前期物业服务合同：重要性与注意事项

2.2.1　前期物业服务合同的概念

通常情况下,业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作,物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但在实践中,物业的销售、建成之后业主入住、业主大会成立之前,就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立,为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空,只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务,物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同就称为前期物业服务合同。

视频:前期物业服务合同

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业,也涉及业主。

前期物业服务合同是针对前期物业管理服务所签订的,是实施物业管理的第一个合同。前期物业服务合同可以约定期限,但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

2.2.2　前期物业服务合同的特征

前期物业服务合同有以下特征。

(1)前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业,业主与物业服务企业签订的合同发生效力,就意味着前期物业管理阶段结束。

(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。(www.xing528.com)

(3)前期物业服务合同是要式合同,即法律要求的必须具备一定形式的合同。前期物业服务合同必须以书面的形式签订。

对于前期物业服务合同的效力,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”

2.2.3　物业服务合同与前期物业服务合同的区别

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,其主要区别有以下几点:

视频:常规物业服务合同

(1)合同主体不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同开始生效的,前期物业服务合同即刻终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,其具有期限明确和稳定性强等特点,一般期限为3～5年。

(3)合同签订时间不同。前期物业服务合同的签订时间一般在建设单位出售物业之前;物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后。