重塑住房政策：市场化改革的特色

自1998年住房政策市场化改革以来，房地产市场蓬勃发展，但是过度市场化以及政府一定程度上的缺位，使得住房领域出现了一系列问题。不少业内专家指出，近年来住房公平已经同教育公平、医疗公平一起成为当今社会急需解决的三大主要民生问题。仔细分析可以发现，住房领域的基本矛盾集中在房价上涨过快和公共住房建设进展迟缓两个方面。

（一）住房市场化改革的特点

第一，从全面福利向部分福利转化。传统的公共住房政策是一种以“政府统包统揽、低廉房租、无使用期限”为特点的住房实物福利分配政策。该种房屋供给政策存在众多矛盾和缺陷，使得城市中低收入阶层的基本住房需求得不到有效解决。因此，房改施行后的住房政策的主要目标在于，纠正传统住房分配模式中存在的全面福利性误区，使之沿着部分福利性的方向转化。其中，包含两层含义：第一，对城市民众而言，逐步提高原有租金标准的行为，意味着社会福利水平有所下降。如果居民有能力凭借自身努力解决居住问题，那么就表明福利水准下降得更多。第二，福利提供范围由城市全体居民缩小为社会中低收入群体。

第二，从实物限量提供向非实物供给转化。实施住房改革以来，曾经陆续出台“全价售房、补贴出售、提租补贴”等政策办法，使得住房完全由政府提供的境况得到一定程度的改观。住房政策持续改革以后，城市居民可以依据自身的经济实力与家庭需要来购买相应面积的住房，如此一来，城市民众的住所条件与环境状况等不再受制于政府的统一配给量。

第三，从行政非商品向市场化购买转变。由于住房改革之前的房屋存在非商品化的基本属性，即只具备住房作为产品的本质特征，不可拿来交易，是经由政府采取统一分配的形式供居民使用。在房改之后，住房被民众赋予了其他意义，被看作是富有商品特性、可展开自由交易，于是产生住房二级贸易市场。在实物福利分房终止后，城市居民只能通过市场购买或租赁的方式得到住房。

第四，从财政划拨向配套政策综合行使转变。住房政策改革以前，国家采用财政划拨的手段，有目的、有计划地推进房屋开发与建设，并凭借行政补助等形式对旧有公房展开修缮管理。其间，金融政策较少被使用，常常只作出相应资金的银行预结算规定。住房政策改革之后，这一情况发生了根本性转变，即逐渐减少使用以财政划拨为主的方式，并逐年增加行使金融等配套政策方式。自20世纪90年代以后，国家投资建房的规模逐年减弱，至1998年住房实物配给政策终结之时，财政开发新建住房的比重明显下降。与此同时，其他住房配套政策如金融税收、公积金以及信贷政策等越来越得到重视与综合利用。(www.xing528.com)

（二）住房市场化改革的困境

第一，公共住房建设量稀少。一是原有住房被大量拆除。在各地旧城改造和住房新开发的进程中，大面积旧有私人房屋与公共住房遭到捣毁；众多破产或改制单位把职工居住的房屋与厂房一起售出。二是不少公共住房开发项目如廉租住房和经济适用住房，遭遇来自普通商品住宅建设折射出来的“挤出效应”，项目进展迟缓，数量十分有限。也即随着大批旧有公房的减少，相应数量的适宜的公共住房却供应不足，不能满足中低收入群体的居住需要。

第二，公共住房开发资金紧张。地方政府在“经营城市”的理念指导下，认为可以通过对公有土地进行抬价拍卖或增加商品住宅税收等方式来弥补财政亏空，因此，大多数对于旧城拆迁改造或商品住宅开发项目“情有独钟”。诸如廉租住房一类的公共住房产品不但难以收获社会经济效益，而且还需制定倾斜性的土地政策或扶持性的财税政策等，因此常被地方政府部门有意识地忽略或排除在外。对最低收入家庭而言，无论是采取住房实物分配形式还是选用直接发放货币补贴的方法，都强调政府的财政支持，然而，资金来源渠道除去国家财政专门补助以外，剩余部分全来自地方专项预算资金、不少于10%的土地出让金与住房公积金增值收益等，这些皆使得各地方政府缺乏公共住房开发与建设动力。

第三，公共住房规划与设计不足。公共住房规划的地理位置一般比较偏远，交通状况不太方便，社区公共服务配套设施也不够完善，加之居住人口繁杂，建筑品质低劣等原因，引发许多社会副作用。此外，由于公共住房政策在设计之初就明显倾向于解决低收入或最低收入家庭的住房困难，然而，中等偏下收入群体特别是新参加工作的大学生或外来务工人员，因经济基础薄弱，暂无力购买普通商品住宅，也没有资格租赁廉租住房，更不符合经济适用房的申购条件，成为被遗忘的“夹心层”或“蚁族”群体，产生新的社会不公平现象。