重庆主城区住宅价格影响因素探析及空间特征分析

本文以重庆主城区为例，通过运用探索性空间数据分析和克里金插值探讨了住宅价格的空间特征，通过运用PLS、GWR模型进行了影响机制分析。结果表明：

①住宅价格在空间上呈现多中心的分异格局，城市核心区以主中心为主、四大次中心为辅形成了住宅价格高值区域，并在各组团处形成了明显的住宅价格峰值，住宅价格在空间上存在明显的依赖性、非平稳性特征。

②根据PLS模型结果，城市中心，地铁站，重点中、小学，三甲医院，市级公园，江景资源，对周边房价附加值效应显著；而距离重点本科院校越近、小区方圆500 m范围内的公交车站点数目越多，虽对周围房价产生促进作用但不显著。(www.xing528.com)

③根据GWR模型结果表明影响因子具有空间异质性，以及对不同地理位置住宅价格影响的空间非平稳性，其中商业邻近性、设施邻近性因素因在空间上的分布不均衡，对其聚集的城市中部和西部的影响较大；交通可达性因素对城市核心区以外的区域房价有较大的附加值效应，且多个住宅价格次中心位于其附近；景观资源中江景对以两江新区为主的北部片区和渝中地区的住宅增值效应显著，且多个住宅价格次中心也位于沿江附近。总之，邻近性、可达性、宜人性因素扩大了城市中心和各组团的影响，给住宅价格带了附加值效应。

本研究在数据来源方面存在不足，即新开盘项目住宅样本量较少。未来的研究将从二手房房价出发、考虑时间序列探索住宅价格的时空演变规律，采用更多的影响因素探索住宅价格的影响机制。