南非9个地契办事处简介及土地重新划分申请流程

2.4.1.1　国有土地

南非的国有土地允许进行私人购买，但国有土地的购买或者租赁必须经过公开招标。取得国有土地的途径有两种：一是投资人或不动产开发商向政府申请购买某块特定的土地；二是投资人参加政府举办的国有土地招标。投资人购买特定国有土地须提出申请，申请应包含以下内容：描述该土地的位置、面积等；该土地周围的环境；说明投资计划以及该计划对促进地方发展的作用；投资计划进度说明以及南非公民参与公司所有权、管理与营销的计划报告。

南非公共行政部（The Department of Public Works）负责审批国有土地的对外出售或租赁。公共行政部收到购买或租赁土地的申请后，审批步骤如下：评估该土地是否适合公开出售或者长期租赁；对外发布土地出售或者租赁消息，时间为6周，目的是招揽其他不动产业者竞价；由独立估价师评估土地价格；评审委员会对投资人提出的申请以及其他经由广告招揽而来的申请进行评估。整个过程需要3～6个月。

需特别注意的是，一些机关学校用地受政府的特别条款限制，如果机关学校的土地未经政府同意，擅自变更土地用途并对外出售或租赁，政府有权把这些土地的所有权收归国有。

2.4.1.2　土地的重新划分或重新分割

个人或单位若要求对土地进行重新划分或重新分割，必须向当地主管机关提出申请。各地区的申请手续存在差异。通常情况下，申请人需要提出对土地进行重新划分或重新分割的申请，并说明申请原因，缴纳费用。政府主管机关将重新划分或重新分割的申请公告3个星期，以确定其他人士对该土地进行重新划分或者重新分割是否有异议。如有异议，投资人需要针对异议进行回应。

重新划分或重新分割的申请提交审查委员会或工程师审核，审核时间3周至6个月不等。

2.4.1.3　土地所有权过户(https://www.xing528.com)

无论是通过政府还是个人购买的土地，所有权转让过程都是一致的。南非境内的每一块土地（私有或公有）都经过南非测量总署（The Surveyor General Office）的测量、立界，并编以地籍号码。地契办事处（Deeds Office）在所有权转让过程中主要负责证明地契的正确性以及保存地契的完整记录。南非全国各地共有9个地契办事处。

投资人通过委托土地代书（Conveyancer）进行有关土地过户事项的办理，不直接与地契办事处进行接触。依照惯例，卖方聘请代书代理买方办理一切过户事宜，代书有责任保护买卖双方的利益。

代书依据土地所有人的地契，起草土地所有权过户契约，并且将相关文件一并提交给地契办事处，进行土地过户申请。需要提交的相关文件包括：所有权过户契约、原有地契、律师委托书、估价鉴定书、所有权过户税或者免税证明。在办理过程中发生的费用由买方支付。如果买方有申请抵押贷款以支付购地的费用，相关金融机构会指示带书登记该笔土地的抵押情形。

土地过户税的税率根据土地的价格确定征收0%～8%的过户税。过户手续从开始到完成登记需要2～3个月。

2.4.1.4　工业用地和特定用途用地

南非不同的地区申请工业用地与特定用途土地的难易程度不一。土地所有人、中介公司、不动产开发公司等都是“南非不动产协会”的成员。他们愿意协助投资人寻找、租赁、购买或出售私人不动产。