《中华人民共和国物权法》对物业产权的规定及安排

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）就业主的建筑物区分所有权做出了如下规定：

第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(www.xing528.com)

第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《物权法》第七十条规定以建筑物内的“专有部分”为界限，区分了业主的私人所有权和共同使用和管理权。在业主专有部分以内，业主享有所有权；而在专有部分以外、共有小区的边界以内，业主享有共有和共同管理的权利。第七十一条进一步补充了业主专有部分所有权的内涵，明确专有部分的所有权包括对专有部分具有占有、使用、收益和处分的权利。作为一种对应关系，第七十二条的规定应进一步补充或说明共有部分的产权内涵，但在《物权法》第七十二条及其后续的规定中都没有给出共有产权的内涵。第七十二条的后半部分，通过对业主转让其专有部分的行为规定，给出了专有部分与共有部分产权的关系，即共有产权依附于专有产权。第七十三条规定了属于业主共有的具体物业类别，包括：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房。第七十四条就车位和车库的归属给出了相对含糊的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

从《物权法》中有关业主的建筑物区分所有权及其规定中可以发现，要在实际应用中运用《物权法》去界定产权或处理纠纷，应具备一个前置条件：房屋交易时要有明确的物业专有产权和共有产权的界定。比如说，在《物权法》第七十三条里，建筑区划内的绿地是属于业主共有，或公共绿地，或个人私有，并没有定论。该条款仅表明，在没有被明确为公共绿地和私人绿地的建筑区划内的绿地属于业主共有，在交易时如果明确了绿地的公共产权或私人产权，这部分绿地就不属于业主共有。在《物权法》第七十三条里，除了物业服务用房被明确规定属于业主共有以外，建筑区划内的其他有可能或必须成为共有场所、共有设施的物业，都必须在交易时明确其共有产权属性以后方可成为业主的共有财产。同样的情形在《物权法》第七十四条里再次出现。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库，尽管要首先满足业主的需要^[1]，但其产权归属要通过出售、附赠或者出租等交易方式约定。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的表述似乎很清晰，但在“业主共有道路或其他场地”没有被界定时，“业主共有”依然是一句空话。只有在交易时明确了“业主共有道路或其他场地”以后，《物权法》第七十四条的规定才有实用价值。