如何选择物业管理招标方式？

1.1.1　物业管理招标的概念

物业管理招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会在为其物业选择管理者时,制定符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开,由多家物业服务企业竞投并从中选择最佳对象,与之订立物业服务合同的过程。

视频:物业管理招标的方式

1.1.2　物业管理招标的方式

物业管理按照招标对象分类,可分为公开招标、邀请招标和协议招标三种方式。

(1)公开招标。公开招标是指招标人(业主或开发商)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知,邀请所有愿意参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

公开招标是国际上最常见的招标方式。实行公开招标可以使投标人充分获得市场竞争的利益,同时又实现了公平竞争,大大减少了偷工减料现象的发生,是最系统、最完整和规范性最好的招标方式,但是,公开招标方式也有招标时间长和招标成本较高等不足之处。

(2)邀请招标。邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业投标。由于公开招标工作量大、招标时间长、费用高,而邀请招标的有些做法正好弥补了公开招标的不足,因此,邀请招标成为公开招标不可或缺的补充方式。

采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人,尤其是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选,才能确保邀请招标的最终成功。

(3)协议招标。协议招标又称议标,是由招标单位直接邀请一家或几家物业服务企业分别就物业管理进行协商,确定物业管理有关事项的招标方式。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

目前,协议招标在我国常见于中、小规模的物业管理招标项目中。一方面,该类物业的工期较紧,标的总价较低,短时间内难以吸引足够数量的物业服务企业进行投标;另一方面,开发商本身对物业服务企业的情况较为了解,且所需管理的物业技术性和专业性要求不强,此时在投标人竞争范围缩小的情况下,并不影响物业管理服务的质量。因此,议标常常被经验丰富的开发商所采用,业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。

1.1.3　物业管理招标的内容

(1)早期介入阶段和前期物业管理阶段的招标内容。早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收的阶段,前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业服务企业承担日常管理前的阶段。在早期介入阶段和前期物业管理阶段,要求提供相应物业管理服务的主要招标内容如下:

1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议;

2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见;

3)对投标物业的建筑设计和施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督;

4)提出投标物业的其他管理建议;

5)参与物业的竣工验收,并提出相应整改意见;

6)设计物业管理模式,制订员工培训计划;

7)对经营性物业进行经营策划,制订租赁策略方案和宣传推广方案;

8)建立服务系统和服务网络,制订物业管理方案;

9)办理移交接管,对业主入住和装修实施管理和服务。

(2)常规物业管理招标内容。

常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容如下:

1)项目机构的建立与日常运作机制的建立,包括机构设置、岗位安排、管理制度等;

2)房屋及共用设备设施的管理;

3)环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;

4)客户管理、客户服务和便民措施;

5)精神文明建设;

6)物业的租赁经营;

7)财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

1.1.4　物业管理招标的条件和程序

1.物业管理招标的条件

(1)主体条件。招标人为业主委员会的,需经业主大会授权,同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的,必须符合相应的法律法规规定的其他条件;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的,招标人必须经相关产权部门的批准和授权。

有能力组织和实施招标活动的招标人,可以自行组织实施招标活动,也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

1)招标人自行组织招标。自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织,负责招标活动的具体实施,审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。

自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件:拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员;具有编制招标文件的能力;具有组织开标、评标及定标的能力。

2)招标人委托招标代理机构办理招标。委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧,因此,这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量,使招标机构与投标人之间信息充分对称,有利于招标人选择最符合要求的物业服务企业。

招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系,因此,招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜,并遵守有关针对招标人的法规规定。

(2)项目条件。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘其有相应资质的物业管理企业。

国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘物业管理企业。

因此,必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。

2.物业管理招标的程序

一般来说,物业管理的招标程序大致可分为招标准备、招标实施和招标结束三个阶段。

(1)招标准备。招标准备阶段是指从开发商或业主委员会等决定进行物业管理招标到正式对外招标之前的这一阶段所作的一系列准备工作。这一阶段主要有成立招标机构、编制招标文件和制定标底等工作。

视频:物业管理招标的程序

1)成立招标机构。招标单位决定通过招标投标方式选聘物业服务企业时,需要成立一个专门的招标机构,并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是:一,拟定招标章程和招标文件;二,组织投标、开标、评标和定标;三,组织签订物业服务合同。

招标机构的成立有招标人自行设立招标机构和招标人委托招标代理机构招标两种途径。

2)编制招标文件。招标文件的作用在于告知投标人递交投标书的程序,阐明所需招标的情况,告知投标评定准则以及订立合同的条件等。

物业管理招标文件的内容、格式根据招标项目的特点和需要而有所不同,但任何招标文件都应依据法律法规和惯例编号。

3)制定标底。标底是招标人为准备招标内容计算出的一个合理的基本价格,即一种预算价格,对于招标项目,招标人应在正式招标前先制定出标底,它的作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。

(2)招标实施。

1)发出招标邀请或通知。招标人若采用公开招标方式进行招标,应发布招标公告;招标人若采用邀请招标方式,应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。

2)组织资格预审。资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”,也可以说是投标者的第一轮竞争。通过资格预审,一方面,可以减少招标人的费用;另一方面,可以保证实现招标目的,选择到最合格的投标人。具体内容包括以下几个方面。

①申请人的基本情况:包括公司名称、地址、电话和传真、公司等级、注册资本、关系企业等以及与本合同有关的主要负责人和项目授权代表;公司组织机构情况,专业人员及管理人员的人数;公司历年承包合同的类型和金额及主要所在地区等。

②申请人的财务状况:包括公司资产负债表、损益表等财务报表;银行过去5年的资信证明以及对未来2年财务情况的预测。

③经验和过去的表现:包括过去5年内申请人完成类似项目的基本情况,如这些项目和业主的名称、项目工作量、合同金额和服务期限等。

招标方收到投标方的资格预审材料后,经资格预审后,招标方应向预审合格的投标方发出资格预审合格通知书,告知获取招标文件的时间、地点和方法并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

3)召开标前会议。投标资格预审确定合格申请人后,招标人应尽快通知合格申请人及时前来购买招标文件。召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标人须知》中一般要注明标前会议的日期,如有日期变更,招标人应立即通知已购买招标文件的投标人。招标机构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人,以便招标人汇集研究,作出统一的解答,在这种情况下无须召开标前会议。

4)开标、评标与定标。招标人或招标机构在规定的时间内收到物业服务企业封送的合格投标书后,应在公开预定的时间和地点当众拆封开标,公开宣读各物业服务企业的标的,之后由招标人代表和物业管理各方面专家组成的评标委员会或评标小组进行评标。

评标结束时,评标委员会通常会为招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人,由招标人作最后决定。在这一阶段,招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判,以最充分地获取投标人的信息。这一阶段在惯例中又称为“议标”(不同于招标方式中的“议标”)。经过议标后,才由招标人决定谁中标。招标人应在投标有效截止时限30日前确定中标人,并在规定时间内发出中标或未中标通知书。

(3)招标结束。招标人最后选出中标人时,招标便进入结束阶段。这一阶段的具体内容包括以下几个方面。

1)合同的签订。《中华人民共和国招标投标法》规定:“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。”按照国际惯例,在正式签订合同之前,中标人和招标人(开发商或业主委员会)通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商,最后才签订新形成的正式合同。

2)合同的履行。合同的履行是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为,在此特指中标人应当按照合同约定履行义务,完成中标项目的行为。

3)资料的整理和归档。招标人在招标结束后,应对形成合同关系过程的一系列契约和资料进行妥善保存,以便于对中标人的履约行为实行有效的监督和查考。

1.1.5　物业管理招标文件

物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。

不同物业管理服务类型的项目的招标文件的内容各异。一般的招标文件内容基本包括三大部分:第一部分,投标人应了解并遵循的规定,具体包括招标公告(投标邀请书)、投标人须知、技术规范及要求;第二部分,投标人必须按规定填报的投标书格式,这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分,中标的物业服务企业应签订的合同条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式,具体可归纳为组成招标文件的六要素:投标邀请书、技术规范及要求、投标人须知、合同一般条款、合同特殊条款、附件(附表、附图、附文等)。

(1)招标公告(投标邀请书)。招标公告与投标邀请书的目的大致相同,即提供必要的信息,从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后,再决定是否参加投标。其主要内容包括:招标人名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标地点、投标截止时间、开标时间地点等。投标邀请书可以归入招标文件中,也可以单独寄发。如果采用邀请招标方式招标,投标邀请书往往作为投标通知书而单独发给潜在投标人;如果采取公开招标方式招标,往往是先发布招标公告和资格预审通告。投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请,应作为招标文件的一部分。

(2)技术规范及要求。这一部分主要是说明招标物业管理项目的具体内容及服务所应达到的标准和要求。例如,对于某高档公寓项目,招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级,就应在“技术规范及要求”部分写明。对于各项目的不同服务标准和要求,可以编列一张“技术规范一览表”加以综合。另外,在技术规范部分,应出具物业说明书以及物业的设计施工图纸。说明书和图纸应在附件部分作详细说明。

(3)投标人须知。投标人须知是为整个招标投标过程制定的规则是招标文件的重要组成部分,其内容包括:总则说明、招标文件说明、投标文件编写、投标文件递交、开标和评标、授予合同。投标须知的具体说明有以下几个内容。

1)总则说明,主要对招标文件的适用范围、常用名称、合格的投标人和投标费用进行说明。

2)招标文件说明,主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、修改进行说明。

3)投标书的编写,投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求,包括:投标所用的语言文字及计量单位、投标文件的组成、投标文件格式、投标报价、投标货币、投标有效期、投标保证金、投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标,而没有进行投标资格预审,还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。编写要求的说明一般有两种:一种是文字说明,应归入投标人须知一部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式,投标人按格式要求填写内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件部分”。

4)投标文件递交,主要是对招标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。

5)开标和评标包括以下内容。

①对开标规则的说明。

②组建评标委员会的要求。

③对投标文件响应性的确定,即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

⑥评标原则及方法。

⑦评标过程保密。

6)授予合同。

①定标准则,即说明定标的准则,包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

②资格最终审查,即说明招标人会对低报价的投标人进行履行合同能力的审查。

③接受和拒绝任何投标的权利。

④中标通知。

⑤授予合同时变更数量的权利。即申明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。

⑥合同协议书的签署,即说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式。

⑦履约保证金。

(4)合同一般条款。合同的一般条款不是合同的主要内容,通常包括以下几项条款。

1)定义。解释合同中的关键名称。

2)适用范围。写明合同的适用范围。

3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。

5)价格。即物业管理费的计取,一般应与中标人的投标报价表相一致。

6)索赔。索赔条款主要说明在投标人发生违约行为时,招标人有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的、人力无法抗拒事件的情况下,合同一方难以或不可能履行合同时,对由此引致的法律后果所作的规定。其条款一般包括三个部分。

①不可抗力的内容。

②遭受不可抗力事件的一方向另一方提出的报告和证明文件。

③遭受不可抗力事件一方的责任范围。

8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后,为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例以及提供履约保证金的形式。

9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法,如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

10)合同终止。该条款主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业服务企业违约情节严重、业主破产、物业被征用等)。

11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同补充协议。

12)适用法律。写明合同适用的法律。

13)主导语言与计量单位。语言是汉语还是英语等,计量单位要统一。

14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜,如对保密的规定等。

15)合同份数。

16)合同生效。

(5)合同特殊条款。为了适应特殊情况和特殊要求做出的特殊规定。如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。另外,合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充,如关于延迟接管而赔偿的具体规定以及有关税务的具体规定等。

在合同执行中,如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时,应以特殊条款为准。

(6)附件。附件是对招标文件主体部分文字说明的补充,包括附表、附文和附图。

1)附表。投标书格式,授权书格式,开标一览表,项目简要说明一览表,投标人资格的证明文件格式,投标保函格式,协议书格式,履约保证金格式(通常为银行保函)。

2)附文。物业说明书。

3)附图。物业的设计和施工图样。

招标文件示例

某政府大楼的招标文件(部分内容):该项目位于C市G区,总建筑面积为95000m2,招标方式为邀请招标,由招标人委托代理机构于2018年5月组织具体的招标活动。

附录1:招标文件目录

目录

第一部分　投标邀请函

投标邀请函

第二部分　投标人须知

总则

1.项目说明

2.定义及解释

3.合格的投标人

4.纪律与保密事项

5.保证

6.投标费用招标文件

7.招标文件构成

8.招标文件的澄清和修改

9.实地查验物业投标文件的编制

10.投标语言及计量

11.投标文件的构成

12.投标函

13.投标报价说明

14.投标报价货币

15.证明投标人合格和资格的文件

16.投标保证金

17.投标人知悉

18.投标有效期

19.投标文件的式样和签署

20.知识产权投标文件的递交

21.投标文件的密封标记

22.投标截止时间

23.迟交的投标文件

24.投标文件的修改与撤回开标与评标

25.开标

26.评标委员会

27.评标原则和评标方法

28.初步评审及详细评审

29.投标文件的修正和澄清

30.中标人

31.拒绝任何或所有投标的权利授予合同

32.合同授予标准

33.中标通知书

34.签订合同

35.中标服务费

36.履约保证金(www.xing528.com)

第三部分　物业管理服务需求书

1.概况

2.物业管理项目及范围

3.物业管理要求

4.物业管理质量指标要求

5.奖惩办法

6.物业管理期限及管理服务费支付时间

7.其他

第四部分　物业管理服务合同格式

第五部分　投标文件格式

格式一　投标函格式

格式二　投标报价表格式

格式三　法定代表人授权书格式

格式四　技术、商务响应文件格式

格式五　物业管理投标方案文件格式

格式六　资格证明文件

格式七　履约保证金格式

格式八　唱标信封

附录2:投标邀请函格式

投标邀请函

_________:

C市大华工程项目管理咨询公司(以下简称“招标代理机构”)受A省政府(以下简称“招标人”)的委托,就A省政府创新大楼物业管理服务招标接受合格的国内投标人提交密封投标。有关事项如下:

一、本次招标的项目:A省政府创新大楼物业管理服务招标(详细内容请参阅招标文件中的相关内容)

二、招标文件规定的时间(本次招标均使用北京时间)

1.本次招标的投标报名及购买招标文件时间:2018年5月1日上午9∶30～11∶30;下午2∶30～4∶00。

2.递交投标文件时间:2018年5月20日上午9∶00。

3.开标时间:2018年5月20日上午9∶30。

三、本招标文件规定的地点

1.发售招标文件地点:C市大华工程项目管理咨询公司。

2.递交投标文件地点:A省政府采购中心。

3.开标地点:A省政府采购中心。

四、投标人必须提交金额为5万元的投标保证金,投标保证金必须在投标截止时间之前到达招标代理机构账户上。

招标代理机构账户:

收款人:C市大华工程项目管理咨询公司

开户行:工商银行C市分行

账号:601020000××××××

投标保证金的有关事项按投标人须知的相关规定执行。

五、招标答疑的时间、地点。

时间:2018年5月5日上午10∶00。

地点:××路28号A省政府接待大厅一楼101室。

2018年5月4日上午11∶30时前,各投标人将需解答的问题传真给招标代理机构。

六、本次招标在本招标文件规定的时间和地点公开开标,届时请投标人法定代表人或其授权代表务必出席开标会。

七、招标代理机构、招标人将不负责投标人准备投标文件、实地查验物业和递交投标文件所发生的任何成本或费用。

八、有关此次招标之事宜,可按下列地址以书面形式向招标代理机构查询。

招标代理机构:C市大华工程项目管理咨询公司

地址:C市×××中路××101大厦9楼201室

联系人:李××　电话:×××××××　传真:×××××××　邮编:×××××

招标人:A省政府

地址:×××路28号

电话:××××××　传真:××××××　邮编:×××××　联系人:王××

招标人:A省政府

招标代理机构:C市大华工程项目管理咨询公司

2018年4月28日

附录3:投标人须知(部分)

一、投标报价说明

(一)投标人应根据招标文件中的要求,按投标文件格式规定填写报价表。

(二)投标人在投标文件中的投标报价总表上只允许有一个报价,任何有选择的报价将不予接受。投标价不是固定价的投标文件将作为非响应性投标而予以拒绝。

(三)投标人应详细列明报价明细表,当单价与总价不符时,以单价为准修正总价。

(四)如合同项目内容没有增减,投标人所报的投标价在合同执行期间是固定不变的,没有招标人同意不得以任何理由予以变更。

二、评标原则和评标方法

(一)评标基本原则:评标工作应依据《中华人民共和国招标投标法》以及国家和地方政府有关政府采购和物业管理招标投标的规定,评标委员会只对确定为实质响应招标文件要求的投标进行评价和比较。

(二)评标方法:本次招标的评标方法采用综合评分法。评标办法是:按照评标程序的规定,依据评分标准以及各项权重,各位评委就每个合格投标人的投标方案、商务状况、现场答辩及其对招标文件要求的响应情况进行评议和比较,评出其技术评分、商务评分和现场答辩。对各评委的评分去掉一个最高分和一个最低分,余下的评分的算术平均值即为该投标人的技术评分、商务评分和现场答辩评分。评标委员会按招标文件规定核定各投标人的投标价格,再计算各投标人的价格得分。将技术评分、商务评分和价格评分、现场答辩评分分别乘以权重并相加得出综合得分,综合得分前两位的投标人(得分相同时价格低者优先)为中标候选人。

三、初步评审及详细评审

(一)初步评审。

评标委员会根据招标文件检查投标文件提供的资格证明文件是否齐全、是否满足招标文件的要求、投标文件是否编排有序。

在详细评标之前,评标委员会要审查每份投标文件是否实质上响应了招标文件的要求。实质上响应的投标应该是与招标文件要求的全部事项、条款和质量要求相符合,没有重大偏离或保留的投标。所谓重大偏离或保留是指实质上影响合同的委托管理事项、物业管理服务质量或者实质上与招标文件不一致,而且限制了合同中委托方的权利或投标的义务。纠正这些偏差或保留将会对其他实质上响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。评标委员会决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容,而不寻找外部的证据。

评标委员会将允许修正投标文件中不构成实质性偏离的、微小的、不正规的、不一致的或不规则的地方,但这些修正不能影响任何投标人相应的名次排序。

(二)详细评审。

1.技术评审细则

评标委员会对每个投标人按下列因素每项进行打分。

(1)对物业管理服务需求书的响应程度(15%)。

(2)物业管理服务总体模式与配套措施(10%)。

1)总体模式(5%)。

2)配套措施(5%)。

(3)物业管理机构设立方案和运作流程(10%)。

1)机构设立方案(5%)。

2)运作流程(5%)。

(4)管理服务人员的配备方案(15%)。

1)人员配备(8%)。

2)人员资质、培训(4%)。

3)人员考核(3%)。

(5)管理服务用房及其他物资装备配套方案(10%)。

(6)各项管理规章制度(15%)。

(7)各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案(10%)。

(8)物业管理服务各项质量指标的承诺和目标(15%)。

2.商务评审细则

评审委员会对每个投标人按下列因素每项进行打分。

(1)商务响应程度(40%)。

1)对物业管理委托合同的响应(15%)。

2)经营收支预算方案、利润率(25%)。

(2)信誉(10%)。

1)有无不良诉讼史(5%)。

2)信誉等级(5%)。

(3)业绩(20%)。

1)投标人近3年的物业管理服务业绩(附部分合同复印件,业主或委托书评价意见并注明联系部门及电话)(8%)。

2)投标人近3年的同类物业管理业绩(附部分合同复印件,业主或委托人评价意见并注明联系部门及电话)(7%)。

3)投标人2000年至今的物业管理业绩(附部分合同复印件,业主或委托人评价意见并注明联系部门及电话)(5%)。

(4)履约能力(20%)。

1)投标人企业人员规模、营业额、利润(8%)。

2)总资产(6%)。

3)资产负债率(6%)。

(5)资质(10%)。

1)物业服务企业资质级别(5%);

2)是否有ISO质量认证或其他质量认证证明(5%);

3)价格的核准和评分。

(6)评标委员会详细分析、核准价格表,看其是否有计算上或累加上的算术错误,修正错误的原则如下:

1)若用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致,以文字表示的金额为准;

2)当单价与数量的乘积与总价不一致时,以单价为准,并修正总价;

3)投标人的报价有漏项的,将以所有入围投标人的最高报价计入投标报价总价;

4)评标委员会依据招标文件认为应该调整的价格。

(7)评标委员会将按上述修正错误的方法调整入围投标文件中的投标报价,调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格,则其投标将被拒绝。

(8)价格评分:将评标委员会修正后的入围投标人的投标价格,取算术平均值的95%作为基准价格,等于基准价格的投标报价定为100分,高于基准价格的投标报价则按其比例,每高于2%减1分,低于基准价格的不加分,如此类推,算出入围投标人的价格评分。

现场答辩评分的主要标准与权重:

1)答辩人物业管理知识和对法规的熟悉程度(25%);

2)答辩人的准备充分程度(20%);

3)答辩人对本项目的了解程度(30%);

4)答辩人的思路、条理性、针对性和回答问题的准确性(25%)。

(三)得分统计及评标结果。

(1)将每份入围投标统计得出技术、商务、答辩和价格评分分别乘以权重得出其技术得分、商务得分、现场答辩和价格得分,各得分相加即为综合得分。

(2)评标委员会以书面形式写出评标结果,按综合得分由高到低的排名顺序推荐前两位的投标人(得分相同时以低价者优先)为中标候选人。

(四)技术、商务、答辩及价格权重分配。

技术、商务、答辩及价格权重分配见表1。

表1　技术、商务、答辩及价格权重分配

附录4:投标函格式

投标函

致:A省政府(招标人)

我方确认收到贵方提供的A省政府创新大楼物业管理服务招标投标所需的招标文件及图纸等的全部内容,我方:________(投标人名称)正式授权_________为授权代表(全名,职务)代表我方进行有关投标的一切事宜。

在此提交的投标文件,正本一份,副本四份,唱标信封一份。包括如下内容:

(一)投标函;

(二)投标报价表;

(三)全套资格证明文件;

(四)技术、商务响应文件;

(五)物业管理投标方案文件;

(六)应招标文件要求的其他文件。

我方已完全明白招标文件的所有条款要求,并重申以下几点。

1.我方已收到上述投标项目所提供的一切有关招标文件、图纸等相关说明资料,根据招标文件、图纸、答疑纪要和其他相关文件的要求和物业现场查验结果,考虑本企业自身的实力及特点,我单位愿以人民币(大写)_________元(小写)_________元的投标报价(详见投标报价表)投标承包上述服务项目。

2.本投标文件的有效期为投标截止日后60天内有效,如中标,有效期将延至合同终止日。

3.我方已详细研究了招标文件的所有内容,包括修正文(如果有)和所有已提供的参考资料以及有关附件,并完全明白,我方放弃在此方面提出含糊意见或误解的一切权利。

4.我方承诺投标文件夹中的一切资料、数据是真实的并承担由此引起的一切责任。

5.我方明白并同意我方如在投标有效期之内撤回投标,则投标保证金将被贵方没收。

6.我方同意按照贵方可能提出的要求而提供与投标有关的任何其他数据或信息。

7.我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。

8.我方如果中标,将保证履行招标文件以及招标文件修改书(如果有的话)中的全部责任和义务,在中标通知书规定的时间内签订《物业管理委托合同》。

9.如被授予合同,则我方承诺向招标代理机构支付本次招标的中标服务费。

投标人(盖法人公章):

法人授权代表(盖章或签名):

日期:××年××月××日

附录5:投标报价总表格式(表2)

表2　物业管理服务费投标报价总表

附录6:资格证明文件种类

[说明]投标人应按照招标文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各项)的内容。

1.《营业执照》和《税务登记证》复印件。

2.投标人简介(投标人自行编写)。其中,投标人简介的内容包括但不限于以下各项。

(1)投标人的简历、规模、设施、现状。

(2)投标人的组织机构、投标人的管理模式、管理制度。

(3)投标人的人员素质表。

(4)投标人近3年的总资产、资产负债率、年营业额、净利润、开户银行出具的资信证明书。

(5)投标人近3年经审计的资产负债表、现金流量表、损益表复印件。

(6)提供投标人近3年业绩表(包括同类物业管理业绩表)。

(7)投标人的质量认证证书复印件。