重点！土地、建筑物在物业和厂房设备中的重要性

先看自营模式（重资产模式）。

自营模式下，锦江共有1110家酒店，其中大部分为中高端酒店。酒店的上游可获得性强，运营成本相对固定，因此，赚不赚钱，看的就是一个指标——定价权。

此处，给你一个思考题，自营酒店，怎么才能有定价权？答案：地段繁华，物业豪华。

一模一样的房型，几乎一样的服务，但如果地段不同，建筑豪华程度不同，价格差距就天差地别。同样的装修和服务，繁华地段的价格就是比普通地段的贵。

酒店这个行当，本质上就是一门商业地产生意。看酒店的生意好不好，赚不赚钱，核心就是看地段、建筑档次。地段好、档次高，那么，物价高、地价贵、人流量大，酒店生意自然也越好。

这样的信息，反映在财报上，会是什么科目？答案是：固定资产中的建筑物，以及无形资产中的土地使用权。道理很简单，地段好的土地一定贵，豪华的大楼造价也一定高。

土地使用权，在A股中计入无形资产，在港股和美股中计入物业、厂房及设备中。建筑物，在A股中计入固定资产，在港股和美股中计入物业、厂房及设备中。

2015年到2016年，锦江的物业、厂房及设备分别为109.86亿元、125.15亿元。其中，土地分别为11.32亿元、11.82亿元，占物业、厂房及设备总额的比例分别为10.3%、9.44%。(www.xing528.com)

2014年到2016年，建筑物分别为32.63亿元、55.68亿元、52.91亿元，占物业、厂房及设备总额的比例分别为47.07%、50.68%、42.28%。

我们以建筑与土地的总价值除以自营酒店的数量，来计算每家自营酒店的平均价值。平均价值越贵，地段越好，建筑越豪华。

2016年洲际等知名酒店的土地、建筑物情况

（制图：优塾投研团队）

以2016年为例：锦江酒店的土地为11.82亿元，建筑物为52.91亿元，平均一家酒店价值583万元；首旅酒店的土地为7.98亿元，建筑物为18.72亿元，平均一家酒店价值270万元；华住酒店的土地为1.46亿元，建筑物为2.56亿元，平均一家酒店价值64.42万元。

美股中，万豪的土地为40.83亿元，建筑物为85.52亿元，平均一家酒店价值1.89亿元；希尔顿的土地为0.76亿元，建筑物为24.29亿元，平均一家酒店价值3431万元；洲际的土地和建筑物共计18.98亿元，平均一家酒店价值2.37亿元。

粗略的数据一对比，很明显，万豪、洲际的自营酒店价值最高。同时，其地段也更好，建筑也更豪华。