上最大的餐饮连锁集团——百胜（全球）餐饮集团便正式成立了。如今，百胜（全球）餐饮集团在全球拥有3万多家连锁分店，50多万名雇员，营业额达到200多亿美元，跻身世界企业五百强之列。而作为百胜子品牌之一的肯德基，自1987年在北京开设第一家餐厅以来，已在中国开有1500多家连锁分店。20年来，肯德基深受中国消费者的喜爱，已成为中国最受欢迎的快餐品牌。

是什么原因使得肯德基餐厅能在中国开一家火一家呢？肯德基能在中国大地上扎根、开花、结果，靠的不仅仅是它带来的“洋文化”，也不仅是它的标准化，而是它的一套独具特色的经营理念和管理经验。其中，作为肯德基的核心竞争力之一的，是它选址的成功率——几乎是百分之百！毫无疑问，肯德基对餐厅的选址是非常重视的，而且是非常专业的。

第一步：拟定商圈策略计划

肯德基进入的新市场，一定是被列入公司市场发展规划中的目标市场。因此，开发人员要对该市场作三年期的开发计划，并对预定开设的市场区域及发展地点，做详细的评估，同时还要完成下列工作：

1.确定该市场属地区性开发还是单店开发，以便完成该市场或城市的总体发展规划和开店布局。

如肯德基公司已确定将开发南京市场，以南京市的城市人口规模600万计算，假设20万人口可以开一家分店，则南京市在未来将可规划30家分店，并要作出大致的布局规划。

2.对目标市场的开店规模和投资作出规划和预估。

如肯德基公司计划在第一年开出3家分店，则发展部人员要根据市场的分析预估出这三家店的规模和投资总额，以便于公司提前作好资金的规划和调度。

第二步：划分商圈

对肯德基品牌而言，目标消费者和餐厅所在的商圈特性已相当清晰。选址人员也具丰富的商圈划分经验。因此，一旦进入新市场，选址人员将通过获得的各种文字、地图、经济和消费数据等资料进行分析并划分商圈，确定肯德基分店的设点商圈。一般来说，从连锁店扩张管理上的方便来看，商圈可划分为：一级商圈、二级商圈和三级商圈。

第一　商圈，在最容易吸引消费者的顾客活动区域，原则上是在顾客步行五分钟以内的范围。此商圈的消费力约占该店营业额的60％～70％。肯德基餐厅的选址大多是在第一商圈内。

第二　商圈，与第一商圈相比，属于较不容易吸引消费者的活动范围，此商圈的消费力约占该店营业额的20％～30％。

第三　商圈，最难吸引消费者的区域，此商圈的消费力约占该店营业额的5％～8％。

第三步：商圈的选择及评估

在商圈划定后，发展部人员开始规划将在哪些商圈内开店，主要选址目标是哪些。在选择商圈的标准上，既考虑到肯德基自身的市场（包括目标消费者、价格等）定位，更要考虑该商圈的稳定度和成熟度。餐饮品牌的市场定位不同，锁定的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。例如，必胜客和肯德基的市场定位不同，目标顾客群却是两个“相交”的圆，即顾客喜欢肯德基也可能喜欢必胜客，有的顾客可能从来不去必胜客却是肯德基的常客，或相反。但必胜客的商圈却与肯德基相同，如在南京新街口，肯德基与必胜客的店址相邻并分占了上下楼层。

1993年，南京肯德基的第二家分店店址在南京的山西路商业圈的少儿活动中心确定，该位置紧挨着那时属国内最有名的山西路步行街，这是一个仅次于南京新街口商业中心的、较成熟的一级商圈。选址人员按照标准的商圈和地点评估流程对该地点作了科学而专业的评估后，确定该地点的选择是令人满意的。餐厅一开业即门庭若市，生意兴隆，并迅速带动了这一商圈的更加兴旺。以至于在当时的南京商界曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选址跟着肯德基走，生意一定红火！”

由此可以看出，肯德基的选址理念是：努力争取在成熟的商圈和最集客的地方开店，即使其租金很贵。

第四步：店址选择和相关要素评估

选择店址就是要确定该商圈内最主要的集客点，因此，集客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要集客点是这个商圈成熟度的重要标志。在一个成熟的商圈或有发展潜力的商圈内的店址是否有很大的集客点，肯德基通过候选店址门前的人流量统计即可作出评估。